转自：中华工商时报

“过去三年，驱动北京写字楼市场逐步演变首要因素是创新，TMT产业在甲级写字楼整体的租户比例每年都在上升，从2019年的15%，上升到2022年的21%。”世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在“2022北京房地产市场回顾及展望”发布会上说道。

2022年受疫情不稳定因素的影响，北京商业地产市场状况虽有波动，但部分板块仍有亮点。CBRE世邦魏理仕最新报告指出，2022年北京写字楼市场全年金融行业需求稳健，产业类需求回暖，空置率持续攀升，租金仍承压下行；仓储物流市场供需两旺，全年新增供应与净吸纳量均破纪录；零售物业市场整体需求乏力局部有扩张，租金持续下调，业主着力维系现有租户。

写字楼市场新增供应创新低

2022年第四季度，北京全市录得两个新项目总计12万平方米办公面积交付使用，分别位于通州和金盏。疫情冲击下，部分项目延期交付，使得全年新增供应稀缺，录得31万平方米，仅为2021年新增供应总量的四分之一，为2015年以来最低，且近八成释放于新兴商务区。

报告指出，尽管第四季度商务活动受到影响，新租交易面积环比下降8%，但企业整合、缩减、腾退现象有所缓解。具体来看，金融行业稳居需求榜首，基金、保险和证券公司持续在优质楼宇和行业集聚的CBD、金融街、东二环和丽泽等区域积极扩租和搬迁；TMT行业需求集中在软件开发，互联网+服务亦见回暖；此外，能源及公共事业类租户的新租需求活跃度攀升。

从全年来看，受互联网行业退租影响，写字楼净吸纳量降至6.3万平方米的历史低位，市场新租面积仍可维持在2018-2020年的平均水平。制造、医药、能源等产业类租户抓住升级搬迁的机会窗口，填补多个区域传统租户退潮后空白。

此外，全市写字楼空置率全年缓慢上升，2022年年末达18.7%，为2010年以来最高位，但区域间走势分化，各区域空置率差距反而缩小。

世邦魏理仕华北区办公楼部袁慧表示：“因2022年部分项目受疫情影响延期交付，2023年北京写字楼市场将迎来供应小高峰，预计有八个新项目总量近78万平方米投放市场。防疫政策调整后，北京市政府发布助企纾困‘新12条’，后续有望出台更多产业发展和扶持政策，预计将在二、三季度带来租赁需求反弹。”

仓储物流市场供需创新高

2022年第四季度，北京仓储物流市场新增项目共计30万平方米，分别位于房山、大兴京南以及首次录得高标仓储入市的大兴空港子市场。至此，全年放量约77.1万平方米，突破历史最高水平。

报告指出，北京仓储物流市场在保供稳需上持续加力，2022年全年净吸纳量23.8万平方米亦创历史新高，以第三方物流、医药、数据中心、冷链为主要需求引擎，其中第三方物流占据了全年新租总量的34%。

随着租户租金敏感度提高，以成本为导向的京内搬迁置换和外溢需求日渐凸显，但同时高承租能力的刚需企业亦在如顺义空港、经开区等核心子市场表现活跃。

“2023年北京仓储物流市场预计仍将迎来28.4万平方米的新增供应，其中平谷、密云及大兴机场等新兴区域将为核心区域外溢需求提供更多优质空间选择。”世邦魏理仕华北区产业地产部负责人李虹表示，“随着土地供应政策持续放宽，这些区域在2022年也有仓储物流用地释放，有望在长期逐步缓解北京城配供需矛盾，并填补地缘仓储物流及产业发展需求的空白。”

新能源汽车成零售物业市场新亮点

2022年第四季度，北京零售物业市场无新增供应入市，部分原定年末开业项目因疫情影响延期。全年累计新增项目共计41.4万平方米，绝大部分分布于外围区域。市场持续聚焦于存量物业改造更新，王府井喜悦、五棵松万达广场等备受关注的项目紧密推进招商工作。

据世邦魏理仕统计，零售物业市场全年全市累计净吸纳量30.2万平方米，主要集中在新开业项目聚集的丰台、朝阳、大兴等区，同期核心商圈的黄金地段更新迭代活跃度较高。但年底疫情再度冲击消费活动，各大商圈皆有不同程度的掉铺现象，全市空置率环比上浮0.5个百分点至7.7%。

餐饮业态虽整体经营受疫情冲击严重，但新晋品牌对北京市场信心不减，仍旧以30%的新增店铺比例超过其他业态成为年度需求引擎，品牌能力强的高端或连锁餐饮继续扩张。零售业态方面，核心商圈中高端服饰业绩稳定，以奢侈品、轻奢商务、珠宝首饰等高端消费为主要定位的商业体持续繁荣并在全年录得品牌店铺新增或升级。

值得一提的是，2022年新能源汽车扩张开店的速度明显加快。孙祖天表示：“新能源汽车企业乐于与消费者沟通，培养他们对品牌的熟悉度，所以现在很多的核心商圈能看到新能源汽车的体验店，甚至我们发现去年他们销售渠道在下沉，一些区域性的购物中心也成为他们拓展市场的目标。”

报告指出，2023年北京零售物业市场预计会迎来67.5万平方米的新开发及改造商业体，其中王府井、西长安街、通州运河核心区等商圈将成热点，新项目开业将为市场注入新元素。