春節開工後房企密集發佈2022年業績預告，淨利潤下滑成爲主流。

據中指研究院統計數據，截至1月31日，A股房企有55家發佈2022年業績預告，其中34家虧損，不僅包括泰禾、陽光城、藍光發展、金科等出險民營房企，還包括格力地產、華僑城、大悅城等央國企，其中金科、榮盛發展、藍光發展、陽光城、華僑城等多家房企預計虧損超百億。

界面新聞統計的20家典型房企數據顯示，除嘉凱城虧損減少以及華夏幸福因債務重組收益而扭虧爲盈外，其餘房企2022年歸母淨利潤全部大幅下滑，包括保利發展、招商蛇口、新城控股等頭部房企。

2021年下半年以來，地產行業進入深度下行週期，房企整體淨利潤下滑是大勢所趨，即便是龍頭房企也未能倖免。當然各個房企之間存在差異性，利潤拐點出現時點也有差異，有些在2021年甚至之前便出現了淨利潤下滑的情況，有些則在2022年才顯現。

據界面新聞了解，除了受大環境影響而收入減少外，房企歸母淨利潤減少的主要原因還包括毛利率下降、計提資產減值、投資收益減少等，當然有房企可能還存在一些特別原因。

淨利潤持續下滑直接影響企業的未來發展。中指研究院企業研究總監劉水對界面新聞表示，整體來看，行業整體盈利下行，疊加市場仍在築底，房企投資信心不足，拿地仍將較爲謹慎。同時，行業的優勝劣汰將持續，企業長期虧損或將影響其後續發展潛力。

劉水認爲，今年房企盈利壓力仍在，但較2022年或將有所緩解。“2022年下半年，監管部門密集出臺利好政策，從供需兩端發力穩定市場預期，政策放鬆傳導至需求端需要時間。隨着支持力度加大，今年房地產市場將築底回穩。”

虧損之源

保利發展和招商蛇口是較早發佈2022年業績預告的一批房企，雖然淨利潤均遭遇滑鐵盧，但憑藉着穩健經營的優勢仍守住了盈利的底線。

保利發展2022年實現歸母淨利潤183億元，同比下挫33.2%；招商蛇口2022年淨利潤爲38億元至46億元，同比下降55.65%-63.36%。

作爲最大的央企地產開發商，保利發展2021年也沒能逃過歸母淨利潤下滑的命運，但下降幅度相對可控，同比下降5.39%至273.88億元。可對比的是，萬科、中海地產2021年歸母淨利潤分別下跌45.7%、8.5%。

2021年歸母淨利潤下降時，保利發展指出，主要受地產項目利潤率下降影響，同時表示未來隨着高地價項目的陸續體現，毛利率表現仍將承壓。

不出意料，保利發展在2022年繼續延續了淨利潤下滑的態勢。但對於2022年歸母淨利潤的下降原因，保利發展在項目結轉毛利率下降的基礎上新增了權益比例下降的這一影響因素。很顯然，爲了做大規模，保利發展正在犧牲一部分利潤。

毛利率下滑是多數房企淨利潤下滑的重要原因。億翰智庫統計數據顯示，2018年以來，典型房企毛利潤率和淨利潤率進入下滑通道，2021年毛利潤率、淨利潤率均值爲21.1%、7.3%，分別較上年下滑4.5個、4.6個百分點。

在市場低迷的情況下，毛利率雖繼續承壓，但卻並非一些房企淨利潤大幅下滑的首要原因。

界面新聞查閱20家典型房企業績預告發現，在多地新冠疫情頻發、行業政策持續調控及現金流安排等多重負面因素影響下，房產項目交付量下降、大額計提資產減值、財務費用增加正逐步成爲一些房企淨利潤下滑的首要原因。

已出現債務違約的榮盛發展是當前發佈2022年業績預告中預計虧損金額最高的房企，虧損金額從2021年的約49.6億元擴大到190億元至250億元。

榮盛發展表示，主要受市場情緒持續低迷、資產減值及新冠疫情等因素影響。

計提資產減值，主要是依據成本和可變現淨值之間的差值，若預計可變現淨值低於總成本，代表未來該項目入市之後將出現虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。

不過，由於資產減值判斷的主觀隨意性較大，驗證減值計提合理性難度也較大，因此，上市公司利用減值計提操縱利潤情況也經常出現。有些房企可能過度進行減值計提，例如當年業績已經虧損，乾脆一次虧個夠，通過大幅計提資產減值來個“洗大澡”。

克而瑞研究中心指出，整體來看，經歷高速增長期，資產“虛高”企業不在少數。隨着行業迴歸理性，在市場下行壓力下，驅動了更多房企計提資產減值。

2021年房企計提資產減值的情況就非常突出，成爲部分企業虧損的主因，包括2021年虧損金額最多的富力地產。富力地產2021年計提資產減值達150億元，最終歸母淨利潤虧損164.7億元。

風險房企是資產減值的重災區。2021年，華夏幸福計提資產減值達131.88億元，較2020年73.38億元同比增加79.7%。此外，陽光城、藍光發展也分別在2021年計提資產減值69.29億元、65.76億元，均處於行業高位區。

2022年藍光發展預計虧損金額從2021年的138.3億元擴大到219.37億元左右，主要原因便是其再次計提了約160 億元的減值損失，主要爲存貨跌價準備。

藍光發展表示，雖然支持房地產行業穩定健康發展的政策陸續出臺，但政策落地以及向市場的傳導需要一定時間，2022年下半年市場整體仍然沒有明顯變化，不及預期。

此外，2022年藍光發展因自身債務風險尚未得到完全化解，公司品牌仍在持續受損，公司經營情況及融資環境未得到改善，已完工開發產品房源和在建與待建開發項目，未來很可能仍難以實現項目獲取時的預期。

大額計提資產減值也是不少頭部房企淨利潤下滑的重要原因。招商蛇口表示，由於市場情況變化，2022年公司計提資產減值準備同比增加。而在2021年，招商蛇口計提資產減值的金額已達33.9億元。

從2021年盈利約38億元，轉爲預計在2022年虧損最高超百億的華僑城也是因爲受到了計提資產減值的衝擊，其表示，考慮部分城市新房銷售價格進入下行通道，出於審慎客觀考慮，計提存貨跌價準備同比增加，2021年這一數值約爲21億元。

新城控股也指出，由於市場情況變化，公司計提的資產減值準備同比增加。預計其2022年度歸母淨利潤約爲6.3億元到37.79億元，同比減少70%到95%。

利潤滑坡之後

房地產行業的利潤被攤薄已是大勢所趨，如何在“管理紅利時代”守住生存空間，已成爲每一家房企需要認真攻克的難題，部分房企自2023年開年就做出一些戰略調整。

招商蛇口在年初開始對組織架構動刀，8個區域中調整了4個，其中華東區域的南通公司和江南區域的無錫公司降級調整爲事業部，深圳區域下轄的粵東公司調整爲東莞公司下屬事業部並與惠州事業部合併；此華南區域新成立了長沙公司，負責湖南、江西業務。

之所以對組織架構進行這番調整，從招商蛇口2022年業績預告中也可以找到答案。對於淨利潤下滑的原因，招商蛇口提到，受市場下行、結轉區域結構變化的影響，房地產開發業務結轉毛利率階段性下降，結轉毛利同比減少明顯，同時也在處置一些去化困難的項目。

城市公司一升一降之間，招商蛇口的投資佈局策略也很明確，即更加聚焦高能級城市。

2022年淨利潤下滑近70%左右的陸家嘴則要發揮國企優勢，表示要響應房地產併購重組與股權融資的政策導向，推動優質資產注入上市公司、改善資產負債表、加大權益補充力度、提升可持續發展能力。

在行業持續縮表的過程中，央國企的迎來擴表的好時機。

中銀地產首席分析師夏亦豐認爲，目前行業整體需要至少3年的縮表週期，未來3年民企市佔率將從原來的70%降至10-20%。行業整體縮表格局爲：央企擴表、國企分化、民企縮表。

即便如此，當前市場仍在緩慢的復甦過程中，2023年各大房企所面臨的挑戰依然很大，一點不容鬆懈。

1月底，華潤置地董事會主席李欣在2023年度工作啓動大會上表示：“開局即決戰，起步即衝刺，2023年華潤置地穩增長、保業績的責任更爲艱鉅，各項攻堅戰任務更有挑戰，大戰在即，一刻都不能耽誤。”

據悉，李欣針對2023年各業態業績實現目標、各專項任務落地策略提出了具體指示，要求2023年保持營業收入及利潤穩健增長，推動“降本提質增效”“庫存去化攻堅”“ROIC專項提升”等。

相較於一些穩健房企將穩增長作爲首要目標，對於那些尚未完成債務重組的房企來說，2023年的首要目標依然是化解債務問題；已經上岸的房企則需要在2023年重新樹立品牌，恢復正常的經營。