01

3 月6日的临时股东大会上，新城控股7位董事会成员只来了3个人，不在场的4人分别是： 

被带走调查且已辞职的联席总裁曲德君，宣布辞任的总裁梁志诚，因公务缺席的独立董事陈松蹊以及董事长王晓松。 

这次临时股东大会的议程是修改公司章程，把董事会成员数量的最低门槛从7个降低到5个，对应曲和梁的辞职。 

这种微小细节的章程变动，确实不需要董事长兼总裁亲临坐阵。 

但作为最年轻的上市房企掌门人，80后王晓松眼下还面临很多挑战，可能不亚于2019年那次临危受命（王振华事件后）。 

关于新城，在曲德君意外失联之后，又有两个坏消息和一个好消息，先听哪个？ 

02

世事难料，祸福相依。2021年下半年起，房地产行业流动性危机持续蔓延，新城作为全国性布局的民营房企，却没有发生公开市场债务违约。 

受益于此前两年因王振华事件所采取的资产负债表主动收缩，以及长期以来住宅+商业双轮驱动的经营策略，新城仿佛在流动性危机蔓延之前提前接种了“疫苗”。 

在政策风向转变之后，公司又成为示范房企，成功发行了带有政策性违约保护工具的信用债，以及境外优先绿色美元票据。最早一批获得类似待遇的民营房企只有龙湖和碧桂园。 

进入2023年，房地产的供给侧及需求侧都获得大力支持的时候，新城反而有了麻烦。 

第一个坏消息： 

商票开始违约。

春节前，就有新城地方项目的承建商及供应商披露项目公司的商票无法如期付款的问题。从上票所截至2月的违约商票统计看：新城旗下多个控股二级子公司的商票逾期未付，涉及沧州、阜阳、随州、淮南、徐州及天津的项目公司，其中随州子公司逾期余额最高达279万余元。 

在全行业举步维艰的2022年，新城都没有出现控股子公司商票违约的情况，只是与融创、正荣、中南建设等开发商联营的项目公司，存在商票逾期问题。 

截至2月底，上票所统计到的新城控股关联商票逾期总余额不到千万元，只有沧州子公司发布了澄清声明：因为春节假期，未能按时付款，复工后逾期票据已经结清，公司不存在信用风险。不知道这些供应商的兑付诉求，是否引起了集团的重视。 

第二个坏消息： 

销售还在下滑。

根据上市公司经营简报，1-2月新城控股累计合同销售金额约135.85亿元，比上年同期减少28.85%，累计销售面积约160.03万平方米，比上年同期下降19.25%。 

过去一年，新城合同销售额已经从2021年的2340亿元大幅下降50%，至2022年的1160亿元人民币。穆迪基于此降低了新城发展（1030.HK）即新城控股母公司的公司家族评级（Ba3-B1），评级报告预测：新城发展的合同销售额将继续落后于市场，在2023年同比下降15%，至1000亿元左右。 

从根源上看，这两个坏消息反映了新城一直以来的转型困境，一是三四线城市及以下的土地储备占比仍较高，这些地方在缺少价格上涨催化剂的情况下，市场行情很难快速响应楼市政策放松及信贷扩张；二是联营扩张造成权益销售占合同销售比重偏低（2022H1约为66%），且合作方多为民营出险房企，楼盘预售也受到了拖累。 

坦白说，这不是王晓松的锅，在他临危受命之前，新城就存在这些问题，只是过去一年的市场持续下行暴露了风险。他尽可能地少拿地、多找钱，特别是在低线城市，一定程度优化了土储结构（2021H2三四线占比高达75%，2022H1约为46%），保障了流动性最紧缺的时候能交房、还债，可惜这还不够。 

03

穿越黑暗之后，倒在黎明之前——命运会如此戏谑地捉弄王晓松和他的新城吗？ 

一个好消息是：他们还算理性。 

股东大会上，新城管理层给2023年定下的投资主基调是： 

边做边看。

2月7日杭州土拍中，新城通过摇号拿下这一批次最热门的崇贤核心区综合用地——规划建筑面积33.35万平方米，包含约13万平方米的商业综合体用地，成交总价24.6亿元，成交楼板价7378元/平方米，溢价率11.82%。 

这块地被外界解读为新城重新扩张的信号，但在内部人看来不是这样：即便总价不高，但杭州地块后续还要合作开发，极有可能是联合招商商业： 

做吾悦花园城。 

在两任万达前高管，即陈德力及曲德君的操盘下，新城商管规模做大，到2022年总收入破百亿，从投资逻辑上一直定位于住宅配套，往往形成购物中心的同质化。 

一个细节是，2022年初吾悦广场要做新版的标准化建筑设计，乙方设计院熬了七个星期前后出了50多个版本，甲方才点头满意。 

这并不完全符合王晓松的思路，与其在标准化上钻研，他更强调购物中心的在地思维，要服务具体圈层。 

既有的住宅开发版图难以突围，商管业务的重要性不言而喻，对于新城而言，吾悦广场既是租金的现金流，更是融资的核心抵押物。 

2022年前8个月，共计有20座吾悦广场经营性物业贷落地，共计获得融资62亿元，在市场流动性枯竭的情况下提供了宝贵的水源。据说，新城还有近80座吾悦广场未进行经营性物业贷和资产证券化融资。 

但问题在于，吾悦广场的布局结构与新城的土地储备一样，集中在三四线。截至2022年10月末，其一二线城市布局占比为32%，三四线城市布局占比68%。这也是走万达模式、做配套商业的弊端之一。 

而持续提升这些三四线物业的坪效、租金，最终实现资产证券化，并不是万达帮擅长的——他们把项目扶上马，但送不了下一程。 

04

有新城的朋友透露，在曲总意外失联后，新城商管的实际话事人是总裁王晓松本人，他的两位老部下：集团副总裁兼商业内容发展中心总经理郭楠楠，以及商管事业部副总裁胥建新，正在沿着王本人的思路，实现商管业务的业务聚焦及价值提升。 

尽管郭楠楠的职级更高，但胥建新在商业管理上的经验及执行力更强。 另一位万达出身的商管事业部副总裁钱文虹，逐渐边缘化。 

一种内部看法是，新城的商管不会再引进联席总裁级别的外部职业经理人，而是由王晓松此前带队的原班人马继续运营发展。这与临时股东大会减少董事席位的做法也相呼应。 

巴菲特的搭档、98岁的芒格最近说，理性是最好的品质： 

如果你不疯狂的话，你已经可以比95%的人做得好了。

在市场乍暖还寒的时候，新城作为所谓的示范房企，王晓松作为最年轻的上市房企掌门人，保持理性尤为重要。 

2023年，最值得新城及其投资者期待的是：商业不动产公募REITs，可能在年内落地。 

本文来自微信公众号“国泰居安”（ID:longlivehouse），作者：史达林，36氪经授权发布。