美联储降低通胀的敌人：40%以上的房贷利率是低利率时期发放的

来源：华尔街见闻 卜淑情

由于绝大多数美国房主都选择了固定贷款利率，上调借贷成本应对通胀的效果或大打折扣。

接近一半的房贷利率为低利率时期发放，意味着美联储通过加息抑制通胀的效果或大打折扣。

根据抵押贷款技术和数据提供商Black Knight的数据，美国40%以上的抵押贷款为2020-2021年时期发放，当时疫情将借贷成本压至历史低点并掀起了再融资热潮。

具体来看，接近四分之一的房贷在2021年发放，当时30年期固定利率贷款的平均成本降至2.8%的历史低点，另外18%的房贷在2020新冠疫情爆发的那一年发放。

这对于正以几十年来迅猛速度加息的美联储而言，是一个不小的障碍，因为绝大多数美国房主都选择了固定贷款利率。

瑞士联合银行的经济学家本周在一份报告中估计，浮动利率贷款在美国抵押贷款中的比例已经从2006年的40%左右的峰值下降到5%左右。他们写道，这是“家庭信贷对高利率反应较小”的原因之一。

那些在新冠疫情期间再融资的人已经锁定了未来几十年的额外购买力。

随着美联储持续上调借贷成本，美国房贷利率已经升至7%甚至是更高的水平，这意味新房主要支付比以前高得多的利息，然而，选择了固定贷款利率的房主需要支付的利息远比新房主要少。

从现在眼光看，当时选择了固定贷款利率的房主似乎做了一项无比明智的决定。

不过，值得一提的是，虽然这不利于美国通过加息来抑制通胀的行动，但对于稳定楼市有明显的好处。

2000年代中期，美国浮动利率抵押贷款非常普遍的时期，美联储大幅加息使房贷利率飙升，进一步导致房地产市场崩溃，不久之后全球就爆发了恐怖如斯的金融危机。

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