代建行業規模爆發有三大因素：保障房代建業務需求爆發、城投公司大規模託底拿地、紓困類代建業務需求上升。

2022年度，利潤下滑及業績虧損仍是大多數上市房企的慘痛現狀，其中不乏預虧超百億元的企業。據克而瑞監測，近六成A股上市房企業績預虧，總額已超千億。房企大面積虧損背後，國內地產環境發生鉅變，高槓杆、高負債、高週轉的商業模式已被打破，以往“投融建管退”一體的開發邏輯也遭遇挑戰。

在這一背景下，房地產代建賽道反而熱鬧了起來，由於地產投資與開發相分離成爲大趨勢，代建模式憑藉專業化和服務屬性，成爲承接房地產開發環節廣闊需求的重要主體。“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日率先召開業績發佈會，宣佈其2022年營收達26.56億元，同比增長18.4%，歸母淨利潤則增長了31.7%。

代建業務從“低調發育”到競爭白熱化，只用了短短几年時間，目前這個賽道已經湧入近60家品牌房企。作爲“代建第一股”，綠城管理合約總建面已經突破一億平方米，但想要保住行業龍頭地位，也有一定壓力。

政府、國企和城投帶來大量新合約

“代建第一股”綠城管理控股（09979.HK）近日發佈年報，2022年全年實現營業收入26.56億元，同比增長18.4%；實現歸母淨利潤7.45億元，同比增長31.7%；毛利率達到52.3%，經營性現金流達到7.25億元，同比增長28.1%。

截至2022年末，綠城管理業務覆蓋全國120個城市，合約總建築面積同比增長19.8%至1.014億平方米，成爲國內首個合約總建面“破億”的代建巨頭。在代建行業中，目前綠城管理的市佔率是25.5%。

圖片攝影：任玉明

從區域結構來看，綠城管理在長三角、環渤海、珠三角及成渝城市羣等主要經濟區的項目建面佔比高達74.7%，超一億平方米的合約總建面中，約有46%處於待建狀態。

政府、國企和城投客戶給綠城管理帶來大量新合約，綠城管理年報顯示，來自政府及國有機構委託方的合約總建築面積分別佔比達32.6%和28.3%。新拓代建面積中，來自國企及城投客戶的新拓合約總建築面積佔全年新拓業務總量的66.2%。

綠城管理在業績會上宣佈擬進行全額派息，這是2023年首家宣佈100%派息的上市公司。

從綠城管理這份年報中可以看出現階段代建行業的規模擴張離不開三大因素：保障房代建業務需求爆發、城投公司大規模託底拿地、紓困類代建業務需求上升。

綠城管理執行董事、CEO李軍在業績會上表示，“十四五”規劃中，國家對40個重要城市提出了總計要完成650萬套租賃性保障用房建設的指標要求，浙江就規定未來新增的住房供應裏，保障性住房的佔比要在30%以上，2022年下半年開始，北京、江蘇、廣東等都陸續推出保障房建設的指標，同時要求採取代建制，採購社會的專業開發服務。

其次，國央企以及城投公司拿地以後的代建需求在加大，2022年，儘管土地交易整體規模在下降，但是有一個特殊的現象——國企和城投公司在集中供地中的拿地比例上升到了約80%，其中城投類公司拿地後開工率非常低，2022年開工率只有8%，這也爲代建提供了很多的業務機會，這些未開工地塊未來大概率會到代建市場採購專業開發服務。

第三，近期國家層面在推動保交樓，顯性的規模就超過了3萬億，紓困類代建業務難度高，但收益也非常高。

“中國房地產投資端已呈現出去中心化的趨勢，來自政府、國企、地方城投公司、金融機構等委託方的代建機會增多，投資與開發相分離的趨勢更加明顯。”李軍表示。

60家房企押寶代建搶佔新機遇

“七年前，代建行業還不爲人知，但是到了去年，已經有接近60家房地產企業進入到代建領域，競爭非常白熱化。”李軍說道。

有市場人士分析指出，如今代建時代加速來臨，越來越多的房企正在押寶這個賽道、搶佔先機，許多已出險房企也將代建業務視爲出路之一。

2022年8月18日，債務重組的華夏幸福成立代建公司幸福安基；8月26日，龍湖集團首次亮相旗下智慧營造品牌——龍湖龍智造；同年9月，中梁控股宣佈成立中梁建設管理集團有限公司，正式進軍代建行業。

正面臨化債難題的旭輝，去年的地產開發業務幾乎停滯，但在代建領域卻在擴大規模。2021年，旭輝成立了自己的代建平臺旭輝建管，當年就取得280萬平方米的合約面積，預估代建費收取4.7億元，可實現銷售貨值145億元；2022年，旭輝建管進一步新增管理項目47個，新增管理總建面超900萬平方米；其中，在售項目超10個，累計銷售額超50億。截止2022年年底，旭輝建管累計在管項目突破50個，分佈在上海、北京、廣州、深圳、重慶、南京、蘇州、西安、長沙、武漢、成都等重點城市，累計在管總建面超1000萬平方米。

旭輝董事長林中曾表示：“未來最大的建管公司、代建公司也一定是地產商背景的，旭輝希望在這些領域內也能成爲龍頭企業，能在這個行業的第一方陣。”

除了房企外，還有一些專業的代建開發與管理企業，在長期的發展中也逐步形成了自身的影響力與競爭力，並佔據了一定的市場份額，如藍城集團等。

不過，在衆多代建行業的參與者中，綠城管理與中原建業是國內唯二兩家已經上市的代建企業。

對於行業競爭迅速白熱化，李軍表示，綠城管理如果想要保持龍頭地位，就需要繼續保持超過20%的市場佔有率，算下來相當於每年需要新開工6000萬平方米。

“（如果要保持龍頭地位）我們未來的代建項目要超過1200個，在手訂單面積要超過兩億平方米，團隊人數要超過12000人，反看目前的在手訂單、人員等情況，差距很大，還不能適配這樣的能力水平。所以我們可能要重新去評估未來的業務增長，在這個領域裏，我們需要3至5倍的提升空間。”李軍表示，面對行業激烈競爭，綠城管理未來將在組織結構、人才建設、運營提效等方面進行提升。

他還透露，在人才引進方面，近期，中原建業的前CEO馬曉騰已加盟綠城管理，“未來我們還會引進更多代建行業的人才，對公司發展形成真正的支撐”。

根據房地產研究機構克而瑞數據，從“七普”城鎮家庭戶住房現狀來看，目前中國城鎮人均住房已經超過一間，已經基本達成了人均“不缺房”的需求，但與國外發達國家平均水平或國內發達省份相比，全國城鎮人均住房面積仍有進一步上升的空間和需求，若“七普”後第一個十年仍可保持年均1000萬左右的城鎮家庭戶人口增加，十年間地產需求增長仍可超過90億平方米。未來中國居民住房的需求仍然存在，而從目前代建參與程度來看，整體開發市場的滲透率很低，對標歐美代建參與度可達20%-30%，國內代建行業未來增長空間巨大。