記者 | 張熹瓏

2022年香港全年樓價累跌15.59%，創下1998年以來最大年度跌幅。與此同時，負資產宗數急速增加。

據香港金融管理局1月31日公佈的2022年第四季末負資產住宅按揭貸款情況，負資產住宅按揭貸款宗數由第三季末的533宗增加至第四季末的12164宗，按季大增21.83倍，更創下自2005年首季後18年的新高。

負資產宗數佔整體住宅按揭貸款比重由第三季的0.09%攀升至2.1%；涉及金額亦由30.06億元（港幣，下同）升至662.52億，按季增加21倍，創自2003年第四季後19年新高。

針對負資產數宗大增，香港金管局副總裁阮國恒指出，主要是因爲住宅樓價去年首三季下跌8.5%後，第四季再跌7.7%所致。兩個數據累計已超過10%的負資產界線。

負資產宗數超過金融海嘯時期

負資產是指物業的當前市值低於未償還的按揭餘額。一個簡單的例子是，買家購入500萬元的物業，假設仍有450萬元的貸款未償還，當樓價下跌兩成至400萬元時，這個單位便變成了“負資產”。

一般而言，在樓價高位入市、借取高成數按揭更容易跌入負資產界線。由於一般情況下私人住宅按揭成數上限爲九成，因此當樓價跌幅超過一成至二成，容易出現負資產大增。

根據差餉物業估價署公佈的私人住宅售價指數，2022年12月份私人住宅售價指數報332.5點，連跌7個月。2022年全年私人住宅售價指數累跌高達15.6%，跌幅是自1998年後最大的一次。

中原按揭董事總經理王美鳳表示，這一跌幅無可避免令高成數按揭、尤其是九成按揭的用家列入負資產行列；而由於放寬按保幫助用家上車，亦令高成數按保佔按揭宗數比例升至約三成，因此在賬面計算，負資產個案便明顯增加。

樓價降溫的同時按揭申請也在減少。根據金管局公佈的2022年12月份住宅按揭統計調查結果，12月份新申請貸款個案較11月份按月減少3.6%至7510宗，當中一手市場交易貸款減少14.3%至70億元；12月份新批出的按揭貸款額較11月份減少9.4%，至256億元。

2022年四季度，香港負資產突破1.2萬宗，比起2008年金融海嘯高峯約1.1萬宗還要多。負資產佔未償還貸款總額的百分比也從2021年同期的低於0.05%上升至3.66%。負資產住宅按揭貸款中，無抵押部分的金額由2021年同期的400萬元增加至25.17億元。

據金管局數據，12月底未償還按揭貸款總額按月增加0.4%，至18099億元；按揭貸款拖欠比率輕微上升至0.06%。

不過金管局方面表示風險整體可控，“這些個案涉及銀行職員的住屋按揭貸款或按揭保險計劃的貸款，而這類貸款的按揭成數一般較高，當中以按揭保險計劃下的貸款所佔比例較大。”

按揭保險計劃的原意是按風險爲本原則幫助市民置業，計劃對申請人的還款能力有嚴謹要求。阮國恒指出，按揭保險計劃下的貸款最新拖欠比率只有0.01%，比銀行業整體按揭貸款的拖欠比率（2022年12月底爲0.06%）更低，銀行按揭業務風險可控。

預計二季度回落

踏入2023年，香港樓市“小陽春”提早於春節前出現。美聯分行數據顯示，2023年1月16日至1月22日一週，香港35個大型屋苑共有81宗買賣成交，追平2011年紀錄並創近十二年同期新高。

業界認爲隨着第二季樓價回穩，負資產宗數也將回落。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，預計樓價跌勢已見頂，第二季樓價將會回穩，負資產宗數於今年第二季將見回落。

王美鳳指出，即使在賬面上計算，負資產數字顯著上升，但從具體數據來看，負資產宗數上升帶來的實質信貸風險及市場風險仍很低。

一方面，金管局數據顯示，銀行自從2011年第1季起，無錄得任何拖欠三個月以上的負資產住宅按揭貸款紀錄。

另一方面，最新失業率下降至3.5%，供款負擔比率估算平均45%以下水平，平均按揭成數約57%，均屬於較低水平。

“負資產一般只是一個賬面因素，即使跌入負資產行列不等於構成問題，供樓人士應對負資產首重穩定按時供款。”王美鳳指出。

目前香港和內地已實現首階段通關，也帶來樓市氣氛好轉的信號。美聯集團主席黃建業預期今年樓價上升5%至10%。

交投量雖有所回升，但樓價未有實時明顯升勢。現時兩地通關主要作用於消費上，經濟需要時間修復，難以迅速恢復至過往水平。黃建業也提到，看好北區及元朗，因爲往返大灣區會途經這兩個地區。

值得留意的是，樓價回落，但港府並沒有“撤辣”或“減辣”的打算。香港房屋局局長何永賢表示，目前的住宅物業需求管理措施，包括幾項印花稅行之有效；加上現時樓價只是有秩序調整，看不到樓價出現大幅下滑，有關“撤辣”的問題要小心處理，否則可能會刺激短期買賣。

財政司司長陳茂波提到，雖然近期樓市氣氛有回暖跡象，但由於美國加息週期未完，樓市短期仍可能有壓力，但未見到有大跌的風險。

而跟2003年SARS時期多達10.5萬宗負資產相比，目前只是當時水平的11%左右，也未給港府構成過大的壓力。陳茂波認爲，“只要短期調整不影響社會穩定及金融安全就無大問題，應讓市場自行調節。”