來源:斑馬消費

雖然龍光集團海外債務展期繼續推進,同時被納入恒生綜合指數、滬港通及深港通,但預虧業績一出馬上打回原形,市值更是跌破50億港元。

銷售驟降、回血不足,累積的債務接踵而至, 被內憂外患牽絆已久的龍光集團,不得不騰出手來一一化解。

公司不再受投資者追捧,意味着以高週轉、高槓杆發展爲導向的房企,漸被市場拋棄。

這可能還不是最嚴峻的考驗。中國房地產市場在這幾年裏迅速降溫,一大批房企被迫走進新週期裏,賣房子越來越不賺錢,拓展新業務,豈能臨時抱佛腳?

民營房企中,龍湖和萬達等少數幾家,日子稍微好過一些。早年佈局的商業板塊,如今成了香餑餑。收租、運營物業等,相比住宅開發,有更長久的想象空間。

龍光集團也在效仿,聚焦都市商業和社區商業的藍鯨世界、藍鯨天地先後開業,多少有點龍湖集團和萬達商管的影子了。

最高虧損90億

龍光集團(03380.HK)日前披露2022年盈利預警,在錄得業績預虧70億元至90億元的字眼之下,這家鍾愛“地王”的粵系房企,再次引發關注。

不同以往的是,公司被納入恒生綜合指數、滬港通及深港通正式於13日生效,還有海外債務展期進展的信息披露。

然而,這些利好沒能抵消業績跳水的影響,13日,公司股價大跌8.42%,收報0.87港元,總市值跌破50億港元。

昨日延續跌勢,跌幅5.75%,收報0.82港元。而在2021年3月,公司股價徘徊在12港元左右。兩年時間股價跌了9成以上,蒸發市值超600億港元。紀海鵬、紀凱婷父女的身家大幅縮水。

2022年,房地產行業調整進入深水區,疊加疫情影響,公司收入和銷售的疲軟遠超預期。

去年上半年,公司錄得收入126.3億元、淨虧損5.406億元,同比分別降幅64.09%和108.74%。

同期,合約銷售額303.4億元,腰斬一半以上。

據克而瑞2022年房企百強榜單,龍光集團操盤金額419.2億元,排名第36位,較上年分別減少1169億元、下降16位。

海外債未解

龍光集團的發跡,最早可追溯至1998年開發的汕頭陽光花園項目。當時紀海鵬正從建築商轉型房地產開發,當年開工、當年賣完的模式,幾乎是高週轉祖師爺碧桂園(02007.HK)的翻版。

2003年,紀海鵬轉戰深圳,在土地市場裏橫衝直撞,對“地王”情有獨鍾。特別是2014年前後,央企、地方國企紛紛角力深圳市場時,紀海鵬狂亮肌肉。2014年龍華區白石龍某地塊、2015年龍光紅山地塊、2016年光明新區某商住地塊,不是深圳總價地王,就是全國總價地王。

在這些項目加持之下,公司銷售規模從2012年百億級躍升至2021年超過1400億元,邁進行業前20強。然而,隨着融資端口收緊,依賴借貸擴張的模式行不通了。

2022年8月,公司暫停支付5筆美元優先票據到期利息(本金規模約16億美元),官宣違約,現金流危機隨即爆發。

雖然中海地產和新世界發展(00017.HK),先後接盤了公司旗下一些項目,但離完成120億元的資產盤活計劃,還有很長一段距離。

截至2022年中報,公司負債總額2306.28億元,現金及銀行結餘143.52億元,難以覆蓋962.08億元的銀行及企業借貸總額。

公司化債的順序先易後難。去年12月,公司21筆境內債展期獲得持有人會議表決通過,但境外債展期一直未能落定。

據13日公告,公司已將境外債展期方案草稿發送給境外債權人及其顧問,以就展期方案雙方開始溝通。

據公開數據,截至目前,公司有11只存續美元債,規模約31.79億美元。

爲緩解流動性危機,今年3月上旬,公司計劃新發行美元債置換當前存續美元債,規模約34億美元,發行期限爲7年。不過,這一計劃尚未有新的進展。

活不成萬達?

龍光集團曾是民營房企的優等生,可它並沒有活成自己想要的樣子。

公司主要有三大業務板塊:物業開發、城市更新和物業經營,以前兩大板塊爲主。對商業板塊先天重視不足,以至於錯失了發展機遇。

2021年,在原龍光商業廣場基礎上,正式確立藍鯨世界、藍鯨天地雙產品線,並陸續在深圳和南寧亮相。

藍鯨世界定位都市新商業中心,規劃娛樂、餐飲、零售、休閒及體驗等五大業態,是TOD城市綜合體的一部分,類似萬達廣場。

藍鯨天地規模較小,定位5-8萬平方米的社區商業中心,重點專注便利和服務,集購物、餐飲、教育及娛樂於一體,偏向於中端購物中心,近似龍湖天街和吾悅廣場。

公司官網披露,未來兩年內,藍鯨系列產品將在上海、浙江等多座城市陸續面世。

這些商業項目,圍繞公司旗下地產項目來開發配套,考慮當下市場環境,這個後起之秀,要想異軍突起,難度極大。

在這方面,龍光應該多借鑑龍湖集團、萬達商管。

龍湖集團在商業板塊上的成功,得益於在於市場環境和自身運營能力。譬如,首個商業項目北城天街2000年左右開發,現已成爲重慶地標之一。它的成功來自對商業地產和新區域的嗅覺。正如龍湖前高管邵明曉所稱,增加業態,就是增加一個活路。

另外,是龍湖每年以銷售回款的10%,作爲上限對商業板塊投入。目前,商業板塊衍生出商業投資、租賃住房、空間服務及智慧營造等。既讓公司脫離了純住宅開發模式,也增加了穩定的現金流。

萬達商管業務更爲純粹,2019年剝離房地產業務之後,變身輕資產企業,2022年租金收入超過500億元,貢獻比例9成以上。

相較龍湖集團、萬達商管在商業板塊百億級以上年收入,龍光集團在商業板塊的收入規模相當小,2021年,來自物業經營收入分別爲2.12億元;去年上半年爲1.28億元,在公司收入佔比極低。

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