“地產屬週期性市場，目光要放長遠，以年或是每季來看，意義不大。”在3月16日的業績說明會上，李嘉誠長子李澤鉅這樣說道。

作爲長江實業集團（01113.HK，下稱“長實集團”）主席兼董事總經理，李澤鉅這次交出了一份不錯的成績單。2022年財報披露，長實集團去年實現總收入795.51億港元，同比減少4.43%；實現股東應占溢利216.83億港元，同比增長2.08%；每股溢利爲5.98港元，較2021年增加3.6%。

對此，李澤鉅表示，這是由於報告期內長實集團完成了很多主要的策略交易，才實現盈利正增長。

比如在2022年3月，長實集團賣掉英國倫敦5Broadgate甲級寫字樓的全部實益權益，代價約74.67億港元；4月份再完成其飛機租賃業務的出售，總代價約332億港元；去年9月，長實集團還宣佈將以208億港元出售香港波老道21號豪宅項目。

2022年，長實集團地產業務的收入主要來自物業銷售、物業租賃、酒店及服務套房業務和英式酒館業務，此外還有部分基建及實用資產業務。

在覈心業務物業銷售方面，2022年長實集團實現收入（包括攤佔合營企業）爲257.56億港元，同比下滑31.86%。主要是來自香港Sea to Sky和21 Borrett Road第1期的住宅單位及車位、上海商用發展物業——世紀盛薈廣場、廣州逸翠莊園和北京譽天下的住宅單位。

分地區來看，長實集團去年僅海外業務實現收入增長，爲13.29億港元，同比增長277.56%。

在香港和內地則分別實現收入145.11億港元和99.16億港元，同比下滑了7.71%和54%。

長實集團表示，2022年香港樓市受疫情、加息週期等因素影響放緩。而在內地，長實集團於2022年上半年完成出售上海世紀盛薈廣場，帶來收益貢獻，但受整體樓市環境影響，集團內地物業銷售收益較2021年依然減少。

早在2021年9月，老牌港商希慎興業就發佈公告稱，要以35億元收購長實旗下位於上海的世紀盛薈廣場。該項目包括一座24層高的大樓及一個3層地庫，位於上海靜安區核心地段，於2005年被李嘉誠購得，但此後長期空置未啓用。

另一重要業務物業租賃，由於零售及寫字樓物業租務持續受疫情影響，2022年共實現租金收入爲58.43億港元，較2021年也減少了8.5億港元。

“收入減少的部分原因是去年3月完成了出售英國倫敦5 Broadgate物業權益。”長實集團指出，相關出售既釋放物業潛藏價值，也將資本調配至其他投資機會。數據顯示，該物業出售獲得確認收益7.38億港元。

接下來，長實集團將繼續物色高質投資物業，優化租賃物業組合，進一步穩固收入。期內，集團投資物業大多位於香港，包括中環的長江集團中心、長江集團中心二期及華人行、尖沙咀的1881 Heritage、紅磡的黃埔天地等，合計持有面積約1760萬平方呎。

值得一提的是，也得益於其他幾項業務的增長，令長實集團在經濟下行的2022年仍能保持盈利。

以酒店及服務套房業務爲例，去年實現收入32.28億港元，同比增加5.17萬港元。數據顯示，去年的酒店平均入住率由2021年的37%上升至58%，且服務套房以長租住客爲主，平均入住率維持在約90%。

另外，還有物業及項目管理收入8.96億港元，同比增長0.9%；英式酒館業務收入209.39億港元，同比增長46.59%；基建及實用資產業務收入228.89億港元，同比增長9.69%。

2022年，當衆多企業正苦於償債高壓未解之際，長實集團卻在降負債。截至報告期末，集團的銀行及其他借款總額爲486億港元，同比2021年減少479億港元，其中於1年內到期借款僅25億港元。

近幾年，公開市場也鮮少能看見長實集團投資拿地的身影，而即便是拿地也歷經多次流標。

在李澤鉅看來，集團早幾年沒有在高點時買入大量物業，當前平均土地成本更具競爭力，“我們投地不會有志在必得的心態，合理出價，買到就高興，買不到也是塞翁失馬。”

根據財報數據顯示，在2021及2022年度內，長實集團以300多億港元共獲得了4幅政府地塊及兩個重建發展項目。

比如啓德4E區2號地盤住宅/零售用地、元朗流業街住宅地皮、將用作興建住宅/零售物業之土瓜灣重建項目、屯門大欖住宅地皮、西營盤皇后大道西/賢居里重建項目，以及啓德2A區4號、5（B）號及10號地盤住宅/零售用地。

目前，長實集團仍擁有一定體量的土儲。截至報告期末，其擁有可開發土地儲備約833萬平方米，其中位於香港77萬平方米，另有711萬平方米位於內地，以及約44.4萬平方米位於海外。

對於外界的“撤離海外，迴歸國內”傳言，李澤鉅表示，長實集團是全球公司，都屬於本地市場，“對股東來講在哪裏賣樓不重要，最重要是賺錢回來。”