作者： 张慧敏

深圳市共有产权住房实施细则进入征求意见阶段。

1月17日，深圳市住房建设局、司法局联合起草并发布《深圳市共有产权住房管理办法（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》），其中提及，共有产权住房实行封闭流转制度，签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。

深圳市共有产权住房包括可售型人才住房和安居型商品房，也就是说，深圳的安居型商品房、可售型人才房或将实行封闭流转制度。

目前，共有产权住房在北京、上海等城市已经落地，不过，因为流转制度不同，受欢迎程度也不一样。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对媒体表示，如果房产上市流通的条件比较严格，相应的，房产的受欢迎程度也会不太乐观。

拟封闭流转

“共有产权住房”，指的是政府提供政策支持，主要采用市场化方式建设筹集，限定套型面积、销售价格、使用和处分权利等，面向符合条件的居民供应，实行政府与购房人按份共有产权的住房。

根据《深圳市存量住宅用地信息（截至2021年12月31日）》，深圳市共有产权住房包括可售型人才住房和安居型商品房。

根据2011年6月实行的《深圳市安居型商品房建设和管理暂行办法》，签订买卖合同未满10年，需要转让所购安居型商品房的，应当向市住房保障部门申请政府收购；签订买卖合同10年后，安居型商品房产权所有人可以根据有关政策规定，申请取得完全产权。根据新闻资料，深圳市首个安居房——富通永福苑于2013年入伙。

2022年11月，深圳市首批可售型人才房面世并出售，对于其产权属性，深圳市住建局发布的通知指出，购房人的不动产权证书登记为安居型商品房。签订买卖合同满10年的，可按照届时安居型商品房取得完全产权的相关政策规定，申请取得住房完全产权。

也就是说，若《征求意见稿》的内容通过，此前的安居型商品房、可售型人才房或将实行封闭流转制度。

《征求意见稿》还指出，共有产权住房施行之日起，不再安排建设安居型商品房。已签订土地使用权出让合同的安居型商品房，继续按照228号令及其相关规定执行。原安居型商品房在册轮候人符合228号令及其相关规定条件，可以申请购买共有产权住房。按照《征求意见稿》相关规定审核合格纳入共有产权住房轮候册的在册轮候人，轮候排序在原安居型商品房在册轮候人之后。

2021年7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，第一次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，即今后国家的住房保障体系，以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。正是在这样的背景下，深圳共有产权房应运而生。

2022年1月，《深圳市住房发展“十四五”规划》指出，规划期内计划供应分配住房65万套（间）。其中，商品住房31万套；公共住房34万套（间），包括公共租赁住房6万套（间）、保障性租赁住房20万套（间）、共有产权住房8万套。

能否受到欢迎

根据《征求意见稿》，深圳市共有产权住房配售主要采取日常轮候方式，也可以根据项目供应的实际情况，采取定向配售方式。共有产权住房的申请条件主要为：深户、在深缴纳社保满5年、无自有住房、未在本市享受过购房优惠政策、5年内未在本市转让过或因离婚分割过自有住房等。

售价标准方面，共有产权住房销售价格按照土地出让时市场参考价格的50%左右确定，单套住房销售价格根据项目销售均价，结合楼层、朝向等因素确定。相应的，在房屋的产权份额分配上，购房人产权份额按照项目销售均价占市场参考价格的比例确定，原则上不低于50%，其余部分为政府产权份额。

共有产权住房配售建筑面积按照以下标准确定，即三人以下家庭或者单身居民配售建筑面积为六十五平方米左右；四人以上家庭配售建筑面积为八十五平方米左右。

房产流转交易方面，共有产权住房实行封闭流转制度。签订买卖合同未满5年需退出的，应当向代持机构申请收购个人产权份额，收购价格按照购买价格确定，收购价格计算公式为：收购价格=购买价格×（1+中国人民银行三年期定期存款基准利率）。

签订买卖合同满5年的，购房人可面向符合条件的对象转让个人产权份额或者申请收购。封闭流转的转让价格由买卖双方协商确定，通过市场参考价格规范转让行为。在同等价格条件下，代持机构享有优先购买权，收购价格不高于收购时本项目的市场参考价格对应所持产权份额确定的总价。

另外，共有产权住房购房人产权份额不得抵押，但为购买本套住房而向银行设定的抵押除外。

共有产权交付使用之后，不得擅自出借或出租。

共有产权住房项目配售两次后仍有剩余房源的，主管部门可以结合住房供需情况、项目情况等因素，将供应对象调整为本市常住居民，或者将房源性质转为租赁住房等。

据不完全统计，目前北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、南京、宁波等20余城出台共有产权房相关政策，或就相关政策公开征求意见。目前，北京、上海等城市都已有共有产权住房，不过，因为共有产权住房的流转制度不同，受欢迎程度也不一样。其中，北京采取封闭流转，上海则可以取得完全产权，上市转让，转为商品住房，根据媒体报道，北京的共有产权房存在滞销的情况。

那么，共有产权住房对市场的影响有多大？ 李宇嘉对媒体表示，深圳此前已有人才住房、保障性租赁住房分流市场需求的案例。也就是说，当房价不再大幅上涨的时候，很多本打算买房的年轻人就会转向租房或者公共住房领域，对商品房市场来说，短期会造成分流，而这也是政府及政策希望达到的目的；反之，如果未来商品房价格普遍上涨，流入租房以及公共住房市场的购买力也就会变小，当然主要是有一定购房能力的人。

李宇嘉还表示，共有产权住房对市场的影响还取决于其上市流通的条件，因为所购房屋未来上市收益与购房积极性密切相关，若采取封闭流转制度，共有产权房需要卖给“符合条件的人”。符合条件的人规模有多大，持有共有产权住房的业主想要购买商品房而出售共有产权住房的时候，能否在较短的时间内找到买家，顺利交易出去，这是购房者最关心的问题。李宇嘉表示，如果房产上市流通的条件比较严格，相应的，这类房产的受欢迎程度可能不太乐观，特别是现在商品房价格下降、供应量大，具有流通优势的情况下。