2022年“房企爆雷”“項目停工”“停貸潮”事件，給房地產行業帶來前所未有的信任危機。作爲保交樓的責任主體，房企成爲關注的焦點。自2023年開年以來，房企從往年曬銷售業績轉向曬交付成果。

值得關注的是，據億翰智庫推出的《2022年1-12月中國典型房企交付業績研究報告》（以下簡稱《報告》）顯示，2022年，TOP50房企交付超400萬套，其中TOP10房企交付超200萬套。此外，TOP50房企交付面積佔比超7成，頭部優質房企對於“保交樓”的重要性不言而喻。

2023年，整體的交付情況呈現出邊際向好態勢成爲業內的共識。隨着“三支箭”等房企融資政策的持續落地，未來“保交樓”配套資金從哪裏來？“保交樓”的難點是什麼？有着怎樣的解決之道？

2022年，TOP50房企交付超400萬套，其中TOP10房企交付超200萬套。圖/IC photo

房企從曬銷售業績轉爲曬交付成果

自2022年因房地產項目停工而引發了大面積“停貸潮”後，2022年7月28日，“保交樓”首次被寫入中央政治局會議內容。此後，包括石家莊、鄭州等地在內紛紛設立紓困基金，保交樓相關措施不斷落地。而且在2022年12月15日召開的中央經濟工作會議中，也將“紮實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作”列爲2023年經濟工作的重點任務。

作爲保交樓的主體，房地產企業也將保交付作爲工作重點。與往年不同的是，今年房企不再曬銷售業績，而是將2022年的交付成果進行廣而告之。

其中，碧桂園集團總裁莫斌在官微上發表新年致辭時提到，2022年碧桂園已累計交付近70萬套房，其中前三季度交付約佔全國同期交付量20%，相當於全國交付的每5套房中有1套房出自碧桂園。從其數量來看，碧桂園的交付成果與銷售業績一樣，佔據龍頭位置。

就恒大地產而言，恒大集團董事局主席許家印在公司內部“家書”中提及，過去一年，在各級政府和合作夥伴的大力幫助下，恒大地產實現了732個保交樓項目全面復工，全年累計交樓30.1萬套。

與此同時，2022年，保利發展在全國88個城市、308個項目，合計交付25.9萬套房屋；華潤置地交付18.1萬套，交付規模2262萬平方米；融創中國在84個城市的201個社區完成了超18萬套房的交付；新城控股共計交付約13.1萬戶；龍湖集團共交付超11萬套。

另外，2023年初部分房企在官微發佈年度總結披露，2022年，旭輝在全國49城145項目交付9萬套新房，在全國24個社區提前交付超1.8萬套新房；建業集團共計交付166批次、74756套房，交付面積1099.89萬平方米；中梁累計交付109個批次、逾7萬套房。

TOP50房企交付面積佔比超七成

值得關注的是，在2022年的交付市場，出現了較爲明顯的寡頭化傾向，比如隨着地產市場份額逐漸向頭部房企集中，竣工交付也出現“強者恆強”趨勢。

《報告》披露，2022年，竣工交付的TOP50房企，總交付面積超過4.8億平方米，佔全年竣工規模的7成以上。與此同時，這50家典型房企累計交付超400萬套，其中TOP10房企累計交付超200萬套，龍頭房企的交付實力可見一斑。

此外，《報告》顯示，從規模來看，有11家企業的交付套數均超過10萬套；交付面積最高的10家企業的總交付面積超過2.7億平方米，佔全國交付面積的40%以上，所佔比例較高，不同梯隊的份額隨着排名的下滑亦隨之下滑。這也在一定程度上說明了頭部房企對於保交樓工作的重要性。因此預計後續頭部房企將繼續得到政策的大力支持，以確保交付。

雖然各大房企都取了不錯的交付成果，但是從目前來看，保交樓形勢仍然較爲嚴峻。在數據上，2022年整體交樓規模仍在下降。據國家統計局數據顯示，2022年，房屋竣工面積8.62億平方米，下降15.0%。其中，住宅竣工面積6.25億平方米，下降14.3%。

對此，中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，在保交樓資金推動下，房屋竣工的數據或將得到改善。

而在億翰智庫分析人士看來，項目停工影響交付，主要是預售資金被違規挪用與開發商現金流斷裂二者疊加的結果，本質上是開發商短期“缺錢”導致的。雖然商品房預售資金管理辦法明確規定了預售資金應該用於本項目建設，不可挪作他用，但是長期以來預售資金的提前調用幾乎成爲慣例，預售資金監管賬戶的空虛爲項目“爛尾”埋下隱患，因爲這意味着項目後續建設的主動權完全在開發商手中，一旦開發商流動性出現問題，那麼項目建設就極易進入停擺狀態。

代建、代管、代持模式有助推動保交樓

從目前來看，2023年保交樓的工作形勢仍然頗爲嚴峻。與此同時，交付問題也給房地產行業帶來前所未有的信任危機。

在廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，保交樓是一項全新而且短期內任務艱鉅的挑戰，面臨着多方主體訴求差異，既要穩定社會、保障民生，又存在資金“硬缺口”、市場預期不穩等問題。在這種背景下，需要協調金融管理部門、行業上下游，調動地方積極性，而且政策也要創新，實行“一盤一策”等。

日前，全國住房和城鄉建設工作會議就提到“抓兩頭、帶中間”，以“慢撒氣”的方式，防範化解風險。其中“一頭”抓出險房企，一方面幫助企業自救，另一方面依法依規處置，該破產的破產，該追責的追責，不讓違法違規者“金蟬脫殼”；切實維護購房人合法權益，做好保交樓工作。另“一頭”抓優質房企，一視同仁支持優質國企、民企改善資產負債狀況。

事實上，目前債務糾紛和資金不足明顯增加了保交樓的難度。對於如何解決保交樓的問題，億翰智庫分析人士認爲，首要任務是將樓盤從出險企業中剝離出來，阻隔“保交樓”項目風險和集團風險。目前部分地區採用代建、代管、代持模式解決此類問題，即由有開發需求的委託方發起，由擁有開發能力和建設經驗的受託方部分或全程參與設計、開發、管理及服務。預計此類模式或在未來成爲解決困難問題的主流方式，政府未來可能將設立專項基金，給予地方國企或者城投平臺，並由平臺提出代建的需求，讓有開發能力的開發企業參與開發建設。

而對於當前資金不足問題，億翰智庫分析人士認爲，預計後續國開行等機構的專項借款和紓困基金仍將持續加碼，規模將持續提升；此外，監管部門亦將給予商業銀行更多的鼓勵和支持，鼓勵商業銀行積極參與保交樓，從而推動保交樓工作的順利進行。整體來看，2023年國家會有更多的政策落地，支持保交樓工作的順利進行，而整體的交付情況將呈現出邊際向好的趨勢。

對此，陳文靜也認爲，保交樓對於穩定購房者預期至關重要，也是穩民生的關鍵之一，繼2022年2000億政策性銀行專項借款、將向6家商業銀行推出2000億保交樓貸款支持計劃後，近期相關部門正在加速推進新增1500億元保交樓專項借款投放、設立2000億元保交樓貸款支持計劃、加大保交樓專項借款配套融資力度、強化保交樓司法保障等一系列舉措。2023年保交樓配套資金有望加快落實，資金規模亦有望明顯增加。

新京報記者 袁秀麗

編輯 楊娟娟 校對 張彥君