當前民企投資不具備全面復甦的基礎。

2023開年,樓市一片回暖之聲,土拍市場也出現新動向。

今年前兩月,在北京、杭州、蘇州等優質地塊影響下,房企投資積極性有所回升,超兩成百強房企出手拿地。值得關注的是,沉寂許久的民營房企,也逐漸在土拍中現身,新城、建業等去年幾乎未拿地的企業開始參拍,杭州、蘇州土拍中本地民營企業投資也較爲突出。

在過去兩年的集中供地中,民營房企的投資幾近暫停,僅龍湖、濱江等少數財務狀況較好的房企,尚能保持一定投資力度。如今樓市出現回暖信號,房企融資也逐步破冰,民企重新出現在土地市場,到底有怎樣的信號意義?

對此克而瑞認爲,部分去年沒有或少量拿地的民企,出於補倉需求才積極參與土拍市場,當前民企投資不具備全面復甦的基礎。大多數企業資金緊缺的局面並未得到有效緩解,面對優質地塊仍是“有心無力”,大部分爆雷房企也喪失了融資、拿地的功能。

不過,對於優質民營房企、穩健型地方中小民營房企而言,當前或迎來了拿地的好時機。業內觀點認爲,房地產行業目前已接近“量升價穩”的階段,儘管離擺脫行業危機仍有較長距離,但一線和強二線城市回暖給行業重新注入了信心,房企拿地復甦也勢在必行。

(圖片攝影:任玉明)

民企拿地力度回升

在出現回溫信號前,土拍市場剛經歷了極度低溫的一年。

克而瑞數據顯示,2022年全年,全國土地成交面積14.6億平方米,同比下降36%;成交金額4.6萬億,同比下降32%,成交建面降至近十年新低。百強房企拿地總金額約爲1.65萬億,同比腰斬,投資力度大幅下滑,近四成百強房企全年投資暫停。

這其中,民營房企拿地收縮的力度尤爲突出。2021年集中供地第一輪出讓時,民企拿地總拿地金額超過5000億元,佔比高達40%;隨着市場環境生變,從2021年第二輪開始,民企投資便大幅萎縮,到2022年末,民企投資佔比大多都低於20%。

克而瑞研究中心高級研究總監謝楊春表示,民企在過去的集中供地中,投資幾乎暫停,僅覆蓋大本營區域,曾經的頭部拿地大戶在集中供地中也鮮有現身。能在土地市場持續出現,且能保持拿地連續性的,僅有龍湖、大華、濱江、偉星等少數財務狀況相對較好的企業。

不過,2023年這一局面出現變化,沉寂許久的民營房企似乎動起來了。

億翰智庫數據顯示,2023年2月,各大核心城市陸續供地,房企拿地金額有所回升,當月房企拿地總金額同比上升9.2%,環比上升52.4%;拿地平均溢價率5.6%,溢價率有所回升。

土拍回溫的同時,百強房企中民企的拿地金額攀升至333.8億元,同比上升16.6%,排名靠前的房企如廈門坤霖辰房地產、濱江集團、偉星房產均爲參與了蘇州、杭州土拍的房企。從絕對佔比看,1~2月權益拿地金額TOP100房企中,央企、地方國企和民企分別爲14.7%、55.6%和29.8%。

西政資本表示,杭州今年集中供地的熱度非常高,民營房企的參拍熱情和拿地力度都有很大提升。從今年春節後的情況看,隨着金融支持力度持續加大,優質頭部民營房企的參拍力度正逐步上升,一些已出現公開債券或非標違約的民營房企也加入了拿地陣營。

比如,在鄭州2023首輪集中供地中,鄭州高新區的一宗地塊由鄭州建泓置業有限公司以4.93億元競得,成交樓面價3574元/平方米,鄭州建泓置業有限公司系建業地產旗下子公司。

土拍規則優化、市場信心回升,是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

謝楊春稱,2023年集中供地在政策上有所變化,一方面提前三個月公佈擬出讓地塊信息,給房企留足投資研判時間;在供應地塊上也誠意滿滿,比如重慶在第一輪供地前公開的供地情況“近郊板塊佔比68%”,長沙“核心主城區供地大幅增加,遠郊佔比偏小”,合肥“首輪不限價、精裝”。

後續,民企乍現的投資力度能否持續?克而瑞認爲,目前民企拿地突出的仍爲個案,這主要是因爲部分去年沒有或少量拿地的民企,出於補倉需求才積極參與土拍市場,當前民企投資不具備全面復甦的基礎,大多數企業資金緊缺的局面並未得到有效緩解。

土拍整體改善將晚於銷售

民企投資力度雖有回升,但要衡量整體市場的溫度,還是要看拿地大戶的表現。

謝楊春表示,自集中供地制度推行以來,企業拿地投資高度集中在央國企,且內部極劇分化:拿地金額TOP5央企佔據了60%的地,保利發展、華潤置地招商蛇口、中海地產、中國鐵建連續兩年鎖定前五。地方國企也呈現投資高度集中的狀態,其中綠城和建發拿地金額超過千億。

以華潤置地爲例,中指研究院顯示,今年前兩月,華潤置地以累計新增貨值198億元佔據榜單第一,中建國際投資、龍港國資累計新增貨值分別爲104億元和93億元,位於第二、第三。2月份,華潤置地先後在杭州、蘇州拿地,蘇州所獲一地塊更是刷新樓面價新高。

城投在集中供地中也是託底主力,2021年起城投拿地金額均保持在30%以上,2022年城投拿地金額、建面等佔比46%、58%,比2021年增加15、20個百分點。從拿地企業分佈看,地方軌交與傳統城投拿地力度較大,佔整個城投拿地的20%~30%。

“從2月土拍情況看,地方國企仍是土地市場的‘主力軍’,以地方城投、地鐵集團爲首的地方國企拿地力度仍然相對較大,部分積極衝刺規模的地方國企亦比較活躍。”億翰智庫表示。

西政資本表示,因一線和強二線城市樓市回暖跡象越來越明顯,房企拿地熱情也明顯上升。一些優質頭部房企,要麼將拿地範疇圈定在已出現回暖跡象的一二線城市核心地段、三四線改善地塊,要麼主攻代管代建並配合城投平臺拿地;尤其在熱點城市,利潤空間比較穩定的地塊拿到就是賺到。

由此可見,土拍市場的回溫,高度依賴地產整體行情。不過西政資本認爲,目前應理性地看待樓市回暖問題。目前,區域以及房企之間的分化非常明顯,國內大部分城市的房產仍面臨較大下跌壓力,大部分普通民營房企的信用也未能修復,樓市復甦的可持續性有待觀察。

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平表示,通常房地產市場復甦分爲六個階段:政策轉好-銷售回暖-資金增厚-拿地加快-開工投產-投資回升。進入2月,住房銷售跌幅在底部徘徊,進一步下跌的動能正在減弱;房企融資出現改善,整體房企債券餘額增加,延續了2022年12月來的較好勢頭;新年第一輪土拍開啓,重點城市優質地塊溢價率攀升,房地產市場正逐步擺脫全面下行局面。

他預計,2023年二季度開始,房地產市場有望逐步走出“谷底”,房價可能出現先抑後穩,整體運行與銷售緊密關聯。土地市場改善的週期滯後於銷售一個季度左右,最早可能在二季度末出現好轉,全年跌勢有望較2022年收窄,三季度新開工進程加快,投資將稍滯後於新開工1個月左右觸底企穩。

責任編輯:劉萬里 SF014

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