各地政策的密集出臺將對今年的房地產市場產生一定積極效果。

加快推進搬遷貨幣化安置、同步激活新房和二手房市場、減免契稅和個人所得稅、降低首套房首付比例、吸引域外中高端購房羣體……今年春節前後，已經有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個省級行政區（含直轄市）以及多個地市出臺政策明確要提振住房消費。

多位房地產領域專家對第一財經表示，今年房地產政策的出臺有幾大特點：一是來得早，各地較爲積極；二是許多提法富有創新性，從中可以看到未來房地產的新發展模式。

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，在政策的加持下，今年樓市即便不會上演“V型反轉”，但是慢慢修復性回暖是大概率事件。

促進住房消費成爲穩經濟一環

截至1月31日，已有山東、上海、廣東、遼寧、江蘇、重慶6個省級行政區（含直轄市）召開2023年穩經濟會議或住建工作會議，把提振住房消費納入到新一年經濟發展的框架之中。

1月31日，山東省召開2023年住房城鄉建設工作會議，安排部署住建領域今後五年特別是2023年重點工作任務。山東省提出，將着力解決好新市民、青年人等住房問題，新籌集保障性租賃住房8.3萬套，發放住房租賃補貼4萬戶。

山東省住房城鄉建設廳廳長王玉志在報告中提到，今後5年，房地產業向新發展模式過渡要取得顯著進展。報告中明確，要用足用好最新政策工具，從供需兩端協同發力，同步激活新房和二手房市場；逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現房銷售試點。在“保交樓”方面，報告提到，各地要進一步加大“保交樓、穩民生”工作力度，管好用好國家專項借款，協調商業銀行落實配套信貸支持，緊盯資金支付和工程建設進展，確保逾期房屋按計劃節點如期交付。

1月29日，上海發佈《上海市提信心擴需求穩增長促發展行動方案》，其中提到支持剛性和改善性住房需求，滿足房地產企業合理融資需求，保持土地平穩供應並優化結構，確保房地產市場平穩健康發展。

1月28日，廣東住建廳在廣東全省高質量發展大會上表示，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，爲以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。按規定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優惠政策。

遼寧則於1月27日發佈《遼寧省進一步穩經濟若干政策舉措》，其中在推動消費復甦回暖的框架中，對於二手房和非住宅類商品房等都提出了支持性政策，鼓勵二手房交易和新建商品房銷售享受同等補貼支持政策。

春節前夕亦有省份早早啓動對新一年房地產業的謀篇佈局。1月16日，江蘇省發佈《關於推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，文件單列“促進房地產市場平穩健康發展”一章，大力支持剛性和改善性購房需求。文件中明確，要認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。根據實際情況調整公積金貸款政策，完善徵收拆遷安置補償方式，優化商品房價格備案制度。此次江蘇從個稅、公積金、動遷安置、價格備案等角度落實了購房需求提振的支持。

1月3日，重慶市發佈《重慶市穩經濟政策包（第三版）》，共涉及11個方面、181條政策，其中房地產政策27條。政策提出，符合條件的新市民在購買首套房，可享受與本地居民同等的個人住房貸款政策；優先保障首套住房貸款，繳存職工家庭購買首套住房的，最低首付款比例不低於20%；職工家庭購買第二套住房的，最低首付款比例不低於30%，多子女家庭首付款比例不低於25%。

除了以上省級行政區，還有江蘇蘇州、雲南昆明、河南濟源、河南焦作等市也在春節前後出臺了促進房地產消費的相關政策。

以蘇州爲例，1月31日，蘇州市政府印發《關於推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，共推出12個方面55條政策，其中多條政策涉及房地產。文件中提出，將大力支持剛性和改善性購房需求，開展蘇州“雲上房展”，線上線下聯動促進住房消費；將加快建設一批高質量人才公寓，2023年新增青年人才公寓2萬套；房屋建築、市政、交通、水利等在建項目在2023年上半年應繳納的各類工程質量保證金，自應繳之日起可緩繳一個季度。

此外，蘇州還將加快推進房屋徵收搬遷貨幣化安置，優化商品房價格備案制度，支持房地產業合理融資需求，加大建築業金融支持力度，重點推進支持開發貸款、信託貸款等存量融資合理展期政策落地見效。

四季如春的昆明則希望通過吸引市域外購房者來刺激房地產回暖。1月20日，昆明發布《關於加快推動經濟回穩向好的若干政策措施》，政策明確，線上線下同步開展“彩雲購房節”宣傳推廣，支持房地產企業開展市域外營銷，吸引省內外中高端購房羣體加快回流。

今年下半年樓市有望趨好

“今年與往年相比，最大的特點是政策出臺積極，往年的一月份並不是房地產政策出臺的窗口期，而今年春節前後各地都在抓緊時間出政策，體現出各地對房地產問題的真抓實幹。”上海中原地產市場分析師盧文曦對第一財經表示。

多位樓市專家表示，各地政策的密集出臺將對今年的房地產市場產生一定積極效果。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對記者表示，今年樓市的政策面利好頻出，且政策力度大、覆蓋面越來越廣，相對於去年而言，目前的行業氛圍與政策環境已經大爲改善，對於樓市回暖和行業信心修復十分利好。

上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認爲，目前利好性政策總體充足，各地都在主動而積極地提振住房消費，加上疫情進入低點，這些都爲樓市復甦創造了更好的條件。

嚴躍進表示，今年以來不少地方出臺的促進住房消費政策富含創新性，以山東省爲例，其緊貼中央和住建部的住房政策精神，提出了很多長短期結合的政策思路，比如明確要同步激活新房和二手房市場，把過去側重依賴新房的做法做了調整，二手房市場的活躍，將有助於促進新房市場的健康發展。又比如山東提出逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方開展現房銷售試點，這是未來房地產新發展模式的重要內容。此類提法不光值得山東本地的房企注意，也值得全國其他城市和房企關注。

但是，也有房企人士對記者表達了擔憂。“利好政策出臺無疑是鼓舞人心的，但是從政策出臺到落地再到對市場產生效果，這需要一段時間，目前春節期間的交易量同比仍在下降，行業中仍然裁員不斷，近期有部分房企債務繼續爆雷，我們公司判斷這些情況可能要到2023年年中才能得到一定程度緩解。”一位TOP50房企的營銷企劃負責人對記者表示。

盧文曦也認爲，政策效果目前來看是有限的，冰凍三尺非一日之寒，在目前的市場環境下，單一政策肯定不行，需要打一套“政策組合拳”。

政策大環境向好的情況下，今年的樓市走勢如何？盧文曦表示：“開弓沒有回頭箭，我相信樓市將緩慢回暖，V型反轉沒有可能，但是慢慢修復性上漲是會出現的，一旦經濟好轉，購房者的入市意願便會提升。目前樓市的問題，政策工具只是一方面，更關鍵的是預期管理問題，關鍵在於對經濟的預期，如果今年一季度和二季度經濟數據明顯上行，那麼到了三季度我們必然會看到樓市的改善。”

柏文喜也持相似觀點，他對記者表示，政策工具包雖然利好樓市的回暖，但顯然不足以提振今年的住房市場，因爲住房市場的特徵讓其具備了買漲不買落的特點，只有行業預期反轉和樓市信心得以修復，行業纔會實現真正的復甦。

嚴躍進則預判，今年上半年，樓市整體仍會出現微幅下跌，但隨着市場刺激政策的見效，全年樓市走勢將整體向好，市場將迎來新機遇。

責任編輯：劉萬里 SF014