當前樓市回暖的力度，尚不足以形成充分的動力讓所有開發商投身到土地市場。2023年前兩個月，地方賣地收入仍不理想。

財政部近日披露的數據顯示，1-2月累計，全國政府性基金預算收入6965億元，同比下降24%；其中，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入（即土地出讓金收入）5627億元，同比下降29%。

華創證券研報數據顯示，1-2月政府性基金收入增速較去年12月降幅走擴，主要是賣地收入降幅從去年12月份的19.3%擴大至29%，爲2022年7月以來單月最低。

這其中有土地出讓收入滯後帶來的影響。上述研報指出，土地出讓合同價款可分期繳納入庫，通常爲首付50%，剩餘一年內繳清。這使賣地收入的修復滯後於成交土地總價，如去年12月份簽訂的土地出讓合同，部分價款將在今年上半年入庫形成賣地收入。而Wind口徑的百城成交土地總價是合同價款，賣地收入是實際入庫。因此，在前兩個月Wind口徑百城成交土地總價降幅僅約7.3%的情況下，賣地收入的修復明顯滯後。

另外一方面，業內認爲，賣地收入低迷的關鍵是土地市場成交依然冷清，拿地企業對新增土地的需求減少。有第三方研究機構的分析師向記者透露，儘管近期市場有復甦回暖的跡象，但“企業都反饋對市場看得比較平淡，不會輕易出手拿地。”

某TOP20房企人士也向記者透露，“從去年我們就沒怎麼拿地，有一些城市已經沒地了，如果之後市場行情好，可能會拿地繼續深耕，如果市場形勢沒有明顯好轉，也可能就放棄這個城市了。”

即便是在投資拿地上有餘力的開發商，也在更仔細地盤算資金的走向。某大型房企華東區投資負責人向記者表示，在資金有限的情況下，投資策略上會有優先級，在更高能級的城市做新增投資。

根據克而瑞披露的數據顯示，2月份百強房企的總投資規模同比仍下滑20%左右；同時，僅有兩成百強房企納儲，且以國央企、部分優質區域型房企爲主。

事實上，開發商在土地市場上隱去身影的現象在2022年就普遍出現。根據中指研究院發佈的《2023中國房地產百強企業研究報告》顯示，2022年，50家百強代表企業全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。

這一情況促使2022年全國賣地收入出現了較大幅度的下挫。財政部數據顯示，2022年，全國政府性基金預算收入77879億元，比上年下降20.6%；其中，地方政府性基金中的國有土地使用權出讓收入66854億元，比上年下降23.3%。

不過，據財政部3月16日披露《關於2022年中央和地方預算執行情況與2023年中央和地方預算草案的報告》，2023年全國政府性基金預算收入預計約爲7.81萬億元，較2022年微增0.4%。

中信證券認爲，這一指標意味着，預算能夠接受2022年土地使用權出讓收入下降的事實，並不期待土地市場恢復到2021年之前的情況，即依託土地市場來明顯增加地方的財政收入，但也不能接受土地出讓金繼續以類似2022年20%以上的下降速度繼續下降。

“考慮到預算制定的時間點，這並不說明財政對房地產市場的現狀盲目樂觀，而說明預算對房地產市場復甦，政策有效性充滿信心。”中信證券認爲，政策無意將房地產作爲短期刺激經濟的工具，但確實也重視房地產作爲穩定宏觀經濟的支柱產業的作用。地方政府性基金預算收入的基本穩定，仍然是政策追求的目標。中期而言，財政收入中能夠取代國有土地使用權出讓收入的經常性項目仍然罕見。

上述機構預計，2023年除部分高能級城市外，全國大部分城市土地市場均有望在政策驅動下呈現復甦趨勢。東吳證券預計，土地出讓收入的實際復甦時點或在2023年下半年。

值得一提的是，當前土地市場在覈心城市集中供地優質地塊的帶動下出現了點狀回暖的跡象。

2023年2月以來的土拍呈現出了一定熱度，北京、蘇州、杭州、南京等多宗地塊觸頂成交，且溢價率均高達7%以上。其中杭州連續進行了2022年第五批、2023年首批集中供地，兩次均維持了較高的市場熱度，蕭山市北地塊甚至有60家房企參與搖號。但同期進行土拍的鄭州則表現冷清，所有地塊均底價成交，並有流拍的情況出現。

從拿地的企業來看，包括濱江、偉星、中天美好等在內的民營房企有所斬獲，但整體仍以國央企拿地爲主。據克而瑞數據，1-2月，越秀地產、中國鐵建等拿地金額同比漲幅超100%，建發金額同比增長70%，且拿地銷售比顯著高於行業平均。

克而瑞認爲，部分民企參與到土拍中並有所斬獲無疑釋放了積極的信號，後續能否延續取決於自身的經營狀況，未來的土地市場大概率還是會呈現點狀回暖的趨勢。