来源:证券时报

证券时报记者 张达

重点城市土地市场表现备受关注。证券时报记者梳理,2月以来,集中供地的重点22城中,北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍,郑州、天津、苏州、杭州完成了2023年首轮集中土拍。土拍结果呈现冰火两重天,杭州、北京、苏州等热点城市土拍升温,而郑州、天津的土拍则较为冷清。

与此同时,证券时报记者不完全统计,2月以来,北京、上海、广州、深圳、南京、青岛、杭州等地公布了2023年首批拟供地块清单。值得注意的是,不同于往常供地集中于某一天出让,北京、上海、广州、深圳、杭州首批供地出让时间跨度拉长,特别是北京、深圳、杭州,拟出让时间段长达3个月。

接受证券时报记者采访的业内人士认为,目前虽然核心城市、优质地块持续升温,但热度能否延续仍需观察,尚不能断定土地市场已经回暖。近期,多地优化完善供地政策,在公开拟供地清单的前提下,各城市因城施策调整供地频次,可以更好发挥公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

热点城市土地市场升温

证券时报记者梳理,2月以来,集中供地的重点22城中,北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍,郑州、天津、苏州、杭州完成了2023年首轮集中土拍。

值得注意的是,杭州时隔14天完成的两次土拍均保持火热,引起市场关注。特别是2023年首轮集中土拍,13宗地总成交金额达182亿元,整体溢价率达9.3%,保持高位。其中,有8宗地封顶摇号,最热门的萧山市北地块更有60家房企参与摇号。不仅参与房企众多,从拿地结果看,民企拿地较之前更加积极,共拿到7宗地,占比超过一半,也能反映此次土拍的热度。

除了杭州,北京、苏州的土拍也竞争激烈。北京2022年第5轮集中土拍,6宗地共吸引了20家房企及联合体报名参与,其中有3宗地触顶成交;苏州2023年首轮集中土拍中,有1宗地经过65轮竞价触顶摇号,参与现场摇号房企多达31家。

与杭州的火热相比,郑州、天津2023年首轮集中土拍则较为冷清。其中,郑州11宗地10宗底价成交、1宗流拍,本地国企为拿地主力;天津1宗地底价成交,拿地企业为本地城投公司。

对于热点城市土拍升温的原因,克而瑞研究中心副总经理杨科伟接受证券时报记者采访时表示,杭州、北京本身短期楼市销售就很好,未来前景也被普遍看好,一直是房企深耕的重镇;苏州本轮主要是土地本身特别优质,区位都在城市热点核心区,未来销售去化无忧,所以也是争抢热点。

对于房企来说,优质地块才有投资价值,这也是各地土拍市场冰火两重天的原因,包括热点城市内部也是如此。如杭州2023年首轮集中土拍有8宗地触顶成交,但也有3宗底价成交;北京土拍触顶摇号和底价成交各占一半;苏州除1宗热门地块触顶摇号外,有4宗底价成交。

那么,当前能否判断土地市场投资回暖了呢?在杨科伟看来,判断投资回暖有三个信号:一是城投托底的减少与退出;二是参与拿地的企业数量增多,溢价率持续走高;三则是规模民企的投资复苏。从杭州2月的两次土拍来看,城投拿地比例确实降低,但多数是建立在地块供应减少、优质地块比例提升的条件之上的,虽然许多深耕杭州的本地民企拿地,但是全国化规模民企仍深陷泥潭。“目前虽然核心城市、优质地块持续火热,但热度能否延续仍需观察,尚不能断定土地市场已经回暖。”他说。

多地落实优化供地方式

证券时报记者不完全统计,2月以来,北京、上海、广州、深圳、南京、青岛、杭州等地公布了2023年首批拟供住宅用地清单。其中,杭州数量最多,有73宗,涉及10个区;北京共计23宗,涉及9个区,中心城区11宗,占比48%;上海有19宗,涉及11个区;广州有8宗,涉及4个区;深圳有5宗,涉及4个区;南京有13宗,涉及6个区;青岛有14宗,涉及5个区。整体来看,各地以主城区供应为主,优质地块占比较多。

证券时报记者注意到,不同于往常供地集中于某一天出让,北京、上海、广州、深圳、杭州首批供地出让时间跨度拉长。其中,杭州首批供地将于5月31日前组织出让活动,据公布时间超过3个月;北京拟出让时间段为2月16日至5月16日,长达3个月;深圳首批供地将于2月23日至5月23日期间发布出让公告,跨度也是3个月;上海首轮地块最晚于5月前组织出让公告,跨度也接近3个月;广州首轮供地则有5个不同的竞价日期,分布在3月23日至4月20日之间,跨度也近1个月。

北京市规划自然资源委相关负责人表示,今年将定期发布拟供应商品住宅用地清单,采取“多频少量”的方式全力推进清单内的项目及时发布预申请公告或正式公告,以常态化的方式保持供地节奏均衡、合理、有序,稳定市场预期,提振市场信心。

从今年杭州的两次集中土拍来看,时间间隔仅有14天,可见今年杭州供地节奏明显加快。

实际上,今年多地调整供地节奏,是对此前自然资源部发布的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》的落实。《通知》要求,建立拟出让地块清单公布制度,每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期预判;同时,详细清单内的地块可以分批次出让。

2月初,因上述《通知》中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”,引起了市场对于22城集中供地将取消的猜测。对此,自然资源部相关负责人回应证券时报记者称,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

对于多地供地方式的调整,中指研究院高级分析师张晓飞接受证券时报记者采访时表示,近来一些城市继续优化供地方式和政策,将过去采取的集中供应优化为集中拟供应,在规定区间采取常态化供应方式;在供应上采取“以需定供”的方式维持市场供求平衡,降低库存也是这次调整的主要目标。

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