2月1日晚8点到9点，创金合信基金2023“不一样的新年投资策略会”之权益行业专场举行，创金合信基金行业投资研究部的数位基金经理和研究员，分享新能源、科技（半导体、信创等）、军工、医药、金融地产、消费、传媒、大宗商品等行业的投资机会。创金合信金融地产基金经理李䶮就金融地产的投资机会发表看法。互动环节，李䶮回答了财经KOL（关键意见领袖）的相关问题。会议由创金合信新材料新能源基金经理谢天卉主持。

谢天卉：短期看，受益于政策松绑，金融地产行业的复苏预期更强，请问相关板块修复的高度如何？行情能不能持续？

李䶮：2022年对于房地产行业而言注定是史无前例的一年，也是载入史册的一年。这一年全国商品房销售面积总量从原先的17-18亿平米，到达13亿平米左右，预计整体下滑30%。如果按照去年四季度数据推算年化，全年数据甚至会大幅低于13亿平米，到一个更低的水平线上。这一年，除了地产销售大幅度下滑，不少房地产企业“躺平”，年中出现保交楼等新的情况。这些都对房地产行业形成了持续性的负面影响。

与此同时，2022年政策持续发力，尤其是在年底“三支箭”政策发出后，地产市场开始出现企稳的迹象，尤其在资本市场融资方向上。政策不仅仅作用于融资端，也作用于需求端，很多城市放松了限售、限购政策，按揭贷款利率出现了持续下行，到达历史最低水平，一线城市以外的其他城市基本上都放松了首套房的认定标准，认房不认贷在大多数城市开始实行。

2023年随着疫情好转和防疫政策的调整，居民收入预期重回稳定，房地产销售在多重政策的刺激下，或可以在低基数上实现平稳。在这基础上，市场对于整个金融板块，特别是银行保险板块的资产端质量的怀疑会一定程度被打消，金融板块将会处在逻辑持续催化的过程中。

行情持续性方面，由于目前地产销售还没有恢复，相关数据仍处于较低的水平，“三支箭”之后，地产企业还没有获得融资。但随着政策的持续催化，板块修复行情的持续性还是值得期待的。反弹幅度方面，仅以银行板块为例，目前银行板块的整体估值处在过去三年估值的约16%分位，如果地产销售恢复正常，一些优质的银行有望恢复到过去三年的平均估值水平，可能会实现约30%左右的增长，当然主要还是取决于未来地产销售的实际恢复状况。

问：“三支箭”出台后会如何影响房地产行业的竞争格局？未来房地产行业的投资逻辑是什么？

李䶮：“三支箭”出台前，地产板块出清的逻辑演绎了一年，国企和一些信用较优良的民企，以及部分城投平台还有能力在市场上拿地，而大多数民企只能处于收缩状态，有的几乎零拿地。市场开始关注这些企业市场占有率提升的逻辑，大多数央企房地产公司股价创出了历史新高。

“三支箭”出台后，之前信用质量备受质疑的一些内房股（指在香港上市，主要业务在内地，且内地注册的房地产公司）也出现了大幅度反弹，现在市场要重新评估之前央国企市占率提升的逻辑是否依然存在。

我认为这个逻辑还是存在的，主要在于两点：第一，房地产市场发生了非常巨大的变化，销售面积大幅下滑的背景下，未来的修复大概率是弱修复。相比过去快速发展的房地产市场，那些曾经通过高杠杆、快周转模式发展壮大的一些民营地产牛股，很难再现往日荣光。第二，“三支箭”出台后，到目前还没有企业获得融资，未来我们需要关注哪些企业能真正成功融资。一些民营企业即使融资恢复正常，也会经历一个较为长期的修养生息状态，可以生存，但难以发展，但一些央国企和信用优质的民企，仍然非常有可能利用这段融资窗口期进行融资，并实现发展。因此我认为市场整体格局仍然会沿着央国企市占率提升的逻辑，房地产板块个股的分化会加大，需要寻找在融资环境变化中能够取得资金，并在土地市场上获取合理利润率的企业，在一个相对低的估值水平介入，去获取合理的回报。