作者： 張慧敏

深圳市共有產權住房實施細則進入徵求意見階段。

1月17日，深圳市住房建設局、司法局聯合起草併發布《深圳市共有產權住房管理辦法（徵求意見稿）》（下稱《徵求意見稿》），其中提及，共有產權住房實行封閉流轉制度，簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。

深圳市共有產權住房包括可售型人才住房和安居型商品房，也就是說，深圳的安居型商品房、可售型人才房或將實行封閉流轉制度。

目前，共有產權住房在北京、上海等城市已經落地，不過，因爲流轉制度不同，受歡迎程度也不一樣。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對媒體表示，如果房產上市流通的條件比較嚴格，相應的，房產的受歡迎程度也會不太樂觀。

擬封閉流轉

“共有產權住房”，指的是政府提供政策支持，主要採用市場化方式建設籌集，限定套型面積、銷售價格、使用和處分權利等，面向符合條件的居民供應，實行政府與購房人按份共有產權的住房。

根據《深圳市存量住宅用地信息（截至2021年12月31日）》，深圳市共有產權住房包括可售型人才住房和安居型商品房。

根據2011年6月實行的《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》，簽訂買賣合同未滿10年，需要轉讓所購安居型商品房的，應當向市住房保障部門申請政府收購；簽訂買賣合同10年後，安居型商品房產權所有人可以根據有關政策規定，申請取得完全產權。根據新聞資料，深圳市首個安居房——富通永福苑於2013年入夥。

2022年11月，深圳市首批可售型人才房面世並出售，對於其產權屬性，深圳市住建局發佈的通知指出，購房人的不動產權證書登記爲安居型商品房。簽訂買賣合同滿10年的，可按照屆時安居型商品房取得完全產權的相關政策規定，申請取得住房完全產權。

也就是說，若《徵求意見稿》的內容通過，此前的安居型商品房、可售型人才房或將實行封閉流轉制度。

《徵求意見稿》還指出，共有產權住房施行之日起，不再安排建設安居型商品房。已簽訂土地使用權出讓合同的安居型商品房，繼續按照228號令及其相關規定執行。原安居型商品房在冊輪候人符合228號令及其相關規定條件，可以申請購買共有產權住房。按照《徵求意見稿》相關規定審覈合格納入共有產權住房輪候冊的在冊輪候人，輪候排序在原安居型商品房在冊輪候人之後。

2021年7月，國務院發佈《關於加快發展保障性租賃住房的意見》，第一次明確了國家層面住房保障體系的頂層設計，即今後國家的住房保障體系，以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房爲主體。正是在這樣的背景下，深圳共有產權房應運而生。

2022年1月，《深圳市住房發展“十四五”規劃》指出，規劃期內計劃供應分配住房65萬套（間）。其中，商品住房31萬套；公共住房34萬套（間），包括公共租賃住房6萬套（間）、保障性租賃住房20萬套（間）、共有產權住房8萬套。

能否受到歡迎

根據《徵求意見稿》，深圳市共有產權住房配售主要採取日常輪候方式，也可以根據項目供應的實際情況，採取定向配售方式。共有產權住房的申請條件主要爲：深戶、在深繳納社保滿5年、無自有住房、未在本市享受過購房優惠政策、5年內未在本市轉讓過或因離婚分割過自有住房等。

售價標準方面，共有產權住房銷售價格按照土地出讓時市場參考價格的50%左右確定，單套住房銷售價格根據項目銷售均價，結合樓層、朝向等因素確定。相應的，在房屋的產權份額分配上，購房人產權份額按照項目銷售均價佔市場參考價格的比例確定，原則上不低於50%，其餘部分爲政府產權份額。

共有產權住房配售建築面積按照以下標準確定，即三人以下家庭或者單身居民配售建築面積爲六十五平方米左右；四人以上家庭配售建築面積爲八十五平方米左右。

房產流轉交易方面，共有產權住房實行封閉流轉制度。簽訂買賣合同未滿5年需退出的，應當向代持機構申請收購個人產權份額，收購價格按照購買價格確定，收購價格計算公式爲：收購價格=購買價格×（1+中國人民銀行三年期定期存款基準利率）。

簽訂買賣合同滿5年的，購房人可面向符合條件的對象轉讓個人產權份額或者申請收購。封閉流轉的轉讓價格由買賣雙方協商確定，通過市場參考價格規範轉讓行爲。在同等價格條件下，代持機構享有優先購買權，收購價格不高於收購時本項目的市場參考價格對應所持產權份額確定的總價。

另外，共有產權住房購房人產權份額不得抵押，但爲購買本套住房而向銀行設定的抵押除外。

共有產權交付使用之後，不得擅自出借或出租。

共有產權住房項目配售兩次後仍有剩餘房源的，主管部門可以結合住房供需情況、項目情況等因素，將供應對象調整爲本市常住居民，或者將房源性質轉爲租賃住房等。

據不完全統計，目前北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、西安、南京、寧波等20餘城出臺共有產權房相關政策，或就相關政策公開徵求意見。目前，北京、上海等城市都已有共有產權住房，不過，因爲共有產權住房的流轉制度不同，受歡迎程度也不一樣。其中，北京採取封閉流轉，上海則可以取得完全產權，上市轉讓，轉爲商品住房，根據媒體報道，北京的共有產權房存在滯銷的情況。

那麼，共有產權住房對市場的影響有多大？ 李宇嘉對媒體表示，深圳此前已有人才住房、保障性租賃住房分流市場需求的案例。也就是說，當房價不再大幅上漲的時候，很多本打算買房的年輕人就會轉向租房或者公共住房領域，對商品房市場來說，短期會造成分流，而這也是政府及政策希望達到的目的；反之，如果未來商品房價格普遍上漲，流入租房以及公共住房市場的購買力也就會變小，當然主要是有一定購房能力的人。

李宇嘉還表示，共有產權住房對市場的影響還取決於其上市流通的條件，因爲所購房屋未來上市收益與購房積極性密切相關，若採取封閉流轉制度，共有產權房需要賣給“符合條件的人”。符合條件的人規模有多大，持有共有產權住房的業主想要購買商品房而出售共有產權住房的時候，能否在較短的時間內找到買家，順利交易出去，這是購房者最關心的問題。李宇嘉表示，如果房產上市流通的條件比較嚴格，相應的，這類房產的受歡迎程度可能不太樂觀，特別是現在商品房價格下降、供應量大，具有流通優勢的情況下。