来源：中国基金报

随着去年以来房地产政策的持续优化，一二手房市场开年销售回暖明显，而“小阳春”似乎也在向土地市场传导。

2月21日，被业内视为土地市场重要风向标城市的杭州，2023年首批集中供地收官，推出的13宗地块累计收金182.23亿元。其中，8宗地块触顶（达到12%溢价上限进入摇号），2宗地块溢价成交但未触顶，仅有3宗地块以底价成交，这样整体平均溢价率达到9.3%。

一个可对比数据是，2022年杭州的五批集中供地前四批底价成交地块占比均在50%附近，第二批次底价成交比例甚至达到66%。另外本次土拍一个重要变化是，民营房企共计拿地7宗，超过半数。其中，杭州本土房企滨江集团一家拿下3宗，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水、伟星等民企也纷纷出手。

最热地块摇号“60中1”

杭州此次地块出让方式依旧延续“限房价、限地价+摇号”的方式，上限溢价率12%，即当土地竞价未达到上限价格时，按照价高者得的原则确定竞得人；当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

按照杭州市于1月17日发布的国有建设用地使用权挂牌出让公告，本批次共推出13宗涉宅地块，其中上城区、滨江区、钱塘区、富阳区、临安区各1宗，2宗位于萧山区、4宗位于余杭区、2宗位于临平区，起始总价共计166.73亿元。

根据2月21日土拍结果，13宗地块中，8宗触顶摇号、2宗溢价但未触顶、3宗底价成交，共收金182.23亿元，平均溢价率9.3%。

位于萧山城区的市北东宅地成为本批大热，早在土拍开启前一日就率先拍至封顶价，进入线下摇号环节。16轮报价后，地块达到上限价格16.179亿元转现场摇号，对应楼面价24583元/平方米，溢价率11.74%。

据界面新闻，该地块共吸引了60家房企报名参拍，滨江、绿城、华润置地、建发、招商蛇口、万科、中海、保利发展、金地、越秀、中建三局、龙湖、大悦城、厦门国贸、华侨城、大家等品牌房企均报名参加。最终该地块摇号中签率低至1.7%，创下杭州自2021年集中供地以来土拍房企报名登记的新纪录，中签率也为最低值。

而位于余杭区良渚新城勾运路南十二号支路东的杭政储出10号地块，为本批次出让地块中挂牌起始价最高的一宗地块，但争抢依然激烈。该地块出让土地面积64829平方米，出让地上建筑面积152289.75平方米，地块出让起始价为271076万元。浙江省土地使用权网上交易系统显示，该地块经过房企33轮报价后，达到上限价格303076万元转由线下公开摇号的方式确定竞得人，溢价率11.8%。

民营房企揽下过半宗地

“地头蛇”滨江集团收获三宗

本次杭州土拍虽然报名房企仍然以国央企为主力，知名民营开发商身影难见，但最终的拍卖结果来看，民企却揽入过半宗地，其中杭州本土房企滨江集团表现抢眼。

根据滨江集团2月21日晚的公告，公司以单独或合作的形式，拿下未来科技城、良渚新城、钱塘区等板块的3宗土地，合计金额34亿元。

具体来看，公司以109063万元竞得杭政储出5号杭州未来科技城241号地块，该地块起始价102063万元，经过8轮竞价，溢价率6.86%。杭政储出8号钱塘区北二路南侧地块（DJD0403-R21-12）亦由滨江集团竞得，该地块起始价69510万元，经过3轮报价，最终以70510万元成交，溢价率1.44%。杭政储出12号良渚新城良祥路东玉鸟路北地块则由滨江集团、浙江建杭置业联合体以底价161089万元拿下。

作为深耕杭州的本土房企，滨江集团在2022年的土地市场上就逆势而动，表现积极。根据其在2月10日发布的2022年拿地简报统计，滨江集团在2022年全年一共拿了41块地，其中杭州38块，权益拿地金额374亿元，按照年初计划，权益拿地金额占现金回款比例在60%以内。从2023年开年情况来看，可谓势头不减。

除滨江集团以外，浙江中豪、中腾置业、杭州富阳山水、伟星房产等浙系民企本次均各拿下1宗地块，且浙江中豪、中腾置业均为摇号竞得。

热度能否延续仍需观察

对杭州2023年首次集中供地，克而瑞研究中心研究员谢杨春、吴嘉茗发表快评认为，杭州2023年首轮土拍不负众望拍出了较高热度，超过六层地块触顶、摇号成交，参拍房企数量较多，最热门的萧山市北地块甚至迎来60家房企参与摇号，较月初苏州园区地块更甚。究其原因，优质地块功不可没。

但其同时表示，在政策宽松以及优质地块的加持下，接下来核心城市首轮土拍热度会较2022年有所上升，但上半年投资压力依旧不然小觑，需要“金三银四”市场回暖做强有力的支撑。换而言之，当前市场热度的恢复，主要依赖优质地块供给增加，且从过去两年首轮拍地的情况来看，第一轮均是各个房企投资的重点，因此土拍市场热度能否延续，仍需观察。

另一家地产第三方研究机构中指研究院则认为，总体来看，杭州2023年供地节奏明显加快，此次23年杭州首批集中供地出让时间同22年第5批集中供地相比间隔仅14天，且热度依旧维持高位，一方面是由于社会生活逐步恢复以及各类利好政策支持下，整体市场逐步回暖，开发商信心更足，另一方面也是受到今年亚运会造成的停工期影响，需要补仓来确保全年业绩。

中指院称，在上周杭州印发《关于推动经济高质量发展的若干政策》中，明确指出全力稳住房地产投资大盘，并计划2023年全市出让经营性用地10500亩，相信随着市场的逐步复苏，未来也将继续有优质土地的供应。