春节开工后房企密集发布2022年业绩预告，净利润下滑成为主流。

据中指研究院统计数据，截至1月31日，A股房企有55家发布2022年业绩预告，其中34家亏损，不仅包括泰禾、阳光城、蓝光发展、金科等出险民营房企，还包括格力地产、华侨城、大悦城等央国企，其中金科、荣盛发展、蓝光发展、阳光城、华侨城等多家房企预计亏损超百亿。

界面新闻统计的20家典型房企数据显示，除嘉凯城亏损减少以及华夏幸福因债务重组收益而扭亏为盈外，其余房企2022年归母净利润全部大幅下滑，包括保利发展、招商蛇口、新城控股等头部房企。

2021年下半年以来，地产行业进入深度下行周期，房企整体净利润下滑是大势所趋，即便是龙头房企也未能幸免。当然各个房企之间存在差异性，利润拐点出现时点也有差异，有些在2021年甚至之前便出现了净利润下滑的情况，有些则在2022年才显现。

据界面新闻了解，除了受大环境影响而收入减少外，房企归母净利润减少的主要原因还包括毛利率下降、计提资产减值、投资收益减少等，当然有房企可能还存在一些特别原因。

净利润持续下滑直接影响企业的未来发展。中指研究院企业研究总监刘水对界面新闻表示，整体来看，行业整体盈利下行，叠加市场仍在筑底，房企投资信心不足，拿地仍将较为谨慎。同时，行业的优胜劣汰将持续，企业长期亏损或将影响其后续发展潜力。

刘水认为，今年房企盈利压力仍在，但较2022年或将有所缓解。“2022年下半年，监管部门密集出台利好政策，从供需两端发力稳定市场预期，政策放松传导至需求端需要时间。随着支持力度加大，今年房地产市场将筑底回稳。”

亏损之源

保利发展和招商蛇口是较早发布2022年业绩预告的一批房企，虽然净利润均遭遇滑铁卢，但凭借着稳健经营的优势仍守住了盈利的底线。

保利发展2022年实现归母净利润183亿元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年净利润为38亿元至46亿元，同比下降55.65%-63.36%。

作为最大的央企地产开发商，保利发展2021年也没能逃过归母净利润下滑的命运，但下降幅度相对可控，同比下降5.39%至273.88亿元。可对比的是，万科、中海地产2021年归母净利润分别下跌45.7%、8.5%。

2021年归母净利润下降时，保利发展指出，主要受地产项目利润率下降影响，同时表示未来随着高地价项目的陆续体现，毛利率表现仍将承压。

不出意料，保利发展在2022年继续延续了净利润下滑的态势。但对于2022年归母净利润的下降原因，保利发展在项目结转毛利率下降的基础上新增了权益比例下降的这一影响因素。很显然，为了做大规模，保利发展正在牺牲一部分利润。

毛利率下滑是多数房企净利润下滑的重要原因。亿翰智库统计数据显示，2018年以来，典型房企毛利润率和净利润率进入下滑通道，2021年毛利润率、净利润率均值为21.1%、7.3%，分别较上年下滑4.5个、4.6个百分点。

在市场低迷的情况下，毛利率虽继续承压，但却并非一些房企净利润大幅下滑的首要原因。

界面新闻查阅20家典型房企业绩预告发现，在多地新冠疫情频发、行业政策持续调控及现金流安排等多重负面因素影响下，房产项目交付量下降、大额计提资产减值、财务费用增加正逐步成为一些房企净利润下滑的首要原因。

已出现债务违约的荣盛发展是当前发布2022年业绩预告中预计亏损金额最高的房企，亏损金额从2021年的约49.6亿元扩大到190亿元至250亿元。

荣盛发展表示，主要受市场情绪持续低迷、资产减值及新冠疫情等因素影响。

计提资产减值，主要是依据成本和可变现净值之间的差值，若预计可变现净值低于总成本，代表未来该项目入市之后将出现亏损，房企则会预见性地按照这一差值提前计提存货跌价损失。

不过，由于资产减值判断的主观随意性较大，验证减值计提合理性难度也较大，因此，上市公司利用减值计提操纵利润情况也经常出现。有些房企可能过度进行减值计提，例如当年业绩已经亏损，干脆一次亏个够，通过大幅计提资产减值来个“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出，整体来看，经历高速增长期，资产“虚高”企业不在少数。随着行业回归理性，在市场下行压力下，驱动了更多房企计提资产减值。

2021年房企计提资产减值的情况就非常突出，成为部分企业亏损的主因，包括2021年亏损金额最多的富力地产。富力地产2021年计提资产减值达150亿元，最终归母净利润亏损164.7亿元。

风险房企是资产减值的重灾区。2021年，华夏幸福计提资产减值达131.88亿元，较2020年73.38亿元同比增加79.7%。此外，阳光城、蓝光发展也分别在2021年计提资产减值69.29亿元、65.76亿元，均处于行业高位区。

2022年蓝光发展预计亏损金额从2021年的138.3亿元扩大到219.37亿元左右，主要原因便是其再次计提了约160 亿元的减值损失，主要为存货跌价准备。

蓝光发展表示，虽然支持房地产行业稳定健康发展的政策陆续出台，但政策落地以及向市场的传导需要一定时间，2022年下半年市场整体仍然没有明显变化，不及预期。

此外，2022年蓝光发展因自身债务风险尚未得到完全化解，公司品牌仍在持续受损，公司经营情况及融资环境未得到改善，已完工开发产品房源和在建与待建开发项目，未来很可能仍难以实现项目获取时的预期。

大额计提资产减值也是不少头部房企净利润下滑的重要原因。招商蛇口表示，由于市场情况变化，2022年公司计提资产减值准备同比增加。而在2021年，招商蛇口计提资产减值的金额已达33.9亿元。

从2021年盈利约38亿元，转为预计在2022年亏损最高超百亿的华侨城也是因为受到了计提资产减值的冲击，其表示，考虑部分城市新房销售价格进入下行通道，出于审慎客观考虑，计提存货跌价准备同比增加，2021年这一数值约为21亿元。

新城控股也指出，由于市场情况变化，公司计提的资产减值准备同比增加。预计其2022年度归母净利润约为6.3亿元到37.79亿元，同比减少70%到95%。

利润滑坡之后

房地产行业的利润被摊薄已是大势所趋，如何在“管理红利时代”守住生存空间，已成为每一家房企需要认真攻克的难题，部分房企自2023年开年就做出一些战略调整。

招商蛇口在年初开始对组织架构动刀，8个区域中调整了4个，其中华东区域的南通公司和江南区域的无锡公司降级调整为事业部，深圳区域下辖的粤东公司调整为东莞公司下属事业部并与惠州事业部合并；此华南区域新成立了长沙公司，负责湖南、江西业务。

之所以对组织架构进行这番调整，从招商蛇口2022年业绩预告中也可以找到答案。对于净利润下滑的原因，招商蛇口提到，受市场下行、结转区域结构变化的影响，房地产开发业务结转毛利率阶段性下降，结转毛利同比减少明显，同时也在处置一些去化困难的项目。

城市公司一升一降之间，招商蛇口的投资布局策略也很明确，即更加聚焦高能级城市。

2022年净利润下滑近70%左右的陆家嘴则要发挥国企优势，表示要响应房地产并购重组与股权融资的政策导向，推动优质资产注入上市公司、改善资产负债表、加大权益补充力度、提升可持续发展能力。

在行业持续缩表的过程中，央国企的迎来扩表的好时机。

中银地产首席分析师夏亦丰认为，目前行业整体需要至少3年的缩表周期，未来3年民企市占率将从原来的70%降至10-20%。行业整体缩表格局为：央企扩表、国企分化、民企缩表。

即便如此，当前市场仍在缓慢的复苏过程中，2023年各大房企所面临的挑战依然很大，一点不容松懈。

1月底，华润置地董事会主席李欣在2023年度工作启动大会上表示：“开局即决战，起步即冲刺，2023年华润置地稳增长、保业绩的责任更为艰巨，各项攻坚战任务更有挑战，大战在即，一刻都不能耽误。”

据悉，李欣针对2023年各业态业绩实现目标、各专项任务落地策略提出了具体指示，要求2023年保持营业收入及利润稳健增长，推动“降本提质增效”“库存去化攻坚”“ROIC专项提升”等。

相较于一些稳健房企将稳增长作为首要目标，对于那些尚未完成债务重组的房企来说，2023年的首要目标依然是化解债务问题；已经上岸的房企则需要在2023年重新树立品牌，恢复正常的经营。