隨着新一輪償債高峯的到來，2023年開局即決戰，抓住政策窗口發債成爲大多數房企新年的重點工作之一。

在“第二支箭”的支持下，萬科、新城控股、美的置業等五家房企中期票據集中獲批註冊，累計可發行額度達669億元。

據中國銀行間市場交易商協會官網2月2日披露，這五家房企中期票據的獲批時間是在去年12月，其中萬科337億元中票、新城控股150億元中票、美的置業150億元中票、新希望五新實業集團10億元中票及中國鐵建房地產22億元。

兩年內，這些房企可以擇機發債，按需補充公司流動性。

一向被視作“好學生”的萬科這次獲批註冊的中期票據一共有三筆，註冊額度分別爲20億元、37億元、280億元，超過碧桂園近期獲批的200億元，成爲當前獲批註冊中期票據額度最大的房企。

自去11月支持房企發債的“第二支箭”釋出以來，這也是混合所有制房企首次被覆蓋。跟萬科一同在去年11月向交易商協會表達申請註冊中期票據的混合所有制房企還有金地，金地申請註冊的額度爲150億元，目前尚未有獲批的信息釋放。

優質民營房企是去年11月以來儲架式中票融資的主要受惠方。不僅碧桂園，龍湖也獲批註冊中票額度達200億元，算上此番獲批的新城控股、美的置業、新希望，民營房企此輪獲批註冊中票已超過700億元。

不過獲批註冊只是拿到了發債的入場券，只有成功發行纔算是房企拿到了真金白銀。

一位出險房企財務高管對界面新聞表示，當前市場對房企發債依然謹慎，出險民營房企的融資環境依然未出現明顯好轉，不過各家都在做準備，等待發債機會。

據界面新聞了解，1月房企債券發行充分利用政策利好，在延續12月良好勢頭的基礎上，出現了新突破。

中指研究院指出，在政策持續鼓勵下，信用債發行主體出現明顯多樣化。除央國企及已經發行過增信債券的民企外，中駿、雅居樂等中型民企也新加入到發行行列，出險房企如合景泰富也有成功發行，且均獲得中債增的不可撤銷連帶責任擔保。

廈門房企中駿和廣州房企雅居樂是2023年首批發債的民營房企，雖然現金流緊張，但都在這一輪地產調控週期中保持着債務零違約的紀錄。

1月18日，中駿集團官微發佈信息稱，該公司成功發行2023年度第一期中期票據，發行規模15億元，期限3年，發行利率4.1%，中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

據募集說明書，中駿募集的15億資金中不低於10.5億元用於項目開發建設和購回或償還公司境外美元債券用途，不超過4.5億元用於補充流動資金。

同一日，雅居樂也宣佈成功發行2023年第一期中期票據募，金額12億元，期限3年，利率4.7%，同樣由中債增進公司提供全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。募集資金將用於項目開發建設和發行人補充流動資金用途。

中指研究院指出，“第二支箭”政策不僅快速落地，而且惠及面在快速擴大，只要爲合理融資需求，安全、出險房企均有機會獲得支持。

近期出險房企發債也成功破冰。

據上清所1月31日公告，合景泰富間接全資公司廣州合景控股集團有限公司於2023年1月19日發行了2023年度第一期中期票據，實際發行金額爲7億元，利率爲4.5%，期限爲3年，資金用途爲項目開發建設。

合景泰富成功發債的時，另一家出險房企旭輝卻未能如期發債，說明出險房企發債依然困難。

今年1月初，旭輝對外宣稱擬發行2023年度第一期中期票據，原定發行規模爲不超過20億元，後來將發行額降爲15億元，擬於1月18日完成發行。但至今未有成功發行的消息傳出。

海外債在連續5個月斷髮後，也再度迎來曙光，1月越秀、金茂這類國企率先在澳門金交所成功發行債券。

中指研究院表示，受行境外債券頻繁違約影響，房企海外債發行嚴重受挫，投資人信心短期內難以修復。而頭部央國企憑藉良好的信用安全度再次打通海外融資渠道，爲行業恢復發行境外債券打造了基礎，未來可能有更多信用良好的房企重獲投資人認可，迴歸海外債發行。

協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝對界面新聞表示，當前房企融資環境有一點點改善，但改善不大，尤其是出險房企。

據中指研究院監測，2023年1月，房企非銀融資總額爲508.5億元，同比下降33.1%，環比下降27.0%；行業平均利率爲4.32%，同比上升0.41個百分點，環比上升0.23個百分點。

中指研究院對界面新聞表示，受春節假期影響，1月融資同環比均爲下降，但降幅較上年同期已有所收窄，表明在經歷了一年的動態調整及年末的政策刺激後，行業融資進入了相對穩定階段。

具體來看，房地產行業信用債融資297.2億元，同比基本持平，環比下降27.6%；海外債發行67.3億元，同比下降21.2%；信託融資15.6億元，同比下降82.2%，環比下降81.9%；ABS融資128.4億元，同比下降55.5%，環比下降36.0%。

在融資環境持續承壓的背景下，房企2023年又將迎來大規模償債潮。

中指研究院指出，截至2022年12月31日，2023年債券餘額爲9579.6億元，其中信用債佔比65.9%，海外債佔比34.1%。

華福證券分析師李清荷表示，2023年1月、3月、4月、7月和9月爲房地產行業償債高峯期，均有近千億規模債券到期，償債壓力較大。具體房企來看，主要壓力集中在恒大、碧桂園、華髮股份、金地、建發、融信、世茂等房企，2023年到期規模在400億元-180億元不等。

需要認清的現實是，如今融資端支持政策更多利好央國企及部分財務狀況較好的民營房企，進一步加劇了房企的信用分化。惠譽評級認爲，房地產行業更爲可持續的復甦仍將依賴於住房需求的穩健恢復。

責任編輯：凌辰 SF179