“地产属周期性市场，目光要放长远，以年或是每季来看，意义不大。”在3月16日的业绩说明会上，李嘉诚长子李泽钜这样说道。

作为长江实业集团（01113.HK，下称“长实集团”）主席兼董事总经理，李泽钜这次交出了一份不错的成绩单。2022年财报披露，长实集团去年实现总收入795.51亿港元，同比减少4.43%；实现股东应占溢利216.83亿港元，同比增长2.08%；每股溢利为5.98港元，较2021年增加3.6%。

对此，李泽钜表示，这是由于报告期内长实集团完成了很多主要的策略交易，才实现盈利正增长。

比如在2022年3月，长实集团卖掉英国伦敦5Broadgate甲级写字楼的全部实益权益，代价约74.67亿港元；4月份再完成其飞机租赁业务的出售，总代价约332亿港元；去年9月，长实集团还宣布将以208亿港元出售香港波老道21号豪宅项目。

2022年，长实集团地产业务的收入主要来自物业销售、物业租赁、酒店及服务套房业务和英式酒馆业务，此外还有部分基建及实用资产业务。

在核心业务物业销售方面，2022年长实集团实现收入（包括摊占合营企业）为257.56亿港元，同比下滑31.86%。主要是来自香港Sea to Sky和21 Borrett Road第1期的住宅单位及车位、上海商用发展物业——世纪盛荟广场、广州逸翠庄园和北京誉天下的住宅单位。

分地区来看，长实集团去年仅海外业务实现收入增长，为13.29亿港元，同比增长277.56%。

在香港和内地则分别实现收入145.11亿港元和99.16亿港元，同比下滑了7.71%和54%。

长实集团表示，2022年香港楼市受疫情、加息周期等因素影响放缓。而在内地，长实集团于2022年上半年完成出售上海世纪盛荟广场，带来收益贡献，但受整体楼市环境影响，集团内地物业销售收益较2021年依然减少。

早在2021年9月，老牌港商希慎兴业就发布公告称，要以35亿元收购长实旗下位于上海的世纪盛荟广场。该项目包括一座24层高的大楼及一个3层地库，位于上海静安区核心地段，于2005年被李嘉诚购得，但此后长期空置未启用。

另一重要业务物业租赁，由于零售及写字楼物业租务持续受疫情影响，2022年共实现租金收入为58.43亿港元，较2021年也减少了8.5亿港元。

“收入减少的部分原因是去年3月完成了出售英国伦敦5 Broadgate物业权益。”长实集团指出，相关出售既释放物业潜藏价值，也将资本调配至其他投资机会。数据显示，该物业出售获得确认收益7.38亿港元。

接下来，长实集团将继续物色高质投资物业，优化租赁物业组合，进一步稳固收入。期内，集团投资物业大多位于香港，包括中环的长江集团中心、长江集团中心二期及华人行、尖沙咀的1881 Heritage、红磡的黄埔天地等，合计持有面积约1760万平方呎。

值得一提的是，也得益于其他几项业务的增长，令长实集团在经济下行的2022年仍能保持盈利。

以酒店及服务套房业务为例，去年实现收入32.28亿港元，同比增加5.17万港元。数据显示，去年的酒店平均入住率由2021年的37%上升至58%，且服务套房以长租住客为主，平均入住率维持在约90%。

另外，还有物业及项目管理收入8.96亿港元，同比增长0.9%；英式酒馆业务收入209.39亿港元，同比增长46.59%；基建及实用资产业务收入228.89亿港元，同比增长9.69%。

2022年，当众多企业正苦于偿债高压未解之际，长实集团却在降负债。截至报告期末，集团的银行及其他借款总额为486亿港元，同比2021年减少479亿港元，其中于1年内到期借款仅25亿港元。

近几年，公开市场也鲜少能看见长实集团投资拿地的身影，而即便是拿地也历经多次流标。

在李泽钜看来，集团早几年没有在高点时买入大量物业，当前平均土地成本更具竞争力，“我们投地不会有志在必得的心态，合理出价，买到就高兴，买不到也是塞翁失马。”

根据财报数据显示，在2021及2022年度内，长实集团以300多亿港元共获得了4幅政府地块及两个重建发展项目。

比如启德4E区2号地盘住宅/零售用地、元朗流业街住宅地皮、将用作兴建住宅/零售物业之土瓜湾重建项目、屯门大榄住宅地皮、西营盘皇后大道西/贤居里重建项目，以及启德2A区4号、5（B）号及10号地盘住宅/零售用地。

目前，长实集团仍拥有一定体量的土储。截至报告期末，其拥有可开发土地储备约833万平方米，其中位于香港77万平方米，另有711万平方米位于内地，以及约44.4万平方米位于海外。

对于外界的“撤离海外，回归国内”传言，李泽钜表示，长实集团是全球公司，都属于本地市场，“对股东来讲在哪里卖楼不重要，最重要是赚钱回来。”