文：丁祖昱評樓市

2023年至今，多個城市完成了集中供地，從出讓結果來看，長三角土地市場回暖明顯，先是杭州月內土拍兩次“高溫”，再是蘇州園區樓板價再創新高，近日，南京土拍也迎來開門紅，整體溢價率7.98%，僅次於2021年首批集中供地。

集中供地以來，長三角一直都是最受歡迎的區域，在整體市場承壓的2022年，房企投資金額中近五成位於長三角。

進入2023年，隨着市場逐步復甦，長三角土地市場也已率先出現了回暖徵兆，在這其中有零星民企代表開始拿地，雖然以個案爲主，但算是個積極的信號。

我們認爲，2023年房企是否恢復投資，主要還是看規模民企是否開始拿地。

南京土拍“開門紅”

近日，南京完成了2023年首批集中供地的出讓，成爲繼杭州、蘇州後長三角第三個進行集中供地出讓的熱點城市。

南京第一批次掛牌的涉宅用地共11宗，總建面91.2萬方，起拍總價163.6億，雖然較2022年首批集中供地建面規模降低了四成，但是地塊質量較優，分佈於南部新城、河西南、江心洲、雨核、小行、南站等主城熱門板塊。

在優質地塊的推動下，南京本輪土拍吸引近30餘家房企參拍。

從出讓結果來看，11宗地塊全部成交，其中有4宗激烈競拍至搖號階段，另外3宗溢價成交，4宗底價成交，整體成交溢價率7.98%，僅次於2021年首批集中供地。

其中關注度最高的建鄴區G03號地塊，在12輪競價後進入搖號階段，最後一輪競價中報價直接從28.6億元增加至30.9億元，達到最高限價，成交樓板價爲43173元/平方米，較之前周邊成交的國貿G70地塊樓板價提升約2500元/平方米，成爲建鄴區樓板價第二高的地塊。

此次南京土地市場的高熱，除了部分地塊自身條件優越以外，也與近期南京購房政策持續寬鬆、市場的回暖、行業的預期回升有較大關聯。

杭州、蘇州熱度高

不僅僅是南京，從2023年至今的集中供地情況來看，除了1月12日寧波土拍競拍熱度冷熱分化顯著之外，杭州和蘇州地市熱度都明顯較高。

2023年2月7日和21日，杭州月內土拍兩次“高溫”，分別是2022年最後一批集中供應和2023年第一批集中供應，這兩次土拍前後僅差了14天，總出讓金額達到271.8億元。

具體來看，2月7日完成了2022年12月公告的第五輪集中供地，在僅有5宗精品地塊供應的情況下，整體溢價率達到10.9%，刷新杭州2022年集中供地溢價率最高值。

2月21日完成的是2023年第一批次集中供地。13宗地塊中，有9宗來自熱點區域，包括蕭山市北、濱江浦沿、錢江新城二期、餘杭未來科技城、臨平核心區、良渚新城等地。

在優質地塊的帶動下，參拍房企數量超過60家，最終8宗地塊迅速達到封頂價格、進入搖號環節，其中最熱門的蕭山市北地塊出現了60家房企爭搶的局面。

蘇州方面，2月16日開啓了2023年首輪集中土拍，一批次6宗地均成功出讓，總成交建面37.4萬平方米，成交總金額83.9億元。

雖然供應體量較低，但質量上相對較佳，11宗地塊中，有3宗來自園區（2月16日競拍）、4宗來自獅山（2月23日競拍），均位於配套完善的熱點板塊，屬於比較優質的土地資源。

尤其是園區湖西地塊，起始樓面價高達31000元/平方米，創下園區起拍單價新高，加之區位優越、所在板塊宅地斷供多年，該地塊經過65輪競拍，進入線下搖號環節，共有31位競買人蔘與現場搖號。最終成交總價36.43億元，成交樓板價35650元/平方米，溢價率15.00%。

在該地塊的帶動之下，蘇州土拍熱度大幅回升，整體溢價率達到6.07%，超過了2022年任意一輪次。

個別民企代表開始拿地

自2021年集中供地以來，長三角區域一直都是房企的投資熱點，2022年全年，有近五成房企投資金額位於長三角。

從目前杭州、蘇州及南京的集中土拍情況來看，2023年的土地市場熱度明顯上漲，長三角地市也或將率先回暖。

在這其中，我們看到了個別民企代表開始拿地的積極信號。如，杭州兩次土拍中，中天美好、興耀房地產、新城控股、濱江房產、浙江中豪、中騰置業、富陽山水、偉星房產等浙系民企均有斬獲；南京土拍中，偉星還搖得了南京首輪土拍中最熱門地塊，這也是偉星今年繼杭州之後在22城拿的第二宗地。

同時，久未露面的外地房企也出現在了競得名單中，如蘇州土拍吳中光福地塊被山西萬信房地產開發有限公司底價拿下；杭州土拍兩宗蕭山地塊分別被南通市政和南通神輝置業收入囊中。

但需要注意的是，無論是杭州、蘇州、南京還是其他城市，目前拿地主力依舊是央國企，且熱門地塊主要落入國央企囊中。

我們認爲，要判斷房企投資是否恢復，主要還是看規模民企是否開始拿地，但目前來看，民企雖然有個別代表拿地，但投資還未普遍復甦。

整體來看，雖然這些城市在優質地塊的加持下，出現了回暖，但企業端投資全面回暖仍難度頗大，市場仍是高度集中。

從目前的土拍情況來看，市場所期待看到的，其實是另一類規模較大、且許久未有投資動作的民企現身，但遺憾的是，從目前這幾個土拍熱點城市來看，此類民企仍未現身，這在一定程度上也說明規模民企投資仍處在弱復甦的狀態之中。

我們期待，在經過一段時間的調整後，未來將有更多民企走進土拍市場，帶動市場熱度的回升。尤其是部分去年在集中供地中沒有或少量拿地的民企，無論是出於補倉需求，還是隨着市場復甦而恢復投資，“換倉提質”都是一個不錯的選擇。