在住房需求旺盛的一二線城市，有望率先迎來市場復甦，樓市‘小陽春’或將在少數城市出現。

新春伊始，全國多省市密集召開“新春第一會”，部署全年經濟發展工作。其中，“提振住房消費”成爲多地擴內需的發力重點。

據國金證券統計，截至1月30日，全國31個省份中已有23個召開“新春第一會”，其中江蘇、遼寧、上海、天津、廣東、河南、雲南、內蒙古8個省份發佈政府工作“一號文件”。除天津外，其餘7個在“一號文件”中均提出支持住房需求改善的相關內容。

中央層面，春節假期後首個工作日召開的國務院常務會議，針對需求不足的突出矛盾，乘勢推動消費加快恢復成爲經濟主拉動力，強調“合理增加消費信貸。因城施策用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，做好保交樓工作”。

近一週以來，各地“因城施策”，加快落實各類降成本措施。目前，已有包括鄭州、珠海、天津、福州等核心二線城市在內的近20城，將首套房貸利率下限降至4%以下。此外，也有如濟寧、長沙等城市，相繼從放寬首套房認定標準、下調二套房的首付比例等方面，加大對改善型住房需求的信貸支持。

多名業界人士認爲，儘管目前中央和地方邊際放鬆房地產需求調控的政策迭出，但在大部分城市的經濟環境以及房價預期仍較弱的背景下，市場修復需要更長時間。“在住房需求旺盛的一二線城市，有望率先迎來市場復甦，樓市‘小陽春’或將在少數城市出現。從全國來看，預計整體市場最早將於二季度企穩。”中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜稱。

多地支持住房改善

進入2023年，爲更有效地激活住房消費，多地對購買力較高、購房需求更堅挺的改善型購房羣體給予更多關注。

據第一財經不完全梳理，截至2月1日，在重慶、河南、江蘇、遼寧、廣東等省份以及上海、深圳、昆明、濟源等地區陸續召開的區域住建工作會議或穩經濟會議中，或在當地發佈的相關文件中，均明確提出，鼓勵改善型住房消費。不過，因爲樓市階段性特徵不同，熱點和非熱點地區在具體做法上有所差異。

其中，在房價高企的經濟大省和熱點城市，當地政府不約而同地將政策重點放在廢除不合理的限制性政策和降低換房門檻上。

比如，蘇州市1月31日出臺《關於推動經濟運行率先整體好轉的若干政策措施》，提出因城施策用足用好房地產調控政策工具箱，調整優化限制性政策和土地出讓政策，大力支持剛性和改善性購房需求，堅持“房住不炒”，認真落實居民個人換購住房個人所得稅政策。

記者注意到，在1月中旬江蘇省政府印發的《關於推動經濟運行率先整體好轉若干政策措施》中，亦然相同表述。

廣東1月28日召開的高質量發展大會提出，今年將大力促進住房消費。因城施策實施好差別化住房信貸政策，積極支持剛性和改善性住房需求，爲以舊換新、以小換大、生育多子女家庭住房消費提供便利。按規定落實個人購買住房契稅及換購住房個人所得稅優惠政策。

另據重慶市政府1月初發布的“穩經濟政策包”，涉及房地產領域的27條舉措中，多項內容與改善型購房有關。

具體包括：調整全市差別化住房信貸政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整爲不低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點；落實差別化房地產稅收政策，家庭新購住房，在辦理不動產權證前轉讓家庭唯一原住房的，按照第一套住房享受契稅優惠政策；優化商業貸款住房套數認定。居民在中心城區以外區縣新購住房的，個人住房商業貸款僅將所在區縣的住房納入套數覈查範圍等。

支持“先買新再賣舊”，也是重慶市鼓勵當地家庭購置改善性住房的舉措之一。根據上述穩經濟政策包，對擬出售家庭唯一住房的，房地產企業可延長認購期，支持其出售原住房；對已網簽出售的家庭唯一住房，可不納入住房貸款套數覈查範圍。

重慶之外，截至目前，廣州、深圳、武漢和浙江等多地商業銀行也推出了“帶押過戶”業務，以激活當地“賣一買一”的換房需求。

而在非熱點和低能級城市，由於當地居民購買力有限，多地政府將“激活改善型住房市場”的落腳點放在了市外購房需求上。

比如，1月20日，昆明發布《關於加快推動經濟回穩向好的若干政策措施》，明確支持房地產企業開展市域外營銷，提升新建小區優質醫療、教育資源配套水平，吸引省內外中高端購房羣體加快回流。

也有樓市遇冷的地區爲改善型購房者發放購房補貼。根據河南濟源示範區1月19日印發的《2023年大力提振市場信心促進經濟穩定向好政策措施》，在政策出臺至2023年4月30日期間，對購買（以合同備案時間爲準）新建商品住宅，建築面積144平方米以上（含144平方米）戶型的，給予15000元/套補貼。

居民願意換房、再置業了嗎？

去年下半年以來，除個別城市外，多數城市的限貸政策已逐步放寬，一些二線城市主城區和一線城市部分非核心區域的限購政策亦得到調整，但這些政策效果並不顯著。

進入2023年，地方政府繼續“因城施策”地取消不合時宜的購房資格限制性政策。與此同時，多地開始聚焦於從信貸等政策入手，增加改善型購房者的消費能力。

在農曆春節之後，核心二線城市降成本措施傳導加快。其中，鄭州、瀋陽、廈門、福州、珠海、天津等符合房貸利率下調要求的城市，相繼將首套房貸利率下限降至4%以下，進入“3”階段；也有城市在二套房認定、貸款首付比例上做出調整。

以湖南爲例，1月31日，當地召開2022年金融運行形勢新聞發佈會，會議提出合理確定各市州個人住房貸款首付比下限。目前，全省13個非限購市州的首付比下限均降至首套20%、二套30%；1個限購市（長沙市）的首付比政策下限首套30%、二套降至40%。

此前，長沙執行的首付比例爲，對在限購區域內購買商品住房申請商業性個人住房貸款的購房家庭：擁有1套住房且相應貸款未結清的戶籍家庭購買第二套商品住房，首付比例不低於45%。此次新政後，長沙二套房首付比例有所下降。

除了商業貸款外，公積金貸款政策也是地方政府發力的方向。比如，根據山東省濟寧市住房公積金管理中心發佈《關於調整住房公積金個人住房貸款部分政策的通知》，首套房公積金貸款最低首付款比例調整爲20%，二套房公積金貸款最低首付款比例調整爲30%。

信貸政策持續優化之下，一些有購買力的觀望者開始醞釀購房計劃，但也有觀望者選擇暫緩入市。

“確實遇到了一些觀望已久、有迫切換房需求的家庭近期又開始看房了。”一名天津某頭部房產中介公司的銷售人員2月1日對記者表示，目前，當地首套房貸利率可以做到3.9%。房貸成本的降低，疊加部分商業銀行推出了“帶押過戶”政策，縮短一二手房交易時間，一些換房年輕夫婦考慮先將手頭的一套房產轉給父母，再以首套利率置換新房。“整個置換流程，大概半個月就能走完。”

不過，武漢光谷片區某房產中介小王則對第一財經記者表示，目前，在當地開始有購買二套房或者換房打算的客源依然寥寥。

據他介紹，去年下半年以來，當地多項樓市利好政策已密集釋放。比如，武漢首套商貸利率已在去年年底降到了3.9%。在光谷等熱門片區，由於處於二環外，近期又被調整爲非限購地區，意味着首套房首付比爲二成。但即便如此，市場依然沒有掀起太多波瀾。“一些近期交付的樓盤，質量問題堪憂；此外，從房價一直看漲到房價跌跌不休，購房者心態變了。”

在中國城市經濟學會房地產專委會主任、中國區域科學協會副理事長王業強看來，當前，部分剛需和首改羣體仍持觀望態度的背後，可能存在多層次的原因，如房企爆雷、爛尾問題引起的購房信心不足問題，又如受疫情衝擊、收入下降影響，購房的支付能力不足等。

“解決的措施應重點關注如何進一步優化調控措施，以恢復市場信心。同時，各地要積極響應中央促進住房消費的政策，繼續擴大對置換改善購房羣體的金融信貸支持。”王業強稱。

而中國首席經濟學家論壇研究院院長、中國人民銀行調統司原司長盛松成則認爲，樓市不僅需要研究房地產領域的政策措施，也應與我國宏觀調控政策相結合，尤其是在當前經濟下行的背景下。

對此，他近日在第一財經撰文稱，積極的財政政策應更多向民生領域傾斜，並着力促進內需增加，縮短經濟實現內生增長的時間，這是改善居民預期和提高收入的根本途徑。同時，房地產領域仍應保持政策定力，在堅持“房住不炒”的同時，繼續幫助行業度過困難期，但要避免過度刺激市場。此外，還應增加與市場的政策溝通，對未來我國房地產轉型方向提供更加明確的指引，這也有助於緩和市場的觀望情緒。

責任編輯：劉萬里 SF014