轉自：北京商報

北京二手住宅的網籤量在新年首月再次迎來探底。機構方面流出的數據顯示，1月北京二手房成交量僅爲8308套，比去年同期的11875套低了30%，與2021年同期的17513套相比，跌幅更是超過50%。春節過節早、12月大面積“陽康”拖延了成交週期，都是造成新年首月二手房成交量進一步下探的原因，但買賣雙方對於鬆綁政策的預期以及市場本身修復不到位，纔是更重要的因素。需要注意的是，算上1月，北京的二手住宅網籤量已經連續兩個月在8000+的成交區間，如果持續，價格下行將成爲必然。

網籤量連續兩個月8000+

大年初十，三年來首次放一個悠長假期的郝傑回到了位於安定門的店裏。在過去，春節連市是很多經紀人和新盤案場的常態，在這個春節，出於“歸家”的期待疊加市場活躍度偏低，不少北京的中介門店選擇了歇業放假。

“經歷三年疫情，今年返鄉的人要更多，我們門店僅留了兩個北京孩子值班，而且還是一人一天。”郝傑透露，春節前看房的客戶就不多了，春節期間僅帶看了3組客戶，基本也都是走個流程，並沒有意向客戶。

大面積“陽康”後的1月，市場並沒有迎來期待中的反彈。來自中原地產研究中心的統計數據顯示，2023年1月北京二手住宅網籤8308套，同比2022年1月的11875套下降超過30%，這也是北京本輪二手住宅連續兩個月網籤量低至8000+區間。

儘管環比降幅不大，僅爲5.3%，但2022年12月本身基數較低，僅爲8773套，比2022年11月的10750套也有兩位數的降幅。自2022年5月，北京二手住宅網籤量跌破萬套，來到月度成交8000+區間後，市場逐步反彈，9月達到14329套，然後開啓降溫態勢。

8000+的月度成交量意味着什麼？

在中原地產首席分析師張大偉看來，考慮到網籤數據的滯後性，8308套並不能完全體現當前的市場狀況。春節過節早、12月大面積“陽康”拖延了成交週期，都是造成新年首月二手房成交量進一步下探的原因。“市場沒有那麼差，也沒有那麼火熱，真實情況大概一週3000套，迴歸到2022年的正常水平。”張大偉表示。

北京鏈家研究院分析師冷會指出，網籤量下降的原因主要有兩方面：一是春節假期從業人員休假，網籤業務部分暫停；二是網籤數據相對滯後，無法及時反映實際市場情況。從主要經紀機構成交情況看，1月上半月二手住房市場恢復態勢顯著，下半月受春節假期影響成交節奏放緩，1月整體交易規模與2022年春節月份（2022年2月）基本持平。

3、4月或恢復

二手房網籤量何時恢復？在包括上述專家在內的多位業內人士看來，北京二手房網籤量的恢復要等到3、4月纔會有所體現，按照往年慣例，3、4月是教育資源優質區域的成交高峯期，上學等置業需求會集中釋放。

但更多的從業者擔憂，伴隨着上學等需求集中釋放後，目前本就修復不到位的二手房市場將出現較大的需求空窗期。

“現在買賣雙方的認知差距特別大，買方希望使勁兒壓價，賣方覺得政策鬆綁預期明顯。”包括郝傑在內的多位一線經紀人直言，當下即便是比較優質的二手房，也都會出現“共識難以達成”的局面。

“‘其他城市都在調整政策，北京是不是也會變呢？’這種幾乎是小業主們的共同心態，所以賣得不多、不真賣，掛出來試試水，價格還標得有些隨心所欲。” 而買方也多持觀望情緒，成交週期因此被不斷拉長。

網籤量與價格走勢成正比

另一方面，看似築底的價格，也有着統計因素作用結果。北京商報記者從經紀機構提供的數據發現，近期北京中心城區成交佔比顯著提升，進而導致全市成交均價結構性上漲。“所以北京並不是真的二手房還在漲，只是網簽結構拉動了成交均價。”多位業內人士直言，一旦上學等核心城區需求在4月完成釋放後，如果網籤量持續保持下探，價格下行也將成爲必然。

近日，多城密集下調首套房貸利率，根據諸葛找房數據研究中心不完全統計，春節後，包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、瀋陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限，新一輪的下調房貸利率潮流正在上演。截至目前，已經有30城下調首套房貸款利率下限，其中最低降至3.7%。

從城市分佈來看，春節之前下調房貸利率的多以三四線城市爲主，而近幾日下調房貸利率的城市以二線城市爲主力，其中不乏省會城市和重點二線城市。

至於北京，此前談論最多的就是對於認房不認貸的調整，以及首套和二套房貸利率和首付款比例的調整。業內人士指出，如果上述政策落實，將釋放一部分置業需求，但北京等一線城市牽一髮而動全身，政策調整會慎之又慎，放開的“尺度”也不會太大。認房不認貸議論多時，但並未見到相關信號傳遞出來；而房貸利率調整，按照個人住房貸款利率政策動態調整長效機制，北京目前並不符合標準。

北京商報記者 王寅浩