來源:華爾街見聞

  美國地區銀行危機給今明兩年近萬億美元到期的商業地產債務施壓,由於中小型的本地和地區銀行去年超越最大型銀行,成爲了商業地產貸款的最大貸方,這可能反過來加劇目前“僅遭遇流動性衝擊”的地區銀行危機。商業地產領域的償付危機這顆定時炸彈,正在倒計時。

幾天前,華爾街見聞提到了美國銀行業、特別是正遭遇流動性危機的中小型銀行面臨着“下一顆核彈”——商業地產貸款。未來五年間,這一風險敞口大考在即:將有2.5萬億美元貸款到期。

明晟(MSCI)Real Assets部門的研報顯示,美國商業房地產在2023年將有4000億美元債務到期,2024年另有近5000億美元貸款到期,未來五年內共有總計2.5萬美元的債務到期。

鑑於去年下半年起,美國最大型銀行陸續收縮對商業房地產貸款的敞口,中小型銀行異軍突起成爲商業地產新發貸款的主力軍,近期這些地區銀行的動盪加劇了商業房地產債務的壓力。

研報稱,一方面,放貸機構可能在地區銀行倒閉危機之後收縮貸款規模。同時,加息環境中更高的借貸成本和下跌的房產價值,增加了商業物業持有人的現有房貸再融資(refinance)難度。

這就構成了一個惡性循環,即伴隨美國銀行業危機蔓延,規模較小的銀行可能進一步回撤商業地產貸款規模,私人債務基金可能參與進來填補空白,但他們要求的融資成本會更高,且不太可能達到所需的規模,造成信貸緊縮的局面。

再結合後疫情時代新的商業與遠程辦公模式,這反過來會增加商業地產違約風險,甚至威脅到整個小銀行部門的償付能力,有可能對小型銀行造成毀滅性打擊,原因是小型銀行對該行業的風險敞口過大。

進而,這又會繼續加劇市場的恐慌。華爾街見聞上週提到,商業地產中的辦公樓物業是美國小銀行的下一顆“巨雷”,且危害可能迅速蔓延至大型銀行:

“空頭們最大的火力狙擊集中到了辦公樓地產和相應的REIT,若引燃債務償付危機,一旦小銀行倒下,大銀行也就不遠了。”

明晟Real Assets的經濟學家Jim Costello便稱,上週美國銀行業動盪已經擊中了2022年支持商業地產按揭貸款最多的貸方集團——中小型的地區銀行:

“這就好比在一個人墜落的時候再踹上一腳,無疑會加速墜落的過程。關鍵是這一切正在發生。”

明晟的研報顯示,鑑於較高的利率和不確定的前景,2月份美國商業地產交易量同比下降51%至269億美元,即規模慘遭腰斬。截至今年2月的12個月裏,交易價格下跌6.9%,其中公寓價格下跌8.7%。

這一切還是發生在3月美國地區銀行流動性危機導致暫停新發貸款活動之前:

“在銀行業近期面臨挑戰之前,商業地產交易活動、定價和信貸可得性的趨勢已經指向下行。最近幾周的動盪可能被視爲一種加速已經發生變化的驅動力量。”

素來以毒舌著稱的金融博客Zerohedge評價稱,上述困境說明定時炸彈正在倒計時。

在追蹤25種商業地產抵押貸款支持證券的Markit CMBX指數中,只看評級最低(也最能反應市場投機情緒)的BBB-等級,除了辦公樓貸款敞口最大的“系列15”跌至歷史新低,其他“系列”的價格均暴跌。

事實上,整個CMBX幾乎所有可供交易的“系列”產品,都在以歐美新冠疫情引發風險資產崩盤以來的最快速度下挫,再此前的暴跌案列發生在2008年雷曼兄弟破產時。

同時,上週開始,對評級最高的商業地產抵押貸款支持證券(CMBS)的持有溢價也在上升,接近去年10月下旬的高位水平,僅次於2020年疫情衝擊和2008年全球金融危機時。

也就是說,在商業地產債務的資產證券化產品領域,投資者幾乎無處可逃,“隨着更廣泛的風險市場遭到拋售,CMBS領域沒有一處是安全的。”

在具體數據方面:

在商業辦公樓地產領域,明晟認爲有近400億美元的房產更可能陷入困境,即令銀行等放貸機構面臨這批債務的償付壓力。

物業持有人去年從美國本地和地區銀行獲得了約27%的商業地產融資,是該領域新發債務的最大來源。

摩根大通高盛指出,截至今年2月、即地區銀行業危機之前,美國中小型銀行的商業地產貸款敞口高達驚人的70%-80%。

明晟Real Assets的經濟學家Jim Costello表示,在典型的連鎖困境中,中小型的本地與地區銀行若因存款擠兌而放緩發貸,將打擊市場上幾乎沒有其他融資來源的小企業。

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