香港樓市在過去一年面臨嚴峻挑戰，體現購房者信心的住宅售價指數大幅下滑。

1月27日，負責向香港所有地產物業估值及徵收差餉及地租的香港政府部門——差餉物業估價署（下稱“差估署”）公佈香港最新的私人住宅整體售價指數（下稱“住宅售價指數”）。

2022年12月，香港全港住宅售價指數爲332.5，相比去年11月環比下跌2.03%，爲2017年4月（330）以來最低。

從香港樓市去年全年的表現來看，第一季度出現微跌後，第二季度前期出現微漲，但從6月（381.8）開始住宅售價指數就開始持續下跌，此後7個月跌幅達12.91%。

直至年末，2022年12月的售價指數相比2021年12月（393.9）同比下跌15.59%。至此，2022年成爲自1998年大跌32.52%以來，近24年跌幅最大的一年。

追溯香港差估署公佈的私人住宅平均售價數據（分爲港島、九龍、新界三大區域）可發現，21世紀以來，除去2003年香港經歷非典事件，2009年經歷全球金融危機外，香港的房價一直呈上升態勢。

以最繁華的港島區域爲例，2000年A類住宅（40平方米以下）平均售價爲3.60萬美元（28.15萬港元）/平方米，2018年飆升至18.04萬美元（141.07萬港元）/平方米後漲價速度放緩，直至2022年出現自2009年來的首次下滑，報價17.34萬美元（135.60港元）/平方米，同比2021年的18.96萬美元（148.27萬港元）/平方米下跌9.34%。

與此同時，港島其餘四類住宅的售價也均在2022年出現下跌。其中，面積最大的品類E類住宅（160平方米以上）平均售價從2021年的28.63萬美元（223.89萬港元）/平方米跌至25.01萬美元（195.58萬港元）/平方米，跌幅12.64%爲最高。

相比之下，佔香港人口最多的新界區域的房價變化還算平穩，除去A類住宅外，其餘四類住宅的售價降幅均不到1萬美元（7.28萬港元）/平方米。

值得注意的是，九龍區域的E類住宅（160平方米或以上）已連續兩年出現少於20宗交易，其售價水平是新界區域E類住宅的兩倍，去年的平均售價僅比港島E類住宅少3.23萬美元（23.51萬港元）/平方米。

廣州市房協專家委員鄧浩志表示，在過去香港房價上漲的十幾年裏，有幾次都是面臨價格回調，去年剛好“碰”上美聯儲的貨幣寬鬆政策，有很多碰巧的原因，香港房價集中在去年進行調整。

“今年上半年的下跌還不會結束，下半年可能會進入一個平穩的狀態。”鄧浩志對界面新聞表示。

從成交量來看，根據香港土地註冊處的數據，2022年的住宅及非住宅樓宇買賣合約共59619份，相較2021年下跌37.98%，接近四成；相較2020年下跌18.69%。

從近幾年的整體數據看，2018年至2020年，香港整體樓宇成交量均控制在7萬套以上，2021年短暫拉昇至9.6萬套，2022年又迅速下跌至6萬套以下。

香港金融管理局在2022年9月發佈的《貨幣與金融穩定情況半年度報告》顯示，住宅物業市場受到衆多不明朗因素及風險所影響。其中，本地疫情拖延，加上按揭利率上升，可能會抑制置業需求，而市場對環球經濟前景的憂慮以及美國加息步伐的不確定性將繼續拖累樓市氣氛。

這份《報告》還指出，長遠而言，香港住宅市場的前景將取決於房屋供應缺口，香港特別行政區政府預計未來幾年私人住宅供應量仍會維持在高位。

根據香港房屋局最新公佈的數據，從2023年起，未來3至4年間，香港可提供的一手私人住宅單位數目約爲10.5萬個，較2022年9月底公佈的數字大增1萬個。

其中，已批出土地上可隨時動工的單位數目有2.3萬個，增加6000個；現樓貨尾單位1.6萬個，建築中未售樓花單位6.6萬個，分別增加1000個及3000個。

（文中美元換算爲港元的匯率選取值爲7.82）