來源:經濟日報

歲末年初之際,不少個人住房貸款借款人加快提前償還貸款,掀起一波提前還貸熱潮。這其中的原因是多方面的。商業銀行、借款人及相關部門應理性對待,並採取合理措施加以緩解,進一步穩定居民信心和預期。

在銀行信貸中,提前還款本是一種較爲常見的行爲。借款人出於自身資金安排考慮提前還款,可以減少利息支出;銀行出於風險管理需要,在符合合同約定的情況下也可能要求借款人提前還款。不過近期的“提前還款熱”,主要動因在於借款人。近年來,受經濟下行和疫情反覆等多重衝擊,部分居民收入不穩定性增大,對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力,降低住房消費負擔。

與此同時,2022年以來,我國金融市場波動加劇,股票、基金等價格下行,一貫穩健的銀行理財產品出現“破淨”。在這種情況下,普通居民投資風險偏好趨向保守,將原來用於投資的部分資金用於提前還款。央行2022年四季度城鎮儲戶問卷調查結果表明,傾向於“更多儲蓄”的居民佔61.8%,比上季增加3.7個百分點;傾向於“更多投資”的居民比上季減少。此外,部分存量住房貸款利率偏高,也是借款人提前還款的原因之一。2020年以來發放的部分住房貸款利率在6%以上,儘管2022年LPR(貸款市場報價利率)下降3次,但部分存量房貸利率仍然高於目前約4.3%的平均房貸利率。

由於新增住房貸款申請量下降明顯,借款人提前償還住房貸款行爲增多,少數銀行採取收取違約金、補償金等形式增加提前還款成本;多數銀行以提前預約、長時間輪候等爲手段,試圖降低或推遲提前還款壓力。

從法律上講,提前還款是對原借款合同約定的貸款期限或金額的變更,的確需要借款人與銀行協商一致。但近年來,國家和金融管理部門多次要求銀行加大對實體經濟的支持與服務,切實爲企業和個人紓困解難,降低實體經濟綜合融資成本和個人消費信貸負擔。商業銀行應立足長遠,提升服務,通過線上線下結合等方式,爲客戶提前還貸提供便利。部分收取提前還貸“補償金”“違約金”的銀行,可進一步轉變觀念,展現出商業銀行的應有作爲與擔當,更好服務社會。

對個人來說,判斷是否需要提前償還個人貸款,最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高於貸款利率,則考慮將資金更多用於投資;反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然,還需要爲日常生活支出與未來養老、醫療等留足資金。扎堆提前還貸並不可取。

從還款方式看,一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少,相比來說提前還款會更划算一點;等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少,如果還款已過一半,其實可以不考慮提前還款。另外,如果是公積金貸款,由於利率顯著低於市場上一般貸款的利率,也可以不用考慮提前還款。2023年,隨着我國宏觀經濟恢復回暖,資本市場上升概率較大,而貸款利率還有下行可能,後續提前還貸需要慎重考慮。

當前,部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措,引導銀行適度降低存量房貸利率,逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差,進一步降低住房消費者的負擔,有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降,繼續降低新增和存量住房貸款利率,減輕居民住房消費負擔。

考慮到2023年宏觀經濟企穩回升和房地產市場回暖,下一階段提前還貸熱潮或將趨於平緩。當然,穩定居民信心和預期、減緩提前還貸還有更重要和深遠的意義。2022年12月份,中央經濟工作會議強調,“要把恢復和擴大消費擺在優先位置”。如何採取有效措施,減少住房貸款提前還款行爲,引導居民將儲蓄轉化爲消費和投資,將爲恢復和擴大消費、促進經濟社會加快復甦提供有力支撐。

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