來源：中國經營報

本報記者 黃永旭 西安報道

3月15日，長沙市發佈住宅用地集中出讓公告，涉及8宗土地，採取“限房價、競地價”的交易方式，標誌着長沙2023年集中供地正式啓幕。

《中國經營報》記者瞭解到，近期，全國土拍市場動作頻頻，多個熱點城市相繼公佈2023年土地供應計劃，並有多地開啓2023年首場集中供地。截至目前，已完成2023年首場土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州三城土地全部拍出，多宗地塊甚至出現觸頂搖號。

而且，相較過去兩年，部分核心城市土地市場出現明顯回暖，集中土拍規則不斷優化，出現“不再按年度批次推介土地”“增加集中供地次數”等新變化。

58安居客研究院最新數據顯示，2月監測65城共成功出讓宅地93宗，合計規劃建面774.85萬平米，同比上揚幅度達85%。平均宅地樓面地價達9779元/平方米，較1月增長1.2倍。杭州、蘇州、北京三地在全國出讓金榜單中居前三，直接拉動價格的上揚，宅地平均溢價率也達到6.37%，爲2021年9月以來新高。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，集中供地模式正在逐步優化，供地批次增加、常態化供地將成爲趨勢。通過增加批次，有助於減少一次性密集扎堆入市的操作，在當前房企資金狀況偏緊的情況下，有助於確保土地市場平穩健康發展。

集中供地模式優化

自2021年初，集中供地實施以來，22個核心城市每一輪土地拍賣都會引起廣泛關注。而土地和房地產市場由偏熱發生逆轉，經歷近兩年的下行，土地市場觀望情緒濃厚，流拍頻現。

市場機構統計數據顯示，2022年，實施集中供地的22個城市計劃供地面積12875萬平方米，實際僅完成7528萬平方米，完成率不到六成。由此也對地方財政收入造成明顯影響。財政部發布的數據顯示，2022年地方政府性基金預算本級收入約7.38萬億元，同比下滑21.6%。其中，國有土地使用權出讓收入6.69萬億元，同比下降23.3%。

嚴躍進分析稱，2022年集中供地工作推進中，對房企資金提出更高的要求，不少民營房企出於資金壓力，難以在土地市場有所作爲，以至於拿地成爲實力國企和地方城投的選擇。另外，過於密集的供地，使房企拿地的準備工作遇到了很多困難，最終導致對於地塊的情況掌握不到位，以致對土地信息消化非常不好，也影響了投資拿地的策略，對房地產行業長期平穩健康發展不利。

此前，被證實爲自然資源部出臺的《關於進一步規範住宅用地供應信息公開工作的通知》（以下簡稱“《通知》”）明確，其中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

自然資源部方面解釋，該《通知》是自然資源部印發的對地方住宅用地供應工作進行的指導文件，不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好發揮充分公開披露信息對於穩定和引導市場預期的積極作用。

“此次政策的核心要點是‘推進供應信息公開’。政策明確，建立擬出讓地塊清單公佈制度。每次公開詳細清單對應的擬出讓時間段原則上不少於3個月，給市場主體充足的時間預期限制。”嚴躍進稱，這一政策不代表要取消集中供地，但是集中供地要進一步優化，充分體現了供地思路兼顧短期矛盾和中長期制度安排需要。

事實上，集中供地“每年3次”制度早在各地實踐中已經出現些許調整，2022年，長沙、南昌都是率先對集中供地模式作出調整。

記者梳理發現，2022年9月，長沙供地宣傳推介平臺“供地雲”曾發佈通知稱，“今後不再按年度批次推介土地，更改爲年度常態化持續更新推介。”2022年10月，江西省住房和城鄉建設廳發文，將協調省自然資源廳積極爭取國家有關部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調出，南昌也成爲了首個官方提出擬退出集中供地的城市。

此外，2022年，北京、上海、深圳、杭州、南京等地的土地拍賣過程中，均以增加集中供地次數的方式對集中供地制度進行調整，北京、武漢、徐州完成了三批集中供地到六批集中供地的轉變。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，適時完善和優化原有集中供地政策，放寬全年供地批次數量的限制，分批次供地有利於緩解房企的資金壓力，降低同批次地塊入市的競爭強度，有利於進一步穩定房價、地價和恢復市場信心。

熱點城市土拍升溫

截至目前，全國22個核心城市中，北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍，鄭州、天津、蘇州、杭州等地完成了2023年首輪集中土拍，還有9個城市將在3月集中出讓。從出讓結果來看，2023年第一輪集中供地中，熱點城市土拍熱度有所回升。

已結束首場土拍的北京，本輪供地計劃出讓6宗住宅地塊，用地總規模約22公頃，地上建築規模約53萬平方米，起始總金額122.5億元，共吸引了33家房企及聯合體報名競拍。其中，昌平信息產業園地塊、朝陽小紅門地塊、石景山蘋果園地塊3宗進入現場競價階段，經過激烈的“廝殺”，最終3宗地塊均觸頂成交。

結果顯示，最受歡迎的是昌平信息產業園地塊，該地塊位於西北五環至六環之間，臨近地鐵朱辛莊站，是8號線和昌平線的雙軌交匯站。商業方面，目前TBD住總萬科天地已處於在運營狀態，一路之隔的萬達廣場也已竣工。地段位置優秀，周邊的配套如商業、學區、地鐵等一應俱全，使之成爲名副其實的“香餑餑”。

競拍開始前，該地塊已經過14輪報價。正式的開拍現場，該地塊僅用時1分鐘，房企叫價便觸及土地合理價格上限。隨後的競現房銷售面積環節，也很快達到了上限。最終，通過現場搖號確定由越秀地產以“33.12億元+4.5萬平的現房銷售面積”摘得該地塊，樓面價約3.7萬元/平方米，溢價率15%。

杭州市場同樣火熱，2月份連續兩輪土拍引起市場關注。2月7日，杭州2022年第五批次集中土拍結束，共出讓5宗地塊，其中3宗觸頂、1宗溢價、1宗底價，收金89.57億元。總成交出讓面積26.2萬平方米，總規劃建面59.6萬平方米，成交樓面均價15033元/平方米，平均溢價率10.89%。

而2月21日，杭州2023年第一批集中土拍中，共出讓13宗地塊，其中8宗觸頂、2宗溢價、3宗底價成交，總收金182.23億元。本輪土拍最熱門地塊是蕭山市北地塊，參與搖號企業多達60家，創下杭州歷史以來單一地塊參拍房企數量的新高。

克而瑞研究中心報告指出，2月北京、杭州、蘇州等熱點城市舉行了4場土拍，受益於交易數據回暖帶來的信心提升，以及土拍質量的回升，均取得了不錯的市場熱度，整體溢價率水平均有所回升，流拍率也有所回落。但是從各城市內部情況來看，封頂溢價的仍然只是少數優質地塊，多數普通地塊仍是底價成交。

雖然不比北京、杭州等地的火熱，鄭州相對冷清的土拍過程中，建業集團底價拿地卻也釋放出積極信號，成爲出險房企拿地的全國首例。

鄭州2023年首輪集中土拍共推出11宗地塊，包括中原區3宗，管城區2宗，金水區、惠濟區、高新區、上街區、二七區、鄭東新區各1宗，起始價共計90.59億元。

出讓結果顯示，11宗地塊中，10宗底價成交、1宗流拍，成交出讓面積43.86萬平方米，總成交規劃建面124.5萬平方米，共收金53.82億元。其中，建業集團以49277萬元摘得主城高新區五龍口42畝地，土地使用權面積爲42.47畝，土地用途爲城鎮住宅（地下交通服務場站用地）。

“截至目前，重點城市土拍市場整體熱度保持高位，而且除了國企和地方城投，部分民營企業開始參與拿地，民企拿地積極性有所回升，但依舊十分謹慎。”張凱表示，房地產市場尚未全面恢復，不同城市之間土地市場冷熱不均，城市內部不同地塊熱度差異明顯，但優質地塊仍然受到市場關注。今年，差異化和市場冷熱分流還將延續。