鬱亮在兔年開年上班第三天就投下重磅炸彈，對萬科多個區域的城市總經理進行大幅人事調整。

繼春節前深圳、東莞換將後，萬科南方區域在年後迎來了更大範圍的人事調整，這次涉及佛山、廈門、惠州等多個城市。

據界面新聞了解，1月30日，萬科內部下發一系列人事任命，原佛山萬科總經理黃運林調任北京區域公司合夥人，原廈門萬科總經理常樂調任佛山萬科總經理，原南方區域產城事業部首席合夥人、總經理高駿調任廈門萬科總經理，原惠州萬科總經理劉健華調任東莞公司合夥人，原南方區域合夥人陳致中調任惠州萬科總經理。

在南方區域一系列人事任命發佈同一日，萬科原北京區域副總經理曾巍也調任東北區域首席合夥人，原東北區域首席合夥人林曈調任北京萬科總經理。

據界面新聞了解，此次人事調整非常突然，很多總經理都是當天才得知。

圍繞佛山、惠州、廈門三大城市公司總經理的變動，萬科這一系列人事調整有升有降，除了黃運林外也全部是在南方區域內部流動。

對於南方區域此番人事調整的原因，萬科方面暫無回應。

萬科這些年人事調整的首要原則是“業績論英雄”。

對於曾巍來說，從萬科原北京區域副總經理調任東北區域首席合夥人無疑是升職；林曈雖然從東北區首變爲北京城市公司的總經理，但從區位重要性，以及規模體量來說，也是得到重用。萬科東北區域2022年上半年整體銷量約90億元，北京單城則有近70億元。

相較曾巍和林曈兩人去到更適合自己的位置，南方區域城市總經理人事變動人則有升有降。

一般萬科城市公司總經理同時都會是所在區域合夥人，因此被免去佛山萬科總經理職位，同時獲任北京區域公司合夥人的黃運林無疑是降職了，未來能否回到一線帶兵打仗還是未知數。

黃運林在佛山萬科總經理的職位上算是待滿了一個完整週期，在他來之前的2019年，萬科啓動了一場號稱“大江大海”計劃的人事大調整，佛山萬科總經理一職在之前經歷了頻繁的變動。

2011年至2019年佛山萬科的總經理都是李昇陽。2019年5、6月份，萬科進行了密集的人事換防，孫嘉取代張紀文成爲萬科南方區域首席執行官，唐激楊從廣州萬科總經理調任深圳萬科總經理，李昇陽接替廣州總經理一職，深圳萬科副總經理馮卷調任佛山萬科總經理。

然而，馮卷在佛山萬科總經理的位置上並沒有待太久。2019年底，萬科再次啓動了一場城市總大換防，涉及14個城市總，其中馮卷被免職，保留南方區域合夥人一職，原爲濟南萬科總經理的黃運林成爲新任佛山萬科總經理。

萬科早在2005年就進入了佛山市場，是最早佈局佛山的房企之一。在很長一段時間，萬科在佛山的銷售業績排名都是穩居前三的。

克而瑞佛山房企銷售排行榜顯示，2018年，萬科在佛山的權益銷售金額約爲161億元，超過當年廣州萬科約130億元的權益銷售額，在佛山市場位居第二名，僅次於碧桂園的176億元；2019年佛山萬科權益銷售金額下滑至139億元，但仍位居第三名，排在碧桂園和保利之後。

進入2020年，喊出“活下去”已有一年多的萬科在佛山的銷售持續下滑，全年權益銷售爲123.6億元，位居佛山樓市第五位。2021年、2022年，佛山萬科銷售繼續大幅下滑，實現權益銷售分別只有約65億元、59億元，排名第八、第五。

作爲重點產出城市，萬科在佛山近些年來的投資拿地上存在失誤，拉低了萬科的整體業績回報。

2021年下半年尤其進入四季度以來，房地產市場出現明顯下行，萬科對部分項目、個別股權投資等計提了35.3億元資產減值，合計減少歸母淨利潤約26億元，其中計提存貨跌價準備31.2億元，影響歸屬於母公司股東的淨利潤21.4 億元。

據萬科財報，佛山有兩個項目在2021年計提存貨跌價準備，合計約達6.4億元，佔總計提存貨跌價準備的20.5%。在此背景下，萬科於2021年久違的出現了淨利潤下滑的情況。

萬科主席鬱亮在去年3月業績會上反思時曾表示，儘管萬科早已提出在“管理紅利時代”必須摒棄舊有模式下的規模擴張思路，但當追逐規模仍然流行、土地爭奪愈演愈烈的時候，萬科仍有部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目的投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

在鬱亮看來，出現投資失誤的根本原因又在於過去萬科一直採用充分授權、分佈式的投資管理模式，這種管理模式在地產行業的黃金時代是非常有競爭力的，如今隨着地產行業競爭越來越激烈、大型複雜項目越來越多，該管理方式受到一些挑戰。

爲了改變這一情況，萬科在2021年9月成立了開發經營本部，投資額度不再分大餅，希望通過集中管控，將資金更加集中地投向市場穩定、完全邊際高，團隊操盤能力強的地區。

然而在此之前，2020年4月和2021年7月，急於在佛山補倉的萬科先後拿下了香港城TOD地塊、軍區農場二期地塊這兩大地價超50億元的大型複雜項目。

香港城TOD地塊是萬科聯合大股東深圳地鐵所拿地塊，建成萬科天空之城項目，於2020年11月入市，這兩年成爲萬科在佛山的主要銷售來源。

相比香港城TOD地塊，軍區農場二期地塊無論是對房企的操盤能力還是資金實力都有更高的要求，後被萬科開發成萬科璞悅山項目，於2022年3月開盤，但因價格過高，入市後一直不溫不火。

萬科軍區農場二期地塊還有一個小插曲，那就是中海地產和保利發展在土拍結束兩日後向佛山市自然資源局南海分局“狀告”萬科跳價競拍，稱拍賣過程中，萬科直接喊價從配建保障性住房面積1.7萬平方米直接跳價報出2.5萬平方米成交，將配建人才住房面積喊到了最高。

新任萬科佛山總經理的常樂也是萬科的老臣，2005年加入萬科，曾任佛山萬科助理總經理、南寧萬科總經理，2019年初調任廈門萬科總經理。

不過，常樂任廈門總經理期間，廈門萬科的市場排名也大幅下滑。據克而瑞數據，2018-2022年，廈門萬科的權益銷售分別爲25.83億元、15億元、34.8億元、31.83億元、12.78億元，排名第3、第13、第7、第13、第15。

相較於黃運林，常樂的優勢或許在於對南方市場更爲熟悉。但在房地產市場面臨大調整的背景下，這些職業經理人能否扭轉萬科在佛山、廈門等重點城市持續下滑的業績，依然面臨重重挑戰。