來源：華夏時報

深圳首個不限購區域誕生了？

近日，有媒體報道稱，深汕住建局發佈了《關於積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，相關工作人員表示：“沒有正式文件但已在實施落地”。深汕合作區的房產中介也向《華夏時報》記者表示：“深汕取消商品房限購，限售減少爲2年。”

據悉，該通知涉及深汕特別合作區限購和限售政策的調整。調整主要在三個方面：一是放開限購，暫停對自然人實施商品住房限購，即無需提供無房證明；二是優化商品住房轉讓管理，即自取得不動產權證書之日起2年內禁止轉讓，此前限售期爲5年；三是推行優先申購制度，小於120平商品住房仍舊優先面向深汕轄區戶籍居民銷售，第二批銷售放開對其他區域客戶購買；大戶型購買資格不限。購房者或其家庭在深汕轄區內已有商品住房的，不再享有優先申購資格。

釋放更多購房需求

資料顯示，深汕特別合作區是中國首個特別合作區，作爲深圳10+1區（深圳10個區+深汕特別合作區），該區域由深圳主導區域發展，給予全方位的政策和資源支持。

對此，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在3月10日接受《華夏時報》記者採訪時表示，深汕特別合作區建立的目的是爲了解決深圳發展需要的土地資源，更重要的是帶動汕尾及粵東發展，發揮深圳對“深圳都市圈”的幅射帶動作用。因此，深汕的開發，需要大規模土地儲備、市政和基建設施建設，房地產發揮先行軍的作用，即爲區域開發發揮融資功能，從而爲企業進駐、招商引資、吸引人才創造條件。

據記者向業內人士瞭解，深汕合作區之前的購房政策是以家庭爲單位最多買兩套，現在出臺新政策之後不再需要購房名額，外地戶口也可以買，如果是首套房，3成首付即可。

值得注意的是，深汕合作區推行的新的購房政策，是沒有出臺正式文件但是已經在市場實施的。

3月10日，有媒體報道稱，深汕住建局發佈了《關於積極支持剛性和改善型住房需求的通知》，相關工作人員表示：“沒有正式文件但已在實施落地”。記者向做出相關報道的媒體瞭解，該消息已得到深汕特別合作區住建局的工作人員證實。同時，深汕合作區的房產中介也向記者表示：“深汕取消商品房限購，限售減少爲2年。”

爲什麼深汕合作區解除樓市的限購，不大大方方的出臺一份官方文件呢？

對此，李宇嘉說：“現在的政策調整都是隻做不說的，或者說是避免輿論過分的炒作，纔會採取這樣的模式。”

另外，3月10日，易居研究院研究總監嚴躍進在接受《華夏時報》記者採訪時表示：“此次深汕合作區對於雙限政策落實了鬆綁，尤其是限購政策取消，屬於力度較大的放鬆，所以本質上都是希望釋放更多的購房需求。類似鬆綁充分體現了市場回暖有不確定性，或者說從具體城市具體樓市情況看，還是需要在政策上繼續鬆綁，以導入更多的購房需求。”

深汕合作區2022年成交僅有1500餘套

根據易居研究院提供的數據顯示，2022年深汕合作區新建商品住宅成交套數爲1505套，相比2021年3030套下跌了一半。對此，嚴躍進認爲類似的銷售壓力自然會使得購房政策必須進一步放寬。

同時，李宇嘉指出，2020—2022年，深汕每年銷售商品房15—25萬平米，2022年下跌近40%。但是，2020年深汕常住人口只有13萬人，不到深圳本土10個區任何一個區的1/10。

數據顯示，深汕合作區已經成爲深圳公開供地重要區域之一。李宇嘉也表示，近年來每批次供地，都有深汕。以2021年爲例，深圳宅地招拍掛，深汕出讓了4宗，合計56萬平方米建築面積，按面積計算，在深圳11個區排第六位。2022年深汕供應2宗36萬平米建面，在11個區排第六。

李宇嘉說道：“一旦發揮區域開發大規模融資的功能，地產的規模就不會小，但是，深汕的市政基礎、產業基礎、人口基礎都比較薄弱，需要大規模的投入，近年來深圳的地方開發性國企、開發企業紛紛進駐，承擔基礎設施、產業發展基礎的開發職能。不過，靠本地人無法消化那麼大的商品房體量。因此，必須要靠外來人口來消化。之前的限購，包含商務公寓，家庭限購兩套。自取得不動產權利證書之日起5年內禁止轉讓。由於新房銷售下降，前期大規模儲備開發的項目出現滯銷，導致深汕多項基建、道路、市政、招商等重大項目或平臺受衝擊。”

值得一提的是，克而瑞深圳區域數據顯示，2月，深圳樓市供應節奏未恢復，共監測到3個住宅項目分4批次取證，共1544套住宅房源。開盤方面，共監測到3個住宅項目入市。新房住宅成交量同環比均上漲，單月住宅總成交2255套，同環比漲幅都超過20%。從各區均價來看，環跌區域較上月減少，5個環跌區域中，跌幅最大的區域爲大鵬新區，跌幅爲11.5%。環漲的6個區中，深汕合作區漲幅較大，爲5.2%。

不過，克而瑞深圳區域數據同樣指出，2023年2月深汕合作區在售普通住宅成交均價在10647元/平至11888元/平之間。與南山區、福田區的新房均價相比，至少相差了約8.8倍。克而瑞深圳區域數據顯示，2023年2月福田區新房住宅項目成交均價最低爲87849元/平，而南山區的爲89702元/平。

李宇嘉指出，現在類似深汕的新區太多了，深圳的金字招牌在深汕能否見效，讓大家認可而掏腰包，取決於深汕的規劃能否落地，而這需要較長的時間來兌現。但不管如何，政策鬆綁和退出以後，必然會激活購買需求，儘管量沒那麼大。

此外，李宇嘉認爲深汕合作區放開限購不算違反了“房住不炒”。“深汕的房子，很大程度上是發揮片區開發融資的功能，大家投資深汕，就是看好由大深圳開發以後，深汕有美好的未來。所以，投資深汕的房子，就是與深汕共成長，算炒嗎？我覺得不算。而且，還要限售2年，就是不鼓勵短期買賣。總之，深汕和深圳其他區域不一樣。”李宇嘉說道。

針對此次深汕合作區放開限購，有市場聲音指出說是深圳其他區域放開的信號。不過，李宇嘉則表示，在當下，深圳其他區域是不會放開樓市限購的。“當然，如果深圳的銷售量還在低量運行，未來不排除類似坪山、光明等外圍區域放開，但調整也是漸進的，比如入戶買房時間的調整、社保年限的調整、限售年限的調整等等。”李宇嘉說。

嚴躍進也指出，大城市購房政策是否放鬆，也是看後續市場走向的。若是3月份又下跌或者說沒有預期的強勁，那麼政策儲備和出擊方面依然可以有新的動作，以激活市場需求。這也是各地所需要關注的內容。