● 本報記者 楊皖玉

在京東集團位於廊坊的一處自動化立體倉庫內，10臺堆垛機在自動立庫中穿梭自如，有序地進行商品存儲、上架和揀貨。“該立體庫內部配有數以萬計的托盤位，並配有高密度托盤存儲系統，堆垛機雙循環運轉。”京東集團高級副總裁、京東產發CEO胡偉爲中國證券報記者介紹說。

2月8日，伴隨着上交所的鳴鑼聲，嘉實京東倉儲基礎設施REIT正式上市，金融活水注入實體經濟，前述高標準倉庫在資本市場的助力下煥發出新的生命力。

類似的故事，自2021年以來已有近30個。從高速公路到產業園區，從污水處理到環保發電，從安居保障房到智慧物流倉儲，我國公募REITs正加速推進，增量擴容、存量擴募，基礎資產不斷豐富，逐漸形成“資產-REITs-資金-投資-資產”的投融資良性循環。

形成合力 公募REITs受捧

截至2月8日，已上市的公募REITs項目共25個，項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房等多種資產類型。

“基礎設施公募REITs是我國穩投資、補短板的重要金融工具。”川財證券首席經濟學家、研究所所長陳靂對中國證券報記者表示。

以嘉實京東倉儲基礎設施REIT爲例，該REIT初始投資的項目包括京東旗下的三個現代化倉儲物流園項目，京東“亞洲一號”廊坊經開物流園項目就是其中之一。

“倉儲物流行業作爲典型的實體經濟領域，投資回報期較長，資金佔用成本高，一定程度上限制了倉儲物流行業的發展。”胡偉表示，以倉儲物流基礎設施資產開展公募REITs，有利於盤活存量倉儲物流資產，形成投資良性循環，吸引更專業的市場機構參與運營管理，藉助數字技術提高倉儲物流基礎設施的投資建設和運營管理效率。

證監會副主席李超在2022年底的一次演講中稱，當前所批准的基礎設施REITs產品所募集資金重點用於科技創新、綠色發展和民生等補短板領域，回收資金帶動投資的新項目總投資額超過4200億元，形成了良好示範效應。

從市場反應來看，已上市的25只公募REITs無論在發行階段還是上市之後，均受到不同程度的熱捧。

2022年11月，華夏基金華潤有巢REIT刷新公募REITs網下詢價紀錄，該只REIT網下詢價階段擬認購數量爲298.53億份，爲初始網下發售份額數量（1.4億份）的213.24倍。除此之外，在上述25只公募REITs中，還有10只在網下詢價階段獲得超100倍的擬認購數量。此外，面向公衆投資者發售部分，25只公募REITs均提前結束募集。其中，有24只三日內“售罄”，9只一日“售罄”。

陳靂認爲，公募REITs受到多方熱捧，主要是因爲其獨特的金融屬性。一方面，基礎設施公募REITs的項目需要經過嚴苛篩選，往往有着良好的底層資產，這使得其投資風險相對較小，且結合其強制分紅的特性，往往能夠給投資者產生較爲持續、穩定的收益；另一方面，公募REITs二級市場交易便捷、活躍，擁有較高流動性。

增量擴容 存量擴募

無論從增量資產的類型，還是從存量資產的擴容機制來看，近兩年，我國基礎設施REITs試點呈現“加速發展”的態勢。

2022年度推出的公募REITs項目達14個，較2021年增加3個。募集規模上，2022年底，公募REITs整體規模逾800億元，較2021年末增加逾400億元。

2022年12月，監管方面表示，進一步擴大REITs試點範圍，儘快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎設施領域。當年年底，REITs項目迎來受理高峯，其中，國電投新能源REIT和京能光伏REIT均系全國首批受理的新能源項目，標誌着基礎設施REITs試點範圍進一步擴大，爲盤活風電、光伏發電等新能源資產起到了良好的示範效應和帶動作用。

“國內公募REITs市場自首批項目落地以來，試點資產類型呈現多樣化發展趨勢，推動清潔能源、保租房、大數據中心等項目發行基礎設施REITs，可以爲這些領域的新項目帶來源頭活水，更好貫徹落實國家重大戰略，助力穩定投資增長、穩住經濟大盤、實現高質量發展。”華夏基金基礎設施和不動產投資部行政負責人莫一帆對中國證券報記者表示。

2022年9月，首批5只REITs發佈了擴募公告，我國公募REITs在擴募層面取得了重大進展。

“擴募作爲REITs成長性的來源之一，賦予了REITs本身成長的生命力，使得REITs的資產投資運營管理成爲一個動態的成長過程。”嘉實基金董事總經理、嘉實基金基礎設施基金投資管理部負責人王藝軍表示，REITs擴募可在一定程度上實現資產的分散化，令REITs項目在資產業態、資產區域等方面進行合理佈局，以降低收入的波動性，提高現金流的穩定性。此外，擴募可以增厚REITs的分紅收益率，從而提高投資者的現金分紅收益。

助力經濟高質量發展

業內人士認爲，我國基礎設施REITs肩負服務實體經濟的重要使命，已迎來投融資良性循環之下難得的發展機遇。

王藝軍認爲，過去二十多年，在經濟高速發展之下，我國已經建成積澱了大批優質存量資產，基礎設施REITs可有效盤活存量資產，推動實體經濟高質量發展。我國基礎設施REITs市場的建設，打通了基礎設施領域的“資產-REITs-資金-投資-資產”的投融資良性循環。REITs作爲創新性金融產品，在打通基礎設施投融資退出渠道、縮短投資回收期等方面發揮着重要作用。

陳靂認爲，進一步加大公募REITs試點範圍，有利於加強對我國產業鏈、供應鏈和民生等領域的保障，有益於保障我國宏觀經濟大盤穩定，助力經濟的高質量發展。我國REITs市場發展潛力較大，原始權益人應抓住這一歷史機遇，積極盤活存量資產，並積極運用所籌資金開展相關項目投資建設，助力實體經濟發展。