来源:中国经营报

本报记者 黄永旭 西安报道

3月15日,长沙市发布住宅用地集中出让公告,涉及8宗土地,采取“限房价、竞地价”的交易方式,标志着长沙2023年集中供地正式启幕。

《中国经营报》记者了解到,近期,全国土拍市场动作频频,多个热点城市相继公布2023年土地供应计划,并有多地开启2023年首场集中供地。截至目前,已完成2023年首场土地集中拍卖的城市中,北京、杭州、苏州三城土地全部拍出,多宗地块甚至出现触顶摇号。

而且,相较过去两年,部分核心城市土地市场出现明显回暖,集中土拍规则不断优化,出现“不再按年度批次推介土地”“增加集中供地次数”等新变化。

58安居客研究院最新数据显示,2月监测65城共成功出让宅地93宗,合计规划建面774.85万平米,同比上扬幅度达85%。平均宅地楼面地价达9779元/平方米,较1月增长1.2倍。杭州、苏州、北京三地在全国出让金榜单中居前三,直接拉动价格的上扬,宅地平均溢价率也达到6.37%,为2021年9月以来新高。

易居研究院研究总监严跃进表示,集中供地模式正在逐步优化,供地批次增加、常态化供地将成为趋势。通过增加批次,有助于减少一次性密集扎堆入市的操作,在当前房企资金状况偏紧的情况下,有助于确保土地市场平稳健康发展。

集中供地模式优化

自2021年初,集中供地实施以来,22个核心城市每一轮土地拍卖都会引起广泛关注。而土地和房地产市场由偏热发生逆转,经历近两年的下行,土地市场观望情绪浓厚,流拍频现。

市场机构统计数据显示,2022年,实施集中供地的22个城市计划供地面积12875万平方米,实际仅完成7528万平方米,完成率不到六成。由此也对地方财政收入造成明显影响。财政部发布的数据显示,2022年地方政府性基金预算本级收入约7.38万亿元,同比下滑21.6%。其中,国有土地使用权出让收入6.69万亿元,同比下降23.3%。

严跃进分析称,2022年集中供地工作推进中,对房企资金提出更高的要求,不少民营房企出于资金压力,难以在土地市场有所作为,以至于拿地成为实力国企和地方城投的选择。另外,过于密集的供地,使房企拿地的准备工作遇到了很多困难,最终导致对于地块的情况掌握不到位,以致对土地信息消化非常不好,也影响了投资拿地的策略,对房地产行业长期平稳健康发展不利。

此前,被证实为自然资源部出台的《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》(以下简称“《通知》”)明确,其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。

自然资源部方面解释,该《通知》是自然资源部印发的对地方住宅用地供应工作进行的指导文件,不是要取消集中供地制度,而是优化完善集中供地政策,更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。

“此次政策的核心要点是‘推进供应信息公开’。政策明确,建立拟出让地块清单公布制度。每次公开详细清单对应的拟出让时间段原则上不少于3个月,给市场主体充足的时间预期限制。”严跃进称,这一政策不代表要取消集中供地,但是集中供地要进一步优化,充分体现了供地思路兼顾短期矛盾和中长期制度安排需要。

事实上,集中供地“每年3次”制度早在各地实践中已经出现些许调整,2022年,长沙、南昌都是率先对集中供地模式作出调整。

记者梳理发现,2022年9月,长沙供地宣传推介平台“供地云”曾发布通知称,“今后不再按年度批次推介土地,更改为年度常态化持续更新推介。”2022年10月,江西省住房和城乡建设厅发文,将协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持,力争将南昌从“集中供地”城市名单中调出,南昌也成为了首个官方提出拟退出集中供地的城市。

此外,2022年,北京、上海、深圳、杭州、南京等地的土地拍卖过程中,均以增加集中供地次数的方式对集中供地制度进行调整,北京、武汉、徐州完成了三批集中供地到六批集中供地的转变。

中指研究院土地市场研究负责人张凯表示,适时完善和优化原有集中供地政策,放宽全年供地批次数量的限制,分批次供地有利于缓解房企的资金压力,降低同批次地块入市的竞争强度,有利于进一步稳定房价、地价和恢复市场信心。

热点城市土拍升温

截至目前,全国22个核心城市中,北京、杭州完成了2022年第5轮集中土拍,郑州、天津、苏州、杭州等地完成了2023年首轮集中土拍,还有9个城市将在3月集中出让。从出让结果来看,2023年第一轮集中供地中,热点城市土拍热度有所回升。

已结束首场土拍的北京,本轮供地计划出让6宗住宅地块,用地总规模约22公顷,地上建筑规模约53万平方米,起始总金额122.5亿元,共吸引了33家房企及联合体报名竞拍。其中,昌平信息产业园地块、朝阳小红门地块、石景山苹果园地块3宗进入现场竞价阶段,经过激烈的“厮杀”,最终3宗地块均触顶成交。

结果显示,最受欢迎的是昌平信息产业园地块,该地块位于西北五环至六环之间,临近地铁朱辛庄站,是8号线和昌平线的双轨交汇站。商业方面,目前TBD住总万科天地已处于在运营状态,一路之隔的万达广场也已竣工。地段位置优秀,周边的配套如商业、学区、地铁等一应俱全,使之成为名副其实的“香饽饽”。

竞拍开始前,该地块已经过14轮报价。正式的开拍现场,该地块仅用时1分钟,房企叫价便触及土地合理价格上限。随后的竞现房销售面积环节,也很快达到了上限。最终,通过现场摇号确定由越秀地产以“33.12亿元+4.5万平的现房销售面积”摘得该地块,楼面价约3.7万元/平方米,溢价率15%。

杭州市场同样火热,2月份连续两轮土拍引起市场关注。2月7日,杭州2022年第五批次集中土拍结束,共出让5宗地块,其中3宗触顶、1宗溢价、1宗底价,收金89.57亿元。总成交出让面积26.2万平方米,总规划建面59.6万平方米,成交楼面均价15033元/平方米,平均溢价率10.89%。

而2月21日,杭州2023年第一批集中土拍中,共出让13宗地块,其中8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交,总收金182.23亿元。本轮土拍最热门地块是萧山市北地块,参与摇号企业多达60家,创下杭州历史以来单一地块参拍房企数量的新高。

克而瑞研究中心报告指出,2月北京、杭州、苏州等热点城市举行了4场土拍,受益于交易数据回暖带来的信心提升,以及土拍质量的回升,均取得了不错的市场热度,整体溢价率水平均有所回升,流拍率也有所回落。但是从各城市内部情况来看,封顶溢价的仍然只是少数优质地块,多数普通地块仍是底价成交。

虽然不比北京、杭州等地的火热,郑州相对冷清的土拍过程中,建业集团底价拿地却也释放出积极信号,成为出险房企拿地的全国首例。

郑州2023年首轮集中土拍共推出11宗地块,包括中原区3宗,管城区2宗,金水区、惠济区、高新区、上街区、二七区、郑东新区各1宗,起始价共计90.59亿元。

出让结果显示,11宗地块中,10宗底价成交、1宗流拍,成交出让面积43.86万平方米,总成交规划建面124.5万平方米,共收金53.82亿元。其中,建业集团以49277万元摘得主城高新区五龙口42亩地,土地使用权面积为42.47亩,土地用途为城镇住宅(地下交通服务场站用地)。

“截至目前,重点城市土拍市场整体热度保持高位,而且除了国企和地方城投,部分民营企业开始参与拿地,民企拿地积极性有所回升,但依旧十分谨慎。”张凯表示,房地产市场尚未全面恢复,不同城市之间土地市场冷热不均,城市内部不同地块热度差异明显,但优质地块仍然受到市场关注。今年,差异化和市场冷热分流还将延续。

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