來源：經濟參考報

誓言打造“世界商業品牌”的紅星美凱龍，其受委託管理的廣西柳州紅星美凱龍新時代商業港商場（以下簡稱“柳州紅星美凱龍”）卻在2021年11月人去場空，在這裏經營的200多家家居建材店紛紛離場，瀕臨“關門”。

《經濟參考報》記者瞭解到，跟柳州一樣，多地“委管商場”的委託方對紅星美凱龍也提出了質疑，認爲其對“委管商場”的管理與“自營商場”的管理不一個標準。

紅星美凱龍公佈的財報顯示，截至2022年9月30日，紅星美凱龍經營了94家“自營商場”，279家“委管商場”，2022年前三季度，紅星美凱龍關閉了7家商場，分別包括1家“自營商場”和6家“委管商場”。2021年情況更甚，2021年底紅星美凱龍經營了95家“自營商場”，278家“委管商場”，2021年關閉商場15家，其中1家爲“自營商場”，14家爲“委管商場”。其“委管商場”的關閉率遠高於“自營商場”。

五年掙扎終陷絕境

業主商家苦不堪言

2016年，紅星美凱龍與柳州鴻成市場管理有限公司（以下簡稱“柳州鴻成”）簽訂10年期的《委託經營管理合同》。柳州鴻成支付紅星美凱龍2000萬冠名費、當年200萬元委託管理費和1200萬元運營費、200萬元招商費、500萬元前期服務及開辦費和30萬元開業獎勵費後，在2016年底“委管商場”——柳州紅星美凱龍開業。

2018年，品牌管理方以樓層規劃失誤爲由，要求商戶調換場位，當時商戶裝修已經完成，部分商戶因需重複裝修承受損失，柳州鴻成不得不免除1-3個月的租金，彌補商戶調場的部分損失。當年出租率降至88%。

兩年時間，柳州紅星美凱龍總經理更換了兩任，所屬區域也由紅星美凱龍雲桂區域管理，改劃爲上海區域管理，再改爲廣西營發中心管理。

柳州鴻成表示，本以爲柳州紅星美凱龍2019年能取得驕人業績，但卻出現變故。

2019年，紅星美凱龍開始在柳州市籌建自營店歐麗洛雅全球家居至尊Mall（以下簡稱“歐麗洛雅”），這立即引起了柳州鴻成的恐慌：一個地級市開兩家同類型的店會不會出現管理投入“厚此薄彼”，甚至是“自相殘殺”？柳州鴻成介紹，隨後他們得到紅星美凱龍方面的安慰和承諾：保證到年底完成招租率100%；確保完成年租金4800萬元；兩店互動，“委管商場”商戶不允許撤遷進入自營商場。

雖然得到口頭承諾，但柳州鴻成很快發現“不對勁”。同時管理柳州兩家商場的紅星美凱龍廣西營發中心總經理周某，做出了一系列令人不解的決策。

一是廣西營發中心當年要求上調柳州紅星美凱龍公攤係數，由1.36調到1.56，這相當於租金上漲15%；二是到“委管商場”挖商戶，甚至讓工作人員穿便裝到“委管商場”招商。有一家品牌商戶因爲不同意遷移到“自營商場”開店，竟被“踢”出紅星美凱龍。

“自營商場”通過大力“挖掘”商戶，於2019年9月底出租率達到90%以上，如期開業。而“委管商場”2019年9月底出租率僅爲47%。

柳州鴻成爲了穩住商戶，不惜血本在2020年給了7.3個月的租金優惠，但已回天乏術。

2019年至2021年，柳州鴻成多次向紅星美凱龍反映惡意挖掘商戶到“自營商場”以及怠於管理造成經營下滑等問題，均未得到解決。期間雙方會議紀要載明，2019年歐麗洛雅惡性競爭事件造成“委管商場”陷入極端困境，紅星美凱龍方面承諾“從根本上解決商場的問題”。

2021年1月，柳州紅星美凱龍部分商戶向柳州市柳南區政府反映紅星美凱龍惡意競爭，以及上市公司責任感缺失等問題。其後，紅星美凱龍更換了相關管理層來緩和氣氛，但未解決實質性問題。

2021年11月，最後一家商戶撤離柳州紅星美凱龍，這家“委管商場”名存實亡。

對於柳州鴻成反映紅星美凱龍掏空“委管商場”客戶的問題，紅星美凱龍品牌管理有限公司廣西分公司稱：柳州“自營商場”招租期間，同城富安居公司率先挑起價格戰，“自營商場”不得不通過降低租金來吸引商戶；此時，恰逢柳州紅星美凱龍商戶租賃合同到期，出現了客戶流失，導致管理公司未能完成當年目標；另外，柳州鴻成對租金收益等提出了不合理要求，導致受託管理方無法正常開展工作。

“求死不得”無出路

格式合同遭質疑

比苦撐三年更讓業主煎熬的是，委託方柳州鴻成在支付鉅額成本後，既不能宣佈關店，也不能重新裝修改成其他商用，眼看着約6萬平方米的商場閒置，也難以突破紅星美凱龍的10年期合作合同埋下的“伏筆”。

合同中一款對乙方違約責任的單方面約束，成爲柳州紅星美凱龍後來“求死不得”的重要原因。“若由於乙方擅自終止本合同或將經營物業委託甲方進行經營管理的，乙方已向甲方、甲方品牌公司及管理公司支付的費用和款項不予退還，並且應向甲方支付人民幣2000萬元的違約金。”

儘管“委管商場”已經名存實亡，但因委託管理合同沒到期，柳州鴻成就不敢擅自終止合同。

據介紹，2014年，紅星美凱龍找到柳州鴻成洽談開設家居廣場，對合作店的出租率、年租金收入等重要指標均作出承諾，但同時又以合同爲全國統一格式合同不能修改爲由，拒絕將上述指標寫入合同。

幾經協商後，紅星美凱龍口頭保證將以制定“委管商場”運營展望和年度預算的方式，努力實現承諾目標。基於對上市公司和紅星美凱龍“世界商業品牌”的信任，柳州鴻成在2016年同意簽署了委託管理合同。雙方存在爭議的地方，以《補充協議》的方式另行約定。

北京貝邦律師事務所姜波律師認爲，在禁止同業競爭方面，合同條款是不對等、不公平的。合同只對乙方進行了嚴格限制，乙方不得在柳州行政區內自營或合作類似的商業項目，就連乙方股權轉讓都不被允許。可是對甲方的約束，只在補充協議裏勉強同意“不在柳南區範圍內”與其他方經營或自營紅星美凱龍品牌店，可這一規定卻“不含甲方旗下的其他品牌”。後來紅星美凱龍在柳州新建了旗下的另一品牌自營商場歐麗洛雅，但這與紅星美凱龍店無論是在經營模式還是入駐商家等方面都是高度相似的。

針對柳州鴻成的遭遇，紅星美凱龍品牌管理有限公司廣西分公司相關回函稱，該公司希望能夠與柳州鴻成進一步磋商解決彼此之間的分歧，如仍無法協商解決的，根據合作協議，任何一方都有權通過司法途徑處理。

“委管商場”關閉率畸高、

啓示業界應該珍愛商譽

2021年3月，柳州紅星美凱龍40餘商戶聯名上書柳州市柳南區政府，痛陳紅星美凱龍“三宗罪”：無故增加公攤面積、無理由增加物業費、強行調場，不服者被踢出商場。

記者瞭解到，在廣西柳州、北海等多地的委託方對紅星美凱龍提出質疑，認爲其對“委管商場”與“自營商場”的管理不一個標準，存在厚此薄彼的現象。

有委託方反映，由於紅星美凱龍只派品牌管理團隊“輕資產”上陣，管理團隊的人員工資也由委託方開，這種“旱澇保收”的經營模式影響了紅星美凱龍在市場管理方面的精進與創新。

柳州鴻成副總經理吳新民介紹，紅星美凱龍缺少對管理團隊和管理人員的培訓，換人像“走馬燈”；其廣西營發中心的副總一週都不來店裏一次，穩商親商無從談起；搞的活動也是從集團的方案中套下來的，只是爲了應付集團任務而已。

一商戶用一句有點誇張的話形容紅星美凱龍管理人員：“到店裏只有三件事，開門、開電閘、開燈，很少感受到其他服務”。

據2022年10月28日紅星美凱龍公佈的2022年三季報推算，其“委管商場”的關閉率遠高於“自營商場”。

這種情況在2021年十分醒目。紅星美凱龍2021年年報顯示，2021年關閉商場15家，其中1家爲“自營商場”，14家爲“委管商場”。在紅星美凱龍披露關閉的“委管商場”名單中，並不包括名存實亡的柳州紅星美凱龍。

有業內人士認爲，紅星美凱龍這種“做空”合作商場發展自營商場的行爲，爲我國企業發展模式敲響了警鐘。目前看，應該不是個案，在行業不景氣時可能會有更多的案例暴露出來。

“俗話說‘店大容易欺客’，大企業大品牌有很強的‘虹吸效應’，投資人很容易陷入對其‘神話’的崇拜而忽視了潛在風險。”北京交通大學教授皇甫曉濤向《經濟參考報》記者表示，紅星美凱龍柳州案例不是個案，在行業不景氣時可能會有更多的案例爆發出來。這種更注重自身企業利益的發展模式，不僅損害了與其合作者的利益，還嚴重影響了自身商譽，其對整個行業的破壞力也是巨大的，爲類似業態企業敲響了警鐘。

記者：王文志 程子龍 柳州報道