哪个城市楼市回暖最强劲？你已经知道了，是成都。我们来看 2 月份成都的二手房成交量：超过 1.9 万套，比上海还多一些。

对比一下成都同级别的城市，你就知道成都有多强劲了：南京是 7800 多套，杭州是 6800 多套。

成都跟上海北京是差不多的：上海也超过了 1.9 万套，北京则是 1.5 万套左右。

两个问题：成都为什么这么强劲？深圳为什么这么少，只有 3000 套左右？

深圳主要是因为还没走出二手房限价的阴影。成都之所以强劲，原因当然很多，但我们认为最重要的一个原因是：过去三四年，成都的城市浓度在迅猛提升；从猛追湾到东郊记忆，从五岔子大桥到交子之环，从太古里到 SKP，从玉林东路的「巷子里」到曹家巷的「地瓜社区空间」……成都的高质量城市公共空间如雨后春笋一般冒出来，楼市政策暖风一吹，飙升的城市浓度就体现在了成都的二手房交易量上，接下来它还会体现为房价上涨。

一座城市创造了越多越密的高质量城市公共空间，它的「公共性」就越高。所以，我们把成都 2 月份二手房成交放量，称为「公共性的胜利」。

哪些城市更有前景？如果只是浮光掠影地比较，我们可以关注 GDP 与人口数量；如果要看得稍微透彻一些，可以关注数字经济与 TOD；如果要再微观一些，那就要关注这座城市的「公共性」（即高质量的城市公共空间）。

「公共性」正在影响城市前景，正在决定地段价值。过去，拉升一个城区的价值，主要是靠这三个传统方式——第一，政府大楼搬过去；第二，建总部基地或者产业园；第三，建购物中心。现在，这三个传统方式不那么奏效了。因为政府大楼已经搬过了，不可能再搬一次；产业园或总部基地，哪是想做就能做成的，需要至少五年或十年的时间培育；购物中心也已经有不少了，或许还会再多，但雷同性非常高。这三个方式，要么已经干完了，要么培育时间太长了，要么干的空间已经不大，边际效应已经越来越弱。总之，这些传统方法对于地段价值的拉升作用在不断降低。

那么，接下来靠什么来拉升城区价值？靠的就是「公共性」，也就是高质量的城市公共空间。从这个角度看，成都是中国所有城市的典范——

购物中心可以有更强的「公共性」，你可以去看一下成都 SKP 或太古里；

普通社区也可以有更强的「公共性」，你可以去看一下成都的玉林东路的「巷子里」或曹家巷的「地瓜社区空间」；

普通街道也可以是高质量的城市公共空间，你可以去看一下成都的猛追湾；

工业遗存也可以是，你可以去看一下成都的东郊记忆；

各种桥都可以是高质量的城市公共空间，你可以去看一下成都的交子之环或五岔子大桥；

……

成都的这一系列城市空间都有这样的共性：功能混合、开放连接、步行友好。

在功能混合、开放连接、步行友好的观念下，所有的城市空间都值得重做一遍。

本文来自微信公众号“德科地产频道”（ID:dekedichan），作者：刘德科，36氪经授权发布。