轉自：中華工商時報

“過去三年，驅動北京寫字樓市場逐步演變首要因素是創新，TMT產業在甲級寫字樓整體的租戶比例每年都在上升，從2019年的15%，上升到2022年的21%。”世邦魏理仕華北區研究部負責人孫祖天在“2022北京房地產市場回顧及展望”發佈會上說道。

2022年受疫情不穩定因素的影響，北京商業地產市場狀況雖有波動，但部分板塊仍有亮點。CBRE世邦魏理仕最新報告指出，2022年北京寫字樓市場全年金融行業需求穩健，產業類需求回暖，空置率持續攀升，租金仍承壓下行；倉儲物流市場供需兩旺，全年新增供應與淨吸納量均破紀錄；零售物業市場整體需求乏力局部有擴張，租金持續下調，業主着力維繫現有租戶。

寫字樓市場新增供應創新低

2022年第四季度，北京全市錄得兩個新項目總計12萬平方米辦公面積交付使用，分別位於通州和金盞。疫情衝擊下，部分項目延期交付，使得全年新增供應稀缺，錄得31萬平方米，僅爲2021年新增供應總量的四分之一，爲2015年以來最低，且近八成釋放於新興商務區。

報告指出，儘管第四季度商務活動受到影響，新租交易面積環比下降8%，但企業整合、縮減、騰退現象有所緩解。具體來看，金融行業穩居需求榜首，基金、保險和證券公司持續在優質樓宇和行業集聚的CBD、金融街、東二環和麗澤等區域積極擴租和搬遷；TMT行業需求集中在軟件開發，互聯網+服務亦見回暖；此外，能源及公共事業類租戶的新租需求活躍度攀升。

從全年來看，受互聯網行業退租影響，寫字樓淨吸納量降至6.3萬平方米的歷史低位，市場新租面積仍可維持在2018-2020年的平均水平。製造、醫藥、能源等產業類租戶抓住升級搬遷的機會窗口，填補多個區域傳統租戶退潮後空白。

此外，全市寫字樓空置率全年緩慢上升，2022年年末達18.7%，爲2010年以來最高位，但區域間走勢分化，各區域空置率差距反而縮小。

世邦魏理仕華北區辦公樓部袁慧表示：“因2022年部分項目受疫情影響延期交付，2023年北京寫字樓市場將迎來供應小高峯，預計有八個新項目總量近78萬平方米投放市場。防疫政策調整後，北京市政府發佈助企紓困‘新12條’，後續有望出臺更多產業發展和扶持政策，預計將在二、三季度帶來租賃需求反彈。”

倉儲物流市場供需創新高

2022年第四季度，北京倉儲物流市場新增項目共計30萬平方米，分別位於房山、大興京南以及首次錄得高標倉儲入市的大興空港子市場。至此，全年放量約77.1萬平方米，突破歷史最高水平。

報告指出，北京倉儲物流市場在保供穩需上持續加力，2022年全年淨吸納量23.8萬平方米亦創歷史新高，以第三方物流、醫藥、數據中心、冷鏈爲主要需求引擎，其中第三方物流佔據了全年新租總量的34%。

隨着租戶租金敏感度提高，以成本爲導向的京內搬遷置換和外溢需求日漸凸顯，但同時高承租能力的剛需企業亦在如順義空港、經開區等核心子市場表現活躍。

“2023年北京倉儲物流市場預計仍將迎來28.4萬平方米的新增供應，其中平谷、密雲及大興機場等新興區域將爲核心區域外溢需求提供更多優質空間選擇。”世邦魏理仕華北區產業地產部負責人李虹表示，“隨着土地供應政策持續放寬，這些區域在2022年也有倉儲物流用地釋放，有望在長期逐步緩解北京城配供需矛盾，並填補地緣倉儲物流及產業發展需求的空白。”

新能源汽車成零售物業市場新亮點

2022年第四季度，北京零售物業市場無新增供應入市，部分原定年末開業項目因疫情影響延期。全年累計新增項目共計41.4萬平方米，絕大部分分佈於外圍區域。市場持續聚焦於存量物業改造更新，王府井喜悅、五棵松萬達廣場等備受關注的項目緊密推進招商工作。

據世邦魏理仕統計，零售物業市場全年全市累計淨吸納量30.2萬平方米，主要集中在新開業項目聚集的豐臺、朝陽、大興等區，同期核心商圈的黃金地段更新迭代活躍度較高。但年底疫情再度衝擊消費活動，各大商圈皆有不同程度的掉鋪現象，全市空置率環比上浮0.5個百分點至7.7%。

餐飲業態雖整體經營受疫情衝擊嚴重，但新晉品牌對北京市場信心不減，仍舊以30%的新增店鋪比例超過其他業態成爲年度需求引擎，品牌能力強的高端或連鎖餐飲繼續擴張。零售業態方面，核心商圈中高端服飾業績穩定，以奢侈品、輕奢商務、珠寶首飾等高端消費爲主要定位的商業體持續繁榮並在全年錄得品牌店鋪新增或升級。

值得一提的是，2022年新能源汽車擴張開店的速度明顯加快。孫祖天表示：“新能源汽車企業樂於與消費者溝通，培養他們對品牌的熟悉度，所以現在很多的核心商圈能看到新能源汽車的體驗店，甚至我們發現去年他們銷售渠道在下沉，一些區域性的購物中心也成爲他們拓展市場的目標。”

報告指出，2023年北京零售物業市場預計會迎來67.5萬平方米的新開發及改造商業體，其中王府井、西長安街、通州運河核心區等商圈將成熱點，新項目開業將爲市場注入新元素。