來源：華夏時報

長江實業集團有限公司    梁寶欣/攝

華夏時報（www.chinatimes.net.cn）記者 梁寶欣 李貝貝 深圳報道

2022年，李嘉誠家族旗下的長江實業集團有限公司（簡稱“長江實業”）的物業銷售業績出現較爲明顯的下滑。據悉，物業銷售是長江實業的核心業務。

3月16日傍晚，長江實業發佈2022年度業績。年報顯示，長江實業全年實現收入563.41億港元，與2021年的620.94億港元相比有所下降；股東應占溢利216.83億港元，上年爲212.41億元，微漲2%。其中，物業銷售全年收入257.56港元，與2021年的377.98億港元相比下滑了31.86%。

值得注意的是，長江實業在年報中指出，由於疫情嚴防嚴控及物業市場氣氛疲弱，2022年內地物業銷售收入及收益較去年減少。據《華夏時報》記者瞭解，長江實業2022年的物業銷售收入以地區劃分主要爲中國香港、中國內地和海外，相比2021年，中國香港和中國內地的收入分別減少7.71%和54.35%，海外物業銷售收入增加277.56%。

另外，長江實業還在年報中提及，截至2022年底，長江實業擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目的發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約833萬平方米，其中77.78萬平方米、711.11萬平方米、44.44萬平方米分別位於中國香港、中國內地及海外。

2022年內地地產收入腰斬

年報顯示，在物業銷售方面，長江實業實現收入（包括攤佔合營企業）爲257.56億港元，同比下滑31.86%。其中，中國香港實現收入145.11億港元，同比下滑7.71%；中國內地實現收入99.16億港元，同比下滑54%；海外實現收入13.29億港元，同比增長277.56%。

截圖自長江實業年報

當在年度業績報告會現場被問及長江實業2022年物業銷售的收益大跌是否會影響2023年度業績時，長江實業主席李澤鉅表示：“地產是週期性行業，每年或者每季來看意義不是很大。今年我們還有9個月，賣樓（的收入）會增加，希望可以來得及建好，（這樣）就可以入賬。短期建好及交付多少物業不是我最大擔心的。最重要的是我們landbank（土地儲備）的平均成本低，這是我們很好的競爭力，幸好早幾年沒有在高位的時候買太多的物業。”

據瞭解，長江實業2022年在中國香港的物業銷售收入主要來自Sea to Sky和21 Borrett Road第1期的住宅單位、車位，中國內地的則主要來自於上海商用發展物業——世紀盛薈廣場、廣州逸翠莊園和北京譽天下的住宅單位。

長江實業解釋稱，在內地樓市，政府落實因城施策支持改善性住房需求，扶持房地產企業融資、推進商業銀行樓宇按揭保交樓，以穩民生爲原則提供專項借款，保持房地產市場平穩健康發展。但是受整體樓市情況影響，集團在內地物業銷售收益較2021年減少。

雖然2022年度長江實業在內地房地產業務上的收入大幅下滑，但其仍有大量土儲。資料顯示，截至2022年12月31日，長江實業擁有可開發土地儲備（包括合作發展項目的發展商權益，但不包括農地及已完成物業）約833萬平方米，其中711.11萬平方米位於中國內地。

此外，長江實業2022年物業租務（租金）收入58.43億港元，同比減少12.7%；酒店及服務套房業務收入32.28億港元，同比增長19.07%；物業及項目管理收入8.96億港元，同比增長0.9%；英式酒館業務收入209.39億港元，同比增長46.59%；基建及實用資產業務收入228.89億港元，同比增長9.69%。

而李澤鉅在業績會上談及長江實業的酒店業務時指出：“過去幾年，酒店是全香港最辛苦的行業（之一），幸好我們有很多酒店房是做套房，本地生意比較多。終於我們看到遊客到（恢復）了，生意應該會慢慢好轉，可以多做一些日租的生意。過去月租的生意，令我們有很穩定的現金流。”

另外值得注意的是，英式酒館業務與2021年相比情況有明顯改善。據瞭解，長江實業英式酒館業務包括兩間釀酒廠及約2700間經Green King於英格蘭、威爾士及蘇格蘭等地運營的英式酒館、餐廳及酒店。隨着新冠病毒限制措施全面解除，英國酒館業恢復正常。同時，長江實業也指出，英式酒館業務仍因整體經營環境，通脹壓力、能源價格上升、勞動短缺及政府削減援助等各樣因素而備受考驗。

當被問及是否會出售Green King時，李澤鉅表示：“這是在不同的經濟週期中、不同資產的配置而已，我們很少（因爲）一個國家或者一個地區的問題看（考慮）資產（出售或購買）。所以我看不到賣Green King的原因。Green King在疫情過去之後，2022年8.35億（港元）的收益貢獻，比2021年好很多，相比2021年有1600%增長。”

靠“賣賣賣”實現盈利

值得一提的是，2022年長江實業出現了“增利不增收”的情況。年報顯示，長江實業2022年股東應占溢利216.83億港元，上年爲212.41億元，微漲2%。然而其全年實現收入563.41億港元，與2021年的620.94億港元有所下降。

對此，李澤鉅指出，這是由於報告期內長江實業完成了很多主要的策略交易，才實現盈利正增長。

3月20日，IPG中國首席經濟學家柏文喜在接受《華夏時報》記者採訪時表示：“一般企業業績出現增利不增收的情況，會有兩種原因。一是企業成本大幅壓縮和下降，另外一個就是企業的非主營業務收入有明顯增加，比如說處理一些資產獲得的增值收益，這部分是計入企業利潤的。”

同時，李澤鉅也提到，長江實業像以前一樣展現“韌力”。“我們不是做單一的業務，我們有選擇，而且有很多選擇。可以針對不同的地方，不同的業務以及不同的經濟週期，靈活地將資本放在不同的資產裏面，可以平衡發展。加上公司財務穩健，現金流充裕，所持有的優質資產擴展力比較強，所以有條件靈活應對市場變化和波動。”

“早幾年譬如香港地產業競爭比較激烈的時候，地價很貴，大幅上升，（我們）去外面發展，投資在基建或者其他固定的收入項目，在適當的時間還可以鎖定收成。譬如英國我們買了5 Broadgate，遲了三年半賣出，回報率40%，另外（還有）飛機收租業務，如果你算這麼多年的現金流和收入、內部回報率大概差不多有雙位數。”李澤鉅說。

2022年3月，長江實業出售倫敦甲級寫字樓5 Broadgate，成交價爲123.9億港元；2022年4月，長江實業宣佈，已全部出清飛機租賃業務，交易額共達到331.79億港元；2022年7月中旬，長江實業出售旗下英國水務公司Northumbrian Water項目25%股權，交易額約爲80.73億港元。此外，去年9月，長江實業宣稱將以208億港元出售香港波老道21號豪宅項目。而據記者統計，上述4筆買賣，合計交易總額達到744億港元。

李澤鉅表示：“現在我們可以說比較充裕，這幾年香港地價比較合理的時候，我們就可以多買幾個項目。我們可以在不同的產業有不同的（經濟）週期，變成我們有選擇（配置資本），最重要的是我們有選擇。”

另外，在業績會現場，在被問及是否打算將投資重心轉回中國香港以及是否會在中國內地買地時，李澤鉅指出“最後是看回報的”。

“作爲跨國企業，整個無論長江和記或者長實，每天有很多投資的選擇，不同地區、不同行業。對於有高回報的優質資產，我們無論中國香港、中國內地或者其它地方都會考慮。對股東來講在哪裏賣樓不重要，最重要是賺錢回來。”李澤鉅說道。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧