轉自：21世紀經濟報道

張青近兩個月以來一直在看房，北京西四環外豐臺附近符合條件的房子幾乎都看過。近兩週，與張青同樣在關注北京二手房市場的買家，都感覺到了北京二手房市場的熱度在快速復甦。

“目標房源陸續都成交了，原本覺得賣家還有餘地可以談的房子也簽了合同，昨天去看房，碰到合適房源，趕緊就約了賣家談價。”她1月9日對記者說。

北京二手房市場正在回暖。21世紀經濟報道記者調研發現，剛剛過去的這個週末，北京一家大型房產經紀機構的二手房日均成交量達到了近兩年的最高水平，幾乎是週日均值的3倍，置業羣體絕大多數是剛需，首套房的客源不再觀望，出手的急迫性有所增加。

另一家知名房產經紀機構的資深業務經理也反饋，週末時候（1月8日）團隊的夥伴從早忙到晚，“喝水都奢侈”。

北京市朝陽、豐臺、海淀等區域多位經紀人則告訴21世紀經濟報道記者，北京整體二手房市場近兩週帶看量、成交量都明顯上升，議價空間普遍縮小，業主的預期轉好，市場的主動權重新回到了賣方手中。

據麥田房產披露，該機構2022年12月下旬的二手房帶看量比12月中旬增加了兩倍，隨着疫情影響的減弱，預計市場有望進一步向好。

北京作爲典型的一線城市，二手房市場的成交情況往往是整體樓市的晴雨表。業界人士分析，北京二手房市場這波回溫，一方面是疫情期間被壓抑的購房需求充分釋放，另一方面也與整體預期轉好相關，買賣雙方的預期調整，正是樓市走勢的動態折射。

不過，當前北京二手房的價格尚未出現明顯波動，市場整體可以概括爲“量漲價穩”，農曆新年後市場如何，尚有待觀察。

2022年11月之後的北京二手房市場，是明顯的低谷。

彼時由於衛生防控要求，帶看、成交都處在平淡狀態。尤其是12月上旬，消費者對樓市的悲觀預期加劇，疊加居家隔離等因素，二手房成交受限，買家基本處於觀望狀態。

張青正是這批買家之一。買家們普遍不着急簽訂合同，有合適的房源會一併關注，和業主談價也會報出比心理預期更低一點的價格，嘗試能否達成“更高性價比”。

成交的放緩，使得一些急於出售的業主價格讓步更加明顯。根據麥田房產數據統計，12月二手房議價空間和上月相比擴大0.19個百分點，議價空間達到年內最大。

“12月北京二手房成交下滑，原因在於房屋交易活動因疫情影響受限，並不是市場本身需求的下降。”麥田房產分析師表示，成交下滑，一定程度上影響了供求雙方的心理預期。

12月上旬，即便是不着急出售的業主，心裏也正在經歷拉鋸戰。望京一位將二手房掛牌的業主曾告訴21世紀經濟報道記者：“一個月只有2個帶看，對方也沒啥想買的意願，最近中介都停工了，更沒人看了。”他還追問到：“北京樓市後面真的會往下走嗎？”

市場情況在12月下旬迎來了改觀。中指研究院數據顯示，2023年1月第一週，北京二手房成交量約爲1700套，較2022年12月第一週提升了近30%。

張青也發現，她中意的房源陸續實現了成交，2023年1月之後，成交速度又有明顯提升。

1月7日和1月8日，張青趁週末去看房發現，同期看房的人也在增加，這也促使她在1月8日迅速簽訂了意向房源，總價約爲400萬元。

北京豐臺一位房產經紀人告訴21世紀經濟報道記者，最近該機構成交的二手房客戶，很多都是看房已經有一段時間的剛需買家，之前大多在觀望。“最近看到市場熱起來了，他們可能認爲到了一個合適的契機，畢竟首套房購買需求早晚都要達成，所以也都儘快加入了成交的隊伍。”

朝陽區東四環附近一位資深經紀人也證實了這種說法，他透露，近期剛需買家出手變得急迫了起來，成交量拉高了以後，議價空間也出現了縮小。

“比如原來業主能夠接受比心理預期再低一些的價格，最近可能心理預期本身就更趨近於報價，不太願意讓步。”他說，尤其是那些不着急賣房的業主，很多都想看看春節後的市場能否迎來“小陽春”，對價格的預期水漲船高。

成交量上升和議價空間降低，與疫情高峯結束、社會活動恢復有關，也受到整體社會環境對房地產預期有所恢復影響。高層定調“房地產是國民經濟的支柱產業”及對“居住消費需求”的重視，一定程度上提振了消費者對樓市的信心。

前述望京業主，在2023年1月第二週撤銷了掛牌，改爲再出租一年，他說看到了市場成交的恢復，近期價格也還比較低迷，乾脆一年之後再賣，“長期還是看好北京市場的。”

近期，北京二手房業主轉變預期的情況並非個案，議價空間縮小、掛牌價上揚的情況比較普遍。

朝陽一位經紀人表示，他近幾天經手的小戶型二手房交易，議價空間縮小到了5萬元以內，買家抱着2022年12月“先砍個10萬塊”的心理去談價，已經無法談攏了。

也有一部分業主將掛牌價定爲超出市場價一部分，以試試市場水溫。據記者瞭解，朝青板塊一套市場售價約爲560萬元的小三居戶型，業主給出的掛牌價爲590萬元，該業主即屬於不着急售房的類型，希望在與買家的談判中，逐步摸清市場的走向。

在二手房市場，供求雙方的心理博弈是永恆的，圍繞市場均價上下浮動，勝負各半。市場供大於求時，相對來講房價即較低；市場供小於求時，房價即相對較高。

一位深耕海淀區多年的中介機構中層管理者告訴21世紀經濟報道記者，本輪主動權的轉換，正是供小於求的體現。

2022年12月市場成交低迷時，沉澱了一批相對優質的房源，1月初，優質房源陸續成交，買家可以選擇的餘地變小，主動權開始讓渡給賣方。

該人士表示，前期壓抑的購房需求重新迴歸市場，大量客源尚未匹配到合適的房源。據他介紹，往常他所在機構的二手房月均成交量約在8000套左右，2022年12月份二手房成交量下降了一半多，這部分客戶羣體在疫情高峯過去之後，重新迴歸市場。

“而且我們傳統觀念裏，往往都希望年前落定買房大事，好好過個春節。”他說，其他年份裏，年末也是個成交高峯，2022年則因爲前期的低基數影響，熱度回升尤其明顯。

值得注意的是，北京二手房市場的成交價依然處於平穩狀態。從業人士表示，北京樓市一直以來都比較穩定，價格出現大幅度起伏的可能性不高，剛需羣體購房需求的釋放大概率不會推升房價。

麥田分析師也認爲：“當前，北京正從疫情的影響中迅速恢復，預計去年11月和12月積壓的購房需求將會逐步釋放，拋開春節假期因素的影響，1月北京二手房成交量會迎來明顯反彈。現在北京二手房掛牌量依舊維持在高位，價格預計會以穩定爲主，不會出現明顯的大起大落。”

鏈家官網數據顯示，北京1月9日的二手房掛牌量約爲10萬套，雖然較2022年12月上旬的12萬套有所降低，但也屬正常。