轉自：北京商報

開年首月，商業不動產投資持續受到險企追捧。2月1日，北京商報記者梳理發現，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家保險機構在1月發佈了7份關於不動產投資的信息披露公告，涉及項目近20個，養老社區、自用成首要需求。與去年同期披露的5個項目相比，今年1月，險資佈局大額不動產投資市場更加踊躍。

從開年首月險資投資房地產的熱情來看，釋放出哪些信號？2023年及未來，險資對大額不動產投資的偏愛是否將持續升溫？

開年3家險企推進不動產投資

根據中國保險行業協會官網發佈的大額未上市股權和大額不動產投資情況來看，2023年首月，共有平安人壽、泰康人壽、友邦人壽3家險企發佈了7份關於不動產投資的信息披露公告，涉及項目近20個。

具體來看，今年1月，平安人壽已發佈5份關於不動產投資的公告，涉及15個不動產投資項目。繼1月11日、18日發佈不動產投資公告後，1月30日，平安人壽在中國保險行業協會官網公告稱，公司新增出資0.28億元投資北京麗澤商務區D-03、D-04不動產項目，該項目已累計出資總金額約72.2億元。

除平安人壽外，泰康人壽與友邦人壽也加入增資不動產的行列。隨着我國老齡化步伐加快，諸多險企不約而同地加強養老服務供給，投資建設養老社區變成了爭相競渡市場的一個縮影，從泰康人壽1月29日發佈的不動產投資公告來看，該公司出資1200萬元投資北京燕園養老社區項目。

從友邦人壽近期的動作來看，1月5日，友邦人壽發佈公告稱，公司出資51.81億元投資上海市虹口區北外灘89街坊項目。就在當天，該地產項目正式揭牌爲“友邦金融中心”。

險資青睞房地產由來已久，對於險資而言，從提升收益的角度來看，其需要配置更多能帶來穩定回報、收益相對較高的資產，房地產目前恰好具有這樣的屬性。川財證券研究所所長陳靂表示，從險資配置不動產方向上來看，以經濟發達地區的商業地產、商務辦公樓、產業園區爲主，這些資產的共性爲在經濟復甦和上行階段能夠貢獻穩定的租金收入，雖然資產的增長性有限，但長期穩定的收益和抗通脹性與險資的長期底層資產特性匹配度較高，因此對於商業地產、商務辦公樓、產業園區等不動產的投資是平衡收益和風險後的資產配置選擇。

雖然商業不動產一直受到險企青睞，但優質的商業不動產項目在市場上仍可遇不可求。深圳匯合創世投資管理有限公司董事長王兆江表示，優質的商業房地產項目在我國總體來說是比較稀缺的，具有國際影響力的大都市更是如此。因爲人口總是向商業發達的地區集中，可以形成良好的商業生態，而國際企業又青睞向發達城市、發達地區投資和駐紮，所以商業地產的價格上升週期要比普通住宅更穩定、週期更長，它是低利率環境下優勢更好的一種資產。

投資熱情或持續升溫

過去幾年，由於投資週期長、抗通脹能力優，保險業十分青睞並大舉投資地產業，地產業一度被視爲“香餑餑”。不過，險資在2022年下半年出現了“逃離”房地產的情況，如前海人壽、平安人壽等險企相繼減持地產股。

那麼，從2023年開年首月險資投資房地產市場的情況來看，今後一段時間，險資對地產股的熱情將升溫還是冷卻？陳靂表示，險資在2022年下半年出現了“逃離”房地產的情況主要是房地產行業整體下行、前景不明朗等造成的，開年以來我國經濟呈現強勁的復甦態勢，房地產作爲國家的支柱產業，在國家出臺的紓困政策逐步顯效後，優質地產仍然具備較好的投資價值。

“從今年政策支持力度來看，2023年地產投資將會升溫，但這其中也會發生一些模式上的改變來促進房地產的長遠發展，比如支持租賃、支持共有產權等。”王兆江表示，險資對房地產投資由冷轉熱，其主要原因還是國家對房地產的支持發生了積極變化，從中央層面肯定了地產在國民經濟中的支柱地位，中央通過各項新政，一方面提升地產交易的流動性，一方面降低地產交易成本，另外，地方政府在鬆綁大框架下，可以調整自身政策來滿足市場需求。這對開發商、代理公司、投資購買方都構成實質性利好。

此外，由於險資當前仍與房地產的投資屬性相契合，所以2023年乃至未來，險資或將持續投向該市場。“險資未來仍然會把房地產作爲重要底層資產之一，並根據行業週期和市場變化調整配置權重，近期險資對於地產的配置重點會以直接投資物業爲主，並減持上市房企的股票，不斷優化投資組合。”陳靂認爲。

整體而言，險資涉足不動產的方式除了通過債權計劃、購買地產股外，由於地產方面的投資與負債業務可以進行協同，加之人口老齡化步伐加快，險資近年來直接投資以及進入養老地產的情況變得愈發常見。王兆江表示，長遠來看，隨着我國經濟的開放，政治影響力的提升，外資進入中國投資的空間巨大；加上我國匯率穩定，人民幣堅挺，地產的保值增值方面放眼全球來看，是特別突出的，尤其是商業地產，而養老地產是我國人口老齡化形勢下的大勢所趨，具有相當大的市場需求。因此，險資在這些方向上找優質項目投資，獲得穩健回報的概率更高。

當前，保險機構投資的不動產主要是商業辦公不動產、產業園區不動產和自用型不動產項目，今後，哪種類型的不動產將更受青睞？在王兆江看來，2023年及未來，險資配置房地產會趨於多元化，商業地產、產業園等都會涉及，而商業地產的熱度將比較高，這源於中國經濟的開放性、穩定性、持久性。

北京商報記者 陳婷婷 胡永新