來源：華夏時報

本報（chinatimes.net.cn）記者劉詩萌 北京報道

2023年1月17日，對於房地產市場來說是一個“大日子”。

上午10時，國家統計局發佈了2022年全年房地產運行數據，從銷售面積、銷售額雙雙從2021年的“雙18”（萬億）下滑到2022年的“雙13”（萬億），經歷一年下調後確認拐點；11時許，全國住房和城鄉建設工作會議召開，爲2023年樓市定下新基調。

同近期住建部的公開發聲一致，這次會議對樓市強調了“穩預期、防風險、促轉型”的主線，並將其提高到了更高的高度，要求房地產工作要融入黨和國家事業大棋局，錨定新時代新徵程黨的使命任務和當前的中心工作來展開。會議對2023年房地產工作提出了“十二條”措施，包括大力支持剛性和改善性住房需求，毫不動搖堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策、精準施策，推進保交樓保民生保穩定工作，化解企業資金鍊斷裂風險等等。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者表示，2022年是樓市有數據以來量價下滑幅度最大、風險爆發最大、各方預期也最爲悲觀的一年。考慮到樓市對於民生、發展安全、經濟穩定、地方財政的巨大影響，因此需要一攬子的紓困政策。但是會議也強調因城施策穩定房地產市場，穩妥實施房地產長效機制，這也意味着並不是大範圍或大幅度的鬆綁或刺激，而是根據城市的基本面、樓市運行差異化地實施，有所爲有所不爲。

穩預期：投機炒房仍將嚴控

自2021年下半年開始，在頭部房企暴雷房地產市場進入下行通道，至今已有將近一年半的時間。根據國家統計局數據，2022年全國房地產開發投資132895億元，比上年下降10.0%；商品房銷售面積135837萬平方米，比上年下降24.3%；商品房銷售額133308億元，下降26.7%。這意味着，全國商品房銷售額已經重新回到2017年的水平。

爲了穩住市場和預期，從中央到地方對限購、限售、信貸等多項限制政策進行了放鬆，針對房企融資的“三支箭”也已齊發。據中原地產研究院統計，2022年內房地產調控超過1120次，相比2021年同期的651次，上漲了接近72%，再次刷新了歷史記錄。然而，市場信心仍未恢復，房企暴雷仍在持續。中指研究院數據顯示，2022年百強房企銷售總額爲75968.5億元，同比下降41.3%；拿地總額12975億元，同比下降48.9%。銷售額超千億房企有20家，較上年（41家）同期減少21家。

中原地產首席分析師張大偉對《華夏時報》記者表示，房地產市場在歷經十幾年快速發展後，與經濟增速的換擋期、結構調整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應。特別是疫情下購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬鬆政策對於市場的作用低於預期。

不過，儘管此前政策收效不及預期，但從此次會議的表述來看，未來政策的方向仍然堅守“房住不炒”的底線。除了“十二條”中對這一內容的表述外，會議當前和今後一個時期的房地產工作方向的表述中提出，要牢牢堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，增強政策的精準性協調性，以更大力度精準支持剛性和改善性住房需求，提升市場信心，努力保持供需基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定，同經濟社會發展相協調、同住宅產業發展相協調，嚴控投機炒房。李宇嘉指出，落實“房住不炒”，不以地產刺激短期經濟，實際上目的也在於向新模式過渡。

防風險：“兩頭抓”，防“金蟬脫殼”

和今年1月初住建部接受媒體專訪時的表態相比，此次對於防範風險的表述沿用了“慢撒氣”，並且進行了更加系統的部署。

會議提出要“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防範化解風險。“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業自救；另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”，不讓損害羣衆利益的行爲矇混過關。切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作。“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進接受《華夏時報》記者採訪時指出，會議提及不讓違法違規者金蟬脫殼，這一點說明針對出險企業的問題處置既要防範風險擴大，也要落實追責的工作。

實際上，此前地方“保交樓”行動中也曾提及追責。在鄭州“保交樓”5個專項行動中，就有一個是公安系統“保交樓”，要求對樓盤項目開發過程中發生挪用資金、惡意抽逃資金、非法集資、合同詐騙、非法經營，涉嫌經濟犯罪的，要及時介入立案偵查，堅決清除阻礙“保交樓”工作的“攔路虎”“絆腳石”。

而針對優質房企，近期央行、銀保監會也召開主要銀行信貸工作座談會，提出實施改善優質房企資產負債表計劃，聚焦專注主業、合規經營、資質良好、具有一定系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流，引導優質房企資產負債表迴歸安全區間。

李宇嘉認爲，2023年進入了保交樓的攻堅期，剩下的都是“難啃的骨頭”。 一方面，需求端要穩定樓市，讓剩餘貨值可盤活，創造輸血資金；另一方面，需求端穩定之後，資產價格就能穩定，紓困資金也願意進入保交樓。

促轉型：“預售制”未一刀切取消

隨着2022年下半年停貸事件的發酵，關於預售制是否應該取消也一度成爲坊間熱議的話題。此次會議明確，有條件的可以進行現房銷售，繼續實行預售的，必須把資金監管責任落到位，防止資金抽逃，不能出現新的交樓風險。也就是說，雖然住建部首次系統、明確地提出“現房銷售”的概念，但也並未對預售制度一刀切取消，而是允許這兩者並行，底線就是不能出現新的交樓風險。

值得注意的是，對預售制的表述是放在“促進轉型”的框架之下的，核心要求是讓各項制度要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，並強調了提高住房品質、形成房屋安全長效機制。

在這一前提下，會議特別強調了建築業是重要的實體經濟，爲經濟社會發展提供重要支撐，應守住爲社會提供高品質建築產品的初心。李宇嘉向本報記者分析指出，建築業是房地產的上下游行業，對就業的吸納能力比較強，也對建築材料施工有很大的支撐，因此它確實是重要的實體經濟。會議強調建築業的實體經濟性質，實際上也是希望將房地產向實體經濟引導。實際上，無論是開發商用自有資金開發建造住宅、辦公商用空間，還是購房者購買住房進行消費，來支撐自己“美好人居”的願望，其實也都是與實體經濟不矛盾的。

嚴躍進也指出，對建築業進行單獨的強調，實際上是提升了對建築業的保護。不管怎麼說，房地產不能簡單地說是實體經濟還是虛擬經濟，但建築業確實是實體經濟，對經濟發展、對保交樓都作出了正向的貢獻。因此，在2023年抓經濟的大環境下，無論是建築業中的工人還是企業家，都應更受重視。