來源：中國基金報

隨着去年以來房地產政策的持續優化，一二手房市場開年銷售回暖明顯，而“小陽春”似乎也在向土地市場傳導。

2月21日，被業內視爲土地市場重要風向標城市的杭州，2023年首批集中供地收官，推出的13宗地塊累計收金182.23億元。其中，8宗地塊觸頂（達到12%溢價上限進入搖號），2宗地塊溢價成交但未觸頂，僅有3宗地塊以底價成交，這樣整體平均溢價率達到9.3%。

一個可對比數據是，2022年杭州的五批集中供地前四批底價成交地塊佔比均在50%附近，第二批次底價成交比例甚至達到66%。另外本次土拍一個重要變化是，民營房企共計拿地7宗，超過半數。其中，杭州本土房企濱江集團一家拿下3宗，浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水、偉星等民企也紛紛出手。

最熱地塊搖號“60中1”

杭州此次地塊出讓方式依舊延續“限房價、限地價+搖號”的方式，上限溢價率12%，即當土地競價未達到上限價格時，按照價高者得的原則確定競得人；當土地競價達到上限價格時，不再接受更高報價，轉爲在此價格基礎上通過線下公開搖號的方式確定競得人。

按照杭州市於1月17日發佈的國有建設用地使用權掛牌出讓公告，本批次共推出13宗涉宅地塊，其中上城區、濱江區、錢塘區、富陽區、臨安區各1宗，2宗位於蕭山區、4宗位於餘杭區、2宗位於臨平區，起始總價共計166.73億元。

根據2月21日土拍結果，13宗地塊中，8宗觸頂搖號、2宗溢價但未觸頂、3宗底價成交，共收金182.23億元，平均溢價率9.3%。

位於蕭山城區的市北東宅地成爲本批大熱，早在土拍開啓前一日就率先拍至封頂價，進入線下搖號環節。16輪報價後，地塊達到上限價格16.179億元轉現場搖號，對應樓面價24583元/平方米，溢價率11.74%。

據界面新聞，該地塊共吸引了60家房企報名參拍，濱江、綠城、華潤置地、建發、招商蛇口、萬科、中海、保利發展、金地、越秀、中建三局、龍湖、大悅城、廈門國貿、華僑城、大家等品牌房企均報名參加。最終該地塊搖號中籤率低至1.7%，創下杭州自2021年集中供地以來土拍房企報名登記的新紀錄，中籤率也爲最低值。

而位於餘杭區良渚新城勾運路南十二號支路東的杭政儲出10號地塊，爲本批次出讓地塊中掛牌起始價最高的一宗地塊，但爭搶依然激烈。該地塊出讓土地面積64829平方米，出讓地上建築面積152289.75平方米，地塊出讓起始價爲271076萬元。浙江省土地使用權網上交易系統顯示，該地塊經過房企33輪報價後，達到上限價格303076萬元轉由線下公開搖號的方式確定競得人，溢價率11.8%。

民營房企攬下過半宗地

“地頭蛇”濱江集團收穫三宗

本次杭州土拍雖然報名房企仍然以國央企爲主力，知名民營開發商身影難見，但最終的拍賣結果來看，民企卻攬入過半宗地，其中杭州本土房企濱江集團表現搶眼。

根據濱江集團2月21日晚的公告，公司以單獨或合作的形式，拿下未來科技城、良渚新城、錢塘區等板塊的3宗土地，合計金額34億元。

具體來看，公司以109063萬元競得杭政儲出5號杭州未來科技城241號地塊，該地塊起始價102063萬元，經過8輪競價，溢價率6.86%。杭政儲出8號錢塘區北二路南側地塊（DJD0403-R21-12）亦由濱江集團競得，該地塊起始價69510萬元，經過3輪報價，最終以70510萬元成交，溢價率1.44%。杭政儲出12號良渚新城良祥路東玉鳥路北地塊則由濱江集團、浙江建杭置業聯合體以底價161089萬元拿下。

作爲深耕杭州的本土房企，濱江集團在2022年的土地市場上就逆勢而動，表現積極。根據其在2月10日發佈的2022年拿地簡報統計，濱江集團在2022年全年一共拿了41塊地，其中杭州38塊，權益拿地金額374億元，按照年初計劃，權益拿地金額佔現金回款比例在60%以內。從2023年開年情況來看，可謂勢頭不減。

除濱江集團以外，浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水、偉星房產等浙系民企本次均各拿下1宗地塊，且浙江中豪、中騰置業均爲搖號競得。

熱度能否延續仍需觀察

對杭州2023年首次集中供地，克而瑞研究中心研究員謝楊春、吳嘉茗發表快評認爲，杭州2023年首輪土拍不負衆望拍出了較高熱度，超過六層地塊觸頂、搖號成交，參拍房企數量較多，最熱門的蕭山市北地塊甚至迎來60家房企參與搖號，較月初蘇州園區地塊更甚。究其原因，優質地塊功不可沒。

但其同時表示，在政策寬鬆以及優質地塊的加持下，接下來核心城市首輪土拍熱度會較2022年有所上升，但上半年投資壓力依舊不然小覷，需要“金三銀四”市場回暖做強有力的支撐。換而言之，當前市場熱度的恢復，主要依賴優質地塊供給增加，且從過去兩年首輪拍地的情況來看，第一輪均是各個房企投資的重點，因此土拍市場熱度能否延續，仍需觀察。

另一家地產第三方研究機構中指研究院則認爲，總體來看，杭州2023年供地節奏明顯加快，此次23年杭州首批集中供地出讓時間同22年第5批集中供地相比間隔僅14天，且熱度依舊維持高位，一方面是由於社會生活逐步恢復以及各類利好政策支持下，整體市場逐步回暖，開發商信心更足，另一方面也是受到今年亞運會造成的停工期影響，需要補倉來確保全年業績。

中指院稱，在上週杭州印發《關於推動經濟高質量發展的若干政策》中，明確指出全力穩住房地產投資大盤，並計劃2023年全市出讓經營性用地10500畝，相信隨着市場的逐步復甦，未來也將繼續有優質土地的供應。