每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤 盧祥勇 易啓江    

成交一套3000萬元住宅，提成大約是36萬元；如果促成億元成交，妥妥的百萬元級別提成，即使全年只成交一單，收入也達到了金融圈管理層水平。

2022年，全國樓市看上海。而上海豪宅動輒總價半個“小目標”，單價屢破30萬元/平方米，主營豪宅的中介小哥，有沒有在2022年賺個盆滿鉢滿？

2022年的艱難時刻

可惜，2022年的豪宅市場並不能“隨地撿黃金”。在豪宅經紀人的眼中，成交腰斬仍是逃不過的坎。

“現在新天地留下來的房產中介就只有3家連鎖，以及寫字樓內的一些小規模中介公司，總量是往年的一半。”中原地產上海新天地豪宅分行店董楊杭佐1月19日接受《每日經濟新聞》記者採訪時坦言。

門店數量的驟減，意味着業績也在縮減。

楊杭佐的工作門店 每經記者 包晶晶 攝

“2022年整個新天地板塊主營成交大約100套左右，往年基本上在200套左右，有的成交大年甚至更多，今年算是腰斬了。”

楊杭佐的團隊去年主營成交了4、5套住宅，對於這個成績，楊杭佐表示：”比較慚愧，反正確實不太理想，跟整體經濟壓力也有關係。”

據楊杭佐介紹，該片區主流房價是3000萬元，但也有5000萬元、 6000萬元，甚至1個億的，這些都需要團隊共同投入精力和維護客戶、合力銷售的，因此銷售提成也會進行相應分配。

新天地板塊地理位置十分優越

不過，按照成交均價粗略計算，團隊成交4—5套房源帶來的佣金收入預計在160萬-200萬元之間，與非豪宅業務的房產經紀相比，仍然可以算得上“高收入”羣體。

比起收入的變化，楊杭佐對2022年的艱難時刻更爲感慨。

“每年過年前後，都是最艱難的，很多高端小區從年前一週就開始謝絕非住客出入了。但2022年春節過後眼看着要轉暖，封控又開始了。”

據他介紹，從去年6月解封到7月之間，有一部分客戶在封控前積累下了成交額度，一直積壓着；還有一部分是封控前已經走了大部分交易流程，網籤一直沒有完成，所以6、7月積壓的成交全部走了網籤，大家可以看到成交的絕對數量上漲很快。

“這也是2022年整個市場最好的一段時間了，但和往年比起來，也算不上特別好。隨後就是夏天最熱幾個月，也是非常困難，再往後，整個二手房市場開始慢慢下行了。”

1%的機會，也要讓客戶看到自己

爲了適應新變化，線上營銷推廣成爲豪宅中介們在2022年最重要的工作，對他們來說，哪怕只有1%的轉化率，也意味着在市場低潮中多了一份勝算。

楊杭佐要求團隊裏的小夥伴在各類平臺發佈房源，把平臺當作一個獲客渠道，先做了再說，哪怕是1%的機會客戶可能看到自己，就是勝利。

“你只要持續發佈，流量還是有保證的，可能10個裏面有1個線下帶看，10個帶看裏面有一個成交（租賃），轉化率也有1%了。”他補充說。

上海新天地板塊知名豪宅 每經記者 包晶晶 攝

他列舉了出門帶看的“四件套”：礦泉水、雨傘、帶看單、彩印裝訂的房源簡介，“豪宅客戶會比較挑人，如果他認可你的話，就不會到處找中介，這是豪宅客戶的一個特性，所以我們業務員無論在服務上、專業知識上，還是在帶看的過程當中，對於房源的熟悉度都有一些要求。我們現在這家門店起步門檻都是大專以上學歷，未來會繼續提高學歷要求。”

“事實上，豪宅經紀人裏純新人很少，因爲你一旦沒有房產相關經驗，受的刺激還是會比較大的。看到別人一開單提成十幾萬甚至幾十萬塊，在這種衝擊面前，內心還是很煎熬的。”

2023年希望每個月都有一半人能開單

在新天地板塊，總價3000萬-5000萬元區間的房源數量最多，也是最容易成交的價格區間。

2022年，一擲千金的豪宅買家，已經悄然發生了變化。

“今年基本上以本地買家爲主，加上現在的落戶政策放鬆了，也會有一部分新上海人，境外買家明顯變少了，而以前新天地附近的境外購房人非常多。”

上海新天地板塊街景 每經記者 包晶晶 攝

另一個特徵是，這些買家基本上選擇了全款支付。

“上海三價合一之後，客戶貸款的就很少了，尤其是我們這個板塊，總價高，三價就低意味着可貸款的額度非常少，索性就不貸了。”楊杭佐說。

雖然成交萎縮，但2022年的豪宅價格“非常堅挺”。

“比如，2021年的時候，189平方米這種戶型的房子掛牌價在4200萬-4500萬元，但2022年掛牌價已經到了5000萬元，最終通過議價4500萬元成交，看上去便宜了500萬元，但實際成交價還是沒降。特別是稀缺的、有人爭搶的房子，很多業主都堅持不接受還價，所以儘管成交縮量，但沒有降價。”

正是價格的堅挺，讓豪宅小哥們對未來繼續充滿期待。臨近年末，楊杭佐和他的團隊1個月內有4人簽下了租賃單，1人順利實現交易，但他對此並不滿意。

“2023年，希望每個月都有一半人能開單吧！”

記者|包晶晶編輯|陳夢妤 盧祥勇 易啓江

校對|段煉