當初建設時埋下的質量隱患，一句房子老了、已過質保期，開發商就無責了？近日，朝陽區時代國際嘉園小區業委會，代表全體業主告贏了開發商。704.6萬元賠償款到賬時，小區也邁入交付後的第17年。

疑：牆磚不停掉露出建築垃圾

“真沒想到！”業委會主任張財林連用兩個沒想到——沒想到真贏了，沒想到獲賠這麼多錢。

位於東三環的時代國際嘉園小區，交付於2006年，在中介網站上顯示的二手房均價已達到10萬元/平方米。然而，過去四年，小區的業主卻生活在“頭頂的陰影”下。2013年，小區部分樓棟的外牆大理石出現脫落現象，到了2019年、2020年，情況愈演愈烈，5棟樓中沒有一棟是完好的。

當時拍攝的照片裏，各樓腰線以下部位，均能看到大理石連片掉落的痕跡，就像一塊塊傷疤。更奇怪的是，牆磚掉了，露出的“內裏”也是五花八門：泡沫板、木板、水泥編織袋、煙盒……“開發商是把建築垃圾埋牆裏了！”張財林說。

不停掉落的牆磚，隨時可能砸到人，不修不行。錢從哪出？不少業主提出，小區牆磚掉落恐怕和建設中的偷工減料行爲不無關係，開發商有沒有責任？

多方諮詢後，在屬地雙井街道的支持下，經業主授權和全體委員表決，2020年4月，時代國際嘉園小區業委會決定拿起法律的武器，對開發商北京中鑫房地產開發集團有限公司提起訴訟。同一月，經業主大會表決，決定申請住宅專項維修資金對外牆進行維修。

訴：質保期雖過開發商也有責

“商品房小區在交付多年後回追開發商工程質量責任非常罕見，至少我們在查詢資料時沒有找到。”來自北京海潤天睿律師事務所的代理律師劉志成說。

庭審中，開發商果然拿小區樓齡說事兒，主張建築物外牆的質保期爲2年，截至訴訟時，時代國際嘉園小區已交付14年。2014年至今，小區更換了三家物業公司，怠於日常維護，因此，缺乏管理維護纔是導致外牆大幅脫落的主要原因，而非施工質量缺陷。

“施工標準的認定成了關鍵。”劉志成介紹，業委會主張按現行國家標準對施工質量進行鑑定，開發商卻主張部分施工工藝已隨着行業發展而被取代，按當時的施工做法鑑定更爲合理，“開發商稱之爲‘時代國際外牆做法’，最後，法院決定，兩套標準同時鑑定。”

2021年12月，第三方機構出具了鑑定意見書，明確提出：施工質量缺陷是導致掛貼石材脫落的主要原因，四季交替、熱脹冷縮等時間累積是次要原因。

“石材與龍骨間沒連接件”“粘結砂漿普遍存在不密實的情況”“部分位置粘結砂漿內存在建築垃圾”……張財林指着鑑定意見書說：“如果比作考試，這是連及格線都沒達到。”

訴訟進行的同時，住宅專項維修資金的申請也有了結果。2021年8月，朝陽區房屋安全鑑定站認定，1至5號樓外牆裝飾的損壞量已超過鑑定範圍總量的30%，危及人身財產安全，建議對外牆進行綜合處理。隨後，第三方公司進行了鑑定，工程預算金額總計1006.5萬元。這一金額，也成爲法院判決時的依據。

定：工程質量終身負責非空話

2022年12月30日，北京市第三中級人民法院作出終審判決，開發商北京中鑫房地產開發集團有限公司賠償時代國際嘉園小區業委會維修費704.6萬元。

“在以往案例中，個體業主主張專有部分權利比較常見。此後，全體業主主張共有部分權利的案件將有了典型參考。”劉志成說，此案表明，即使商品房小區已過質保期，但只要確認存在施工質量缺陷，追討侵權責任、依法請求損害賠償仍然可行。

記者注意到終審判決書中有這麼一段話：中鑫源公司作爲涉案小區的開發商，爲防止高空墜物，保障居民人身財產安全，有責任對存在施工質量缺陷的外牆維修費用承擔賠償責任，以共同維護弘揚和諧、法治的社會主義核心價值觀。

“這也給開發商敲響了警鐘，工程質量終身負責不是空話。”劉志成說。

3月17日，記者步入時代國際嘉園小區，外牆維修工作正有序開展。與此同時，時代國際嘉園小區也將迎來第九次業主大會，修復路面、提升綠化等17項事項，正等待全體業主共同表決。

“老樓花錢的日子來了，怎麼花，咱得有個章法。”5位業委會委員充滿幹勁。