對於房地產市場而言，密集出臺的政策貫穿了2022全年。

降低首付比例、調整房貸利率下限、優化預售資金監管……據中原地產研究院統計數據，過去一年全國房地產市場累積調控政策超過1120次。

但受多重因素影響，頻出的利好政策尚未產生明顯提振效果。根據國家統計局公佈的數據，2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米，比2021年下降24.3%。

體現在居民貸款數據上，根據中國人民銀行公佈的數據，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，住戶貸款增加3.83萬億元。兩者間的分化，被業內人士視爲房地產市場投射下的居民部門主動降槓桿。

需要指出的是，當下居民投資房產的邏輯似乎已發生改變。經歷過去一年，透過購房者的衆生百態，新的敘事已然呈現。新年伊始，市場低利率旋鈕啓動，買房人的買與不買，成爲左右樓市能否躍起的需求端關鍵因素。

從“排隊等放款”到“排隊等還款”

汪蘭於2021年上半年購入人生的第一套房，彼時，她從某大行申請了約100萬元的房貸。然而，曾花費近半年時間纔等到銀行放款的她沒有想到，本定在春節前提前還貸的計劃面臨推遲。

據汪蘭貸款所在行相關業務人員反饋，現在辦理提前還貸業務需要等待約兩個月。與之形成鮮明對比是，目前申請首套房貸最快只需三週即可放款。

以上現象並非孤例，2022年下半年以來，各大社交平臺上關於“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊辦理業務，購房者遇到的銀行要求包括但不限於“需支付違約金”、“提高最低還款金額”、“限制還款次數”等。

《財經》記者以購房者身份詢問某股份行上海地區貸後服務中心，工作人員反饋近期諮詢提前還貸的客戶確有增多，辦理業務需提前一個月預約，等待時間“最長不會超過三十天”。對於還貸已滿12個月的客戶來說，無需支付違約金。同時該行要求提前還款最低金額爲5萬元。

當下這輪“提前還貸潮”其實早有預演，自2022年上半年起，社交平臺上便湧現多個關於提前還貸經歷的分享。彼時據多位銀行貸款客戶經理反饋，諮詢提前還貸的客戶較此前增多，但實際辦理此項業務的人數尚處正常值。

情況在近期似乎有所改變。有購房者告訴《財經》記者，2022年初其曾通過銀行App在線上辦理提前還款業務，當時並不需要排隊且當日即通過；而在2023年1月初，該行App便顯示2月預約額度已滿。更有購房者表示，其申請房貸所在銀行不接受線上提前還款，需前往線下貸後服務中心進行辦理。

在業內人士看來，當前出現“提前還貸熱”，一方面是由於房貸利率下行，此前房貸利率較高的業主希望通過此種方式減少利息支出；另一方面，部分業主有金額較大“閒錢”，又缺乏理想資產配置。

汪蘭告訴《財經》記者，自幾十萬的理財產品到期後一直未找到合適的投資標的，提前將一部分房貸還清的想法隨之出現：“理財怕虧損，存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少，提前還款節省的利息就當理財了。”

不過，並非所有銀行存在額度緊張的現象。華南地區某股份行支行貸款經理表示，在該行申請辦理提前還貸的客戶並不算多。

對此有銀行業人士指出：“房貸對銀行來說是優質資產之一，少數業主選擇提前還房貸對銀行來說提前收回本金，拓展信貸空間；但對部分銀行來說，短期內找到類似優質資產有一定壓力。”

“保交樓”平抑供給端風險

“提前還貸”被曾經以較高利率申請房貸的購房者視作“理財”，不僅有當前房貸利率下行的影響，亦與缺乏合適投資標的有關。但從另一個角度來看，以上反映了購房者對房地產市場的預期。

曹麗於2021年初在長三角某城市購入房產，近兩年來房價基本處於“橫盤”狀態。而她的心態也從“期盼能升值”到“漲不漲無所謂，住着開心就好”。

在這背後是需求端的疲軟，從央行數據來看，截至2022年12月，全年住戶存款增加17.84萬億元，住戶貸款增加3.83萬億元。

“從存量增速上看，居民部門貸款同比增速已經回落到5.4%，居民存款同比增速則上升到17.3%，兩者出現明顯的背離，而此前長期都是居民貸款增速要遠高於存款增速。分化的背後是房地產市場不景氣，居民部門2022年主動降槓桿的趨勢。”海通證券指出。

在業內人士看來，購房者心態的變化與其對供給端風險的擔憂似乎不無關係。

2022年中旬，一封來自江西某樓盤的業主的公開信牽出“爛尾樓”現象。據悉，該樓盤在2021年5月停工，業主要求2022年10月底復工，否則將在2022年11月停止還貸。隨後，河南、湖南、湖北、廣西等地發生“停貸”事件，引發市場關注。預售資金監管問題亦被重新被置於聚光燈下。

身處江西的甄珍曾親歷“停貸”事件，其購房所在樓盤原定於2022年6月交付，但由於開放企業資金出現流動性問題，項目一度處於停工狀態。“我們每個月都揹負着幾千塊的房貸，說要‘停貸’只是希望樓盤儘快動工。”對於她和部分期房購賣者來說，2022年的深刻記憶來自久未封頂的樓房。

彼時，包括國有大行、股份行及城商行在內的十餘家銀行對此作出回應，大部分銀行在披露停貸樓盤涉及的逾期按揭貸款金額的同時，均表示“風險可控”。同時，監管部門及多個地方政府部門亦作出表態。

由供給側風險引發的民生問題受到高度重視，2022年7月“保交樓”首次出現在中央政治局會議內容中。隨後的8月和11月，央行先後推出2000億元“保交樓”專項借款和麪向六家商業銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計劃。

與此同時，關係到“保交樓”能否實施落地的房地產融資支持政策亦密集發佈。

2022年11月，先有央行、銀保監會出臺“金融支持房地產十六條”，支持房地產開發貸款投放（“第一支箭”），後有中國銀行間市場交易商協會宣佈擴大民營企業債券融資支持工具擴大（“第二支箭”），再到證監會決定在股權融資方面調整優化五項措施（“第三支箭”），從信貸、債券、股權三個渠道爲房地產企業提供融資政策支持。

多項政策支持下，房企融資規模有所回升。據克而瑞研究中心數據，2022年12月100家典型房企的融資總量爲1018億元，環比增加84.7%，同比增加33.4%。

“最近又去樓盤看了一下，看樣子是都封頂了，希望能在2023年拿到房。”自2022年所購樓盤停工後，時不時跑去工地觀察是否復工構成了甄珍的日常。

不過，信心修復顯然需要時間。據另一位購房人介紹，其所購樓盤並未有大的進展：“工程陸續做了一些，不過去年因爲疫情又耽誤了，交付時間在之前承諾的日期上延期了。”

有行業人士告訴《財經》記者：“雖然從政策來看，2022年底起房企融資通道正逐漸寬鬆，但從目前傳導到資金端的實際狀況來看還是相對較弱。”

在此背景下，“支持房地產市場平穩健康發展”依舊是監管部門的新年工作重點。

2023年1月10日，央行、銀保監會聯合召開主要銀行信貸工作座談會，提出針對具有系統重要性的優質房企，開展“資產激活”“負債接續”“權益補充”和“預期提升”四項行動，綜合施策改善優質房企經營性和融資性現金流。

“此次會議屬於2023年首次信貸工作會議，但是會議中提及較多的依然是房地產，這也說明，房地產是2023年金融信貸投放的重中之重，體現了高層對於房地產融資的重視和支持。”上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進指出。

“利率降了，我還在觀望”

供給端的融資狀況有望改善，需求端情況如何？

“您的貸款利率已於1月1日從4.65%調爲4.3%，後續還款計劃已相應調整。”2023年初陶睿便收到銀行提醒——過去一年央行的三次降息給他帶來了實際的優惠。

陶睿的房貸利率掛鉤貸款市場報價利率（LPR）、重定價日爲每年1月1日。2022年，五年期以上LPR累計下調35個基點。據其計算，按照30年等額本息的方式計算，其所申請的200萬元商業貸款調整後房貸月供將減少約415元，一年節省利息支出約爲4980元。

對於購房者來說，房貸利率優化政策貫穿2022年全年，監管部門接連釋放利好消息。

5月，央行、銀保監會宣佈首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率減20個基點。

9月，央行、銀保監會明確對部分符合條件城市階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；同時，公積金貸款利率時隔七年再次下調，五年以上公積金貸款利率降至3.1%。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國新辦舉行的新聞發佈會上表示，根據央行掌握的數據，2022年12月新發放個人住房貸款利率，全國平均爲4.26%，和2021年12月同比下降1.37個百分點，這是2008年有統計以來的歷史最低水平。

房貸利率優化調整持續至2023年，1月5日，央行、銀保監會宣佈建立首套建立首套住房貸款利率政策動態調整機制。新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

目前已有城市房貸利率有所調整。據貝殼研究院，70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件，主要爲二線和三四線城市。由於政策落地需要一定的時間，截至2023年1月16日，符合條件的城市中僅太原和唐山下調首套房貸利率至3.8%。

“此次政策是對2022年9月階段性放鬆政策的常態化安排。隨着動態調整機制的建立，首套房貸利率將與房價掛鉤，其調整會更加高頻。”貝殼研究院指出。

然而對於潛在購房者來說，謹慎仍是當前部分人的態度。

根據中指研究院發佈的《2023年百城居民置業意願調查》，計劃於2023年進行購房的佔比僅爲40%。

“擔心背上債後的生活，一是無法保證將來收入可以一直支撐房貸，二是覺得現在人口出現負增長，可能會影響手中房子出手。”一位正處於看房階段的購房者表達了自己的擔憂。

不過從市場情況來看，情況或許發生細微改變。貝殼研究院數據顯示，2023年1月首套主流利率平均爲4.10%，環比上行1BP（基點）。

另據國泰君安研報，2023年第一週，一線城市銷售面積爲82.9萬平方米，按周增長63%，同時也錄得自2022年第四季度以來新高。考慮到需求端的支持政策，更多的二線城市也有望在春節期間看到銷售的復甦。“需求端刺激政策將在2023年常態化”。

“從環比數據來看，房地產數據在努力回到穩定的狀態，但相關壓力的消除還需要點時間。2023年是房價指數努力築底、企穩、回暖的重要階段。”嚴躍進指出。

（應受訪者要求，汪蘭、曹麗、甄珍、陶睿爲化名）