來源：中國經營報

本報記者 方超 張家振 上海報道

“我們項目是首次開盤，只有60套房源，但截至目前已經有100多人登記，必須要搖號了。”3月14日，位於安徽省合肥市濱湖新區的某項目置業經理王雲飛（化名）向《中國經營報》記者表示，目前合肥市熱門區域的“搖號盤”已非常普遍。

王雲飛所言非虛。記者梳理發現，僅自今年3月以來，位於濱湖新區的高速尚闔院、中鐵璟和院皆觸發搖號，位於包河區淝河板塊的萬科朗拾項目加推1棟高層88套房，最終吸引上千人登記。而在更早前的濱湖新區高速尚如院項目也成爲“千人搖”項目，啓動登記不足一分鐘就觸發了搖號。

合肥樓市熱度回升亦能從數據層面得到驗證。新安大數據統計數據顯示，今年2月，合肥市新建住宅網籤成交約3037套，環比上漲59.01%，同比上漲327%；成交面積39.48萬平方米，環比上漲64.91%，同比上漲320%。而在二手房方面，貝殼統計數據顯示，今年2月，合肥市二手房網籤8518套，環比增長96.3%。

“事實上，合肥樓市回暖情況並沒有外界傳言的那麼誇張，但近期的確出現了明顯的暖意。”安徽萬途控股有限公司總經理孫宜慶告訴記者，總體來看，打造出“芯屏汽合”現象級產業地標的合肥市稱得上是後起之秀，經濟發展潛力大、人口持續流入、樓市供需結構健康，“2023年，合肥樓市量價有望穩中有升”。

多個項目開盤觸發搖號

“首開登記1小時觸發搖號”“啓動登記60秒即觸發搖號”……今年以來，合肥市開發商正奮力比拼觸發搖號的時間長短，以此來向外界證明樓盤的熱度。

3月15日中午時分，位於濱湖新區的熱門樓盤中鐵璟和院對外發布了《1#、5#、7#樓選房資格及排序公證搖號結果公告》。而在此前的3月13日，該項目公佈了登記名單，共有396人蔘與登記，而項目此次開盤僅推出了76套房源，相當於超過5人搶一套房源，最終導致“啓動登記60秒即觸發搖號”。

今年3月初，同樣位於濱湖新區的高速尚闔院推出了2棟樓、共68套房源，毛坯均價2.7萬元/平方米。公開信息顯示，該項目最終吸引了345組客戶登記，整體中籤率約爲19.7%。

此外，“千萬級別墅觸發搖號”的信息也曾引發合肥當地市民關注。據瞭解，今年2月，位於合肥高新區的祥源城湖山壹號項目啓動登記，共計推出6套房源，戶型面積爲794~828平方米，均價約爲2.9萬元/平方米，單套房源價格超2000萬元。公開信息顯示，該項目啓動登記即觸發搖號，實際登記人數達19人，相當於3人搶一套房源。

記者梳理發現，在合肥樓市回暖過程中，除合肥高新區和濱湖新區等熱門區域外，包河區和瑤海區等核心城區也出現了搖號項目。例如，在包河區淝河板塊，萬科朗拾項目此前加推G2幢樓，共推出88套房源，最後吸引超千組客戶參與登記。

“僅就包河區而言，目前主要分爲淝河板塊和工業園板塊，而位於淝河板塊的萬科朗拾項目離濱湖新區很近，項目供應量也很少，再加上萬科的品牌效應，多種因素導致該項目熱度較高。”孫宜慶分析稱。

對於合肥樓市頻現“千人搖”樓盤的現象，孫宜慶向記者表示，出現“千人搖”的項目不止萬科朗拾、高速尚如院這兩個項目，“但這隻能代表個案，這兩個項目都位於合肥樓市熱門區域，同時疊加品牌因素導致熱度較高”。

孫宜慶同時表示，合肥樓市出現多個“千人搖”項目，也代表市場需求正在回暖，熱度正在攀升。

“‘千人搖’並不完全是樓市熱度攀升的標誌。”克而瑞安徽區域首席分析師葉乾華也分析稱，合肥樓市搖號的熱度並沒有達到2022年的最高峯水平。“我認爲這只是春節後熱度的正常延續，甚至目前合肥樓市熱度有下行趨勢，這跟全國樓市走向是一致的。”

葉乾華同時告訴記者，在目前的合肥樓市中，外界傳言的“遍地搖號盤”現象並不屬實。“出現搖號盤多半是因爲項目價格倒掛，或者自身的產品力出衆。”

與此同時，也有合肥市地產銷售行業人士對記者表示，相比之前，當地開發商更推崇減少推盤的房源數量並加密推盤次數，以此達到項目啓動登記即觸發搖號的目的，維持樓盤熱度。

樓市分化現象再加劇

頻現“千人搖”項目，也讓合肥樓市今年的走向頗受外界關注。

克而瑞此前發佈的《50城2022年12月末消化週期（月）》顯示，截至2022年12月，合肥樓市去化週期僅爲5.2個月，而同期上海、杭州、蘇州、南京等熱門城市的去化週期分別達到6.9、6.4、13.2和14.7個月。

克而瑞方面分析認爲，在合肥房地產市場中，80平方米以上各個面積段的庫存消化週期都在10個月以內，120~140平方米和140~160平方米的產品庫存更是接近出清，消化週期低於6個月。

葉乾華向記者表示，目前，合肥樓市的狹義庫存量約爲200萬平方米，“整體去化週期不到6個月”。孫宜慶也分析認爲，合肥樓市去化週期只有5個多月，“這種供需關係比周邊的南京、杭州和蘇州等很多城市都要健康”。

值得注意的是，在整體供需關係較爲健康的同時，合肥樓市不同板塊間的分化現象也呈加劇趨勢。

同策統計數據顯示，截至今年2月底，合肥全市住宅存量爲260.1萬平方米，預計去化週期約爲5.4個月。但分區域來看，濱湖新區、高新區的去化週期皆低於2個月，而一直被認爲是冷門區域的瑤海區存量面積達到55.74萬平方米，去化週期爲6.8個月，而新站區的去化週期則爲5.5個月。

孫宜慶分析認爲，雖然合肥樓市整體在回暖，但板塊間的分化現象依然很嚴重。葉乾華也表示，合肥樓市分化現象還在加劇，“瑤海區出現搖號樓盤也僅是個案，並不是普遍現象，參考意義不大。而像經開區等熱門區域，不同項目之間的分化也呈加劇趨勢”。

有合肥當地地產行業人士向記者表示，在合肥樓市整體回暖的大背景下，經開區不少央國企操盤的項目去化情況較差，有些項目甚至每月僅能銷售10套左右，去化速度明顯低於周邊區域其他項目。

除經開區外，合肥樓市熱門區域濱湖新區也存在去化冷熱不均現象。“同處濱湖新區的樓盤項目去化也有區別，省府板塊、環湖CBD板塊的熱度較高，而金融板塊樓盤數量多、競爭激烈，一些項目無須搖號即可購房。”孫宜慶表示。

調整土拍規則助力樓市回暖

在樓市持續回暖之際，2023年合肥市首場土拍情況也引發市場關注。

2與27日，合肥土地網發佈《2023年第一批集中供地掛牌公告》，共推出6宗涉宅用地，其中濱湖新區和瑤海區各2宗，包河區和蜀山區各1宗，土地總面積407.47畝。

值得注意的是，合肥市此前發佈的2023年第一批集中供地清單共計42宗地塊、總面積約3615畝。對此，孫宜慶分析認爲，合肥市在推地節奏方面控制得較好。“土地供應量少，有利於加速存量項目去化。在樓市回暖、入市房企增加、市場庫存不多的情況下，如果土地市場熱度提升，對樓市整體回暖會有更大幫助。”

除供應量偏少外，合肥市2023年第一批集中供地的規則變化也備受關注。據瞭解，上述6宗地塊全部要求精裝交付，同時限價信息不再對外公示，交房即拿證，無須配建租賃住房。

對於未設定“商品住宅（毛坯）平均備案價格”的變化，葉乾華分析認爲，合肥市一定不會完全放開限價，公告只是沒有公佈毛坯限價。“實際價格會在過去的基礎上往上漲，但幅度是相對可控的，並非像外界傳言的‘取消限價’。”

不僅如此，上述6宗涉宅用地全部要求精裝交付，這也被市場解讀爲將帶來銷售價格上漲。葉乾華表示，上述土拍規則調整或將提高房價，提升房企的利潤空間。

孫宜慶亦對此表示贊同。在其看來，在項目精裝交付後，合肥樓市的均價可能並不會發生變化，但實際上購房者的購房成本在增加。“從某種程度上來說，合肥市此次土拍規則的改變，有可能會引領新房價格上漲。”

此外，合肥市調整2023年第一批集中供地的土拍規則，亦對當地樓市產生了積極影響。王雲飛表示：“上述6宗涉宅地塊開發項目的最終銷售均價可能會達到3萬元/平方米，而我們地處濱湖新區的項目，毛坯房均價在2.4萬~2.7萬元/平方米之間，有助於提升房價上漲預期。”

對於合肥樓市接下來的走向，孫宜慶表示樂觀，會呈現量價“穩中有升”的局面。而葉乾華則認爲，2023年上半年，合肥樓市很難有全面回暖的預期，但基於極低的庫存水平，有望呈現出“脈衝式”的熱度回升趨勢。而對於合肥樓市今年下半年的走向，葉乾華認爲“主要受政策層面的影響”。