每經記者 王佳飛    每經編輯 陳夢妤    

“應該是搶我們海淀的客源吧。”被問及位於昌平區的匯智裏爲何要在距離較遠的海淀區設置售樓處,富華里銷售人員不置可否。

2023年1月9日,《每日經濟新聞》記者來到了北京市海淀區永豐地塊,作爲海淀近年供地的大熱區域,多家房企在這裏短兵相接。

出了海淀永豐地鐵站往北走,不出3公里,小小的區域中分佈着至少5個售樓處,分別有幸福裏潤園、國譽燕園等。

970套剩餘

中海在海淀永豐有個“三合一”售樓處,分別是匯德里、匯智裏、富華里,但互相併不統屬。記者在瞭解完富華里,提出想看看匯智裏時,富華里銷售人員說需要再次去前臺登記,再次匹配銷售人員,所有流程都需要重新來一次。

富華里是中海目前在海淀主推的項目。2022年9月23日北京第三批集中供地中,中海接連出手,先是41.975億元和3.6萬平方米現房銷售面積拿下京土儲掛(海)[2022]044號宗地,又以55.775億元和4000平方米現房銷售面積競得京土儲掛(海)[2022]045號宗地,這個總價接近100億元的兩宗地塊僅一路之隔,距離中海另一個項目匯德里也僅一街之隔,可見中海在海淀的佈局決心。

據富華里銷售人員介紹,項目是兩宗地塊,分爲富華里富園和富華里匯園。目前北區富園基本售罄,主要能選的房子都位於南區的匯園。

從網籤來看,富華里富園2022年12月3日取得預售證,匯園2022年12月24日取得預售證,不過兩個項目暫無網籤信息,富園“基本售罄”尚無從驗證。

此外,富華里現在還需要面對昌平同門項目匯智裏的“搶客”。匯智裏位於昌平區沙河鎮中關村國家工程技術創新基地,中海在2022年北京首批集中供地中以32.6億元底價拿下該地塊。該項目距離“三合一”售樓處有大約11公里,開車需要22分鐘。如果是公共交通,需要換乘兩趟公交,耗時約1小時8分。該項目距離昌平城區也有大約12公里。匯智裏於2022年4月2日取得預售證,曾在去年8月成爲北京網籤榜亞軍,網籤套數686套。

不過匯智裏是一個大盤,住宅批准銷售套數是1656套,兩下比較可知,匯智裏目前還有970套房源待網籤。

永豐之爭

海淀永豐整體銷售情況是不錯的。2020年以來,海淀區供地多集中在永豐片區,華潤、中海、海開等開發商在此皆有布子。2021年10月13日上午,中海、華潤置地+首開股份、金隅+建工、懋源等多方都盯上了北旺鎮京土整儲掛(海)(2021)046號宗地,最終經歷7輪報價,中海以45億元拿下該地塊。

隨後,在中海、華潤置地+首開股份、建工+金隅、招商蛇口四方的爭奪中,華潤置地+首開股份經過9輪出價,最終以44.95億元拿下海淀區西北旺鎮京土整儲掛(海)(2021)047號宗地。

兩宗地塊僅一路之隔,銷售指導價也都在8.3萬元/平方米,是天然競品。從最終銷售情況看也確實是這樣,中海將046號地塊打造成了匯德里,華潤置地+首開股份則將047號地塊打造成了幸福裏潤園,兩項目都於2022年2月28日取得預售證。

海淀的購買力也確實強勁,從記者實地走訪和網簽結果看,兩項目基本售罄。幸福裏潤園京房售證字(2022)15號批准銷售套數共740套,目前已經網籤631套,成交均價83241.26元/平方米,銷售人員也說:“目前只剩十幾套大戶型下躍,房源不多了。”

匯德里京房售證字(2022)16號批准銷售套數1208套,目前已經網籤住宅和丙類儲藏室共829套,住宅成交均價83858.73元/平方米。“三合一”售樓處也不再推薦匯德里的房源,表示“匯德里已經大致清盤”。從銷售價格也能看出,這兩個項目是按照備案價格來銷售的,並沒有出現北京市場中一些低於備案價銷售的現象,也能側面表明兩項目的順銷程度。

在海淀東昇鎮,還有另一個知名的新盤中建壹品·學府公館,2022年4月16日取得預售證,備案名分別是書香茗園和書香悅園,兩者相加曾經是2022年8月北京新房網籤套數和金額雙料冠軍。

競品壓力

然而,此前的行情到了富華里2022年12月開盤時有了微妙變化。《每日經濟新聞》記者留意到,對比中海拿地時的銷售指導價,富華里似乎從一開始就選擇了降價。

記者瞭解到,富華里富園在競拍時的銷售指導價格爲8.5萬元/平方米,略高於匯德里。南部富華里匯園銷售指導價則爲8.2萬元/平方米。但根據北京住建委官網信息,富華里富園備案價格約8.3萬元/平方米,而匯園是8.1萬元/平方米。

從介紹來看,富華里戶型從80平方米到140平方米都有分佈,從銷售人員對99平方米戶型800萬元的報價來看,富華里匯園也的確是在按照8.1萬元/平方米在銷售。

中海新盤的“降價促銷”或許來自競品的壓力。因爲,隔壁中建壹品和海開共同開發的棲海澐頌即將入市,該項目也是2022年9月23日拿地,銷售指導價也是8.2萬元/平方米。屆時像幸福裏潤園和匯德里那樣短兵相接的場面會再次上演。

而昌平匯智裏的價格對海淀富華里也有壓力,相隔11公里,匯智裏售價明顯要低很多,備案價格約5萬元/平方米。

海淀昌平交界處的項目來海淀建售樓處的並非只有匯智裏一家,離“三合一”售樓處不遠還有一個項目同樣也是如此操作。北京城建國譽燕園的售樓處在中關村一號,距離中海“三合一”售樓處步行距離不超過500米,而項目地卻在昌平。銷售人員的說辭是:“如果您在永豐工作,到我們項目簡直就太方便了,很多海淀的客戶選擇到我們這裏買房。”

國譽燕園2022年11月6日取得預售證,開盤後項目進行了大面積宣傳,“當日勁銷482套,這意味着國譽燕園首開全部房源已售罄”。《每日經濟新聞》記者到來時,銷售人員說:“房源還有很多,我們只是‘首開’售罄,項目是個大盤。”

從網籤數據來看,國譽燕園共有1788套房源被批准銷售,但網籤僅172套,剩餘1616套,“勁銷482套”的數據也暫未達到。國譽燕園銷售價格是有優勢的,目前成交均價爲3.4萬元/平方米,但項目位於昌平,如果以海淀客羣爲目標,當前劣勢也是明顯的。國譽燕園位於昌平區六環路土城出口土城新村,從永豐到這裏有18公里,開車需要26分鐘。

2022過去了,海淀樓市很熱鬧。2023來了,熱鬧還會延續嗎?

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