界面新聞記者 | 牛鈺

雖然做“包租公”能在行業調整週期安身立命，但SOHO中國在營收、毛利增長的同時，面臨的債務及空置率壓力不小。

3月23日晚間，SOHO中國（00410.HK）公佈年度業績顯示，2022年，公司實現營業收入約17.75億元人民幣，較2021年增長約1.9%，營業毛利約人民幣14.38億元，較2021年增長約2.7%，毛利率約爲81%。

2022年，SOHO中國實現公司權益股東應占淨利潤約爲人民幣0.61億元。2021年時，其因一起稅款補繳事宜錄得淨虧損1.31元，而2020年時，SOHO中國的歸母淨利潤是5.29億元，是2022年度的8.6倍。

界面新聞注意到，年報中還提及於2022年8月，SOHO中國在望京SOHO的相關土地增值稅也因未付清被當地稅務機關催繳，涉及稅款17.33億，截止2022年底，尚有剩餘18.5億元的土地增值稅和相關滯納金未被償付，導致北京望京公司合計23.8億的銀行借款本金和利息出現交叉違約。

業績報告中，審計方普華永道指出，對於該滯納款，當地稅務機關可能採取其它強制措施，包括但不限於扣押、查封、依法拍賣或變賣相關物業，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。

這只是其中一個項目的欠稅、違約事項，在公司層面也出現了整體的違約。業績報告中披露，2022年12月，SOHO中國因逾期支付總額約6千萬的借款本金而出現違約。

今年3月份，SOHO中國與相關銀行簽署補充協議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日，以避免因爲該部分違約導致2023年12月31日之後到期的全部借款餘額6.7億被銀行要求立即償還。

從數據上來看，截止2022年12月31日，SOHO中國淨資產負債率約爲43%，平均借貸成本約4.7%，負債結構相對於諸多房企來說已較輕盈，但借貸規模與其體量相比很大。

截止2022年12月31日，SOHO中國的總借貸共計約人民幣161.85億元，其中約人民幣158.27億元的借貸以其投資物業作爲抵押，淨流動負債爲人民幣156.77億元。

截止年末，SOHO中國總資產爲688.4億，在手現金及現金等價物3.45億，較2021年同期下滑53%。

如此償債壓力也是潘石屹去年開始要打7折散售一些物業資產的原因。去年3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關”，資金用途則是降負債。

時隔一年，SOHO中國沒有放棄繼續出售物業改善現金流的策略，其在年報中強調，已經或將採取若干措施以減輕流動資金壓力，包括對現有借款的重組或新增融資、繼續出售若干商業物業、控制行政成本及節約資金開支、說服貸款人不要求立即償還債務、溝通協商稅款及相關繳納金等問題。

不過，正如SOHO中國在財報中所言，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓，大宗交易和辦公樓出租率降低，影響其靠寫字樓運營獲得租金收入以及出售資產進程。

克而瑞資管監測數據顯示，2022年全國重點城市甲級寫字樓空置率都在10%以上，其中北京最低爲13.6%。

不僅如此，克而瑞資管監測數據顯示，近5年辦公銷售市場一直都處於供大於求的局面，受疫情影響，近3年有部分項目推遲入市，如今疫情解封，勢必將迎來一波供應高峯。

在此背景下，SOHO中國的租賃業務也受到了不小的衝擊。截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率下降至約76%。

具體來看，在其持有的9個核心項目中，僅有麗澤SOHO、光華路SOHO以及上海古北SOHO出租率較2022年中時有小幅回調，其餘6個項目的出租率則繼續下滑，比如北京前門大街項目2022年底出租率僅有48%，較6月底大幅下滑12%。

這幾年，SOHO中國一直在籌劃資產打包出售，種種因素導致其未有進展，潘石屹夫婦“清倉”失敗後，已雙雙辭去公司職位專注藝術和慈善事業。

作爲實控人，潘石屹夫婦的種種動作比SOHO中國的經營問題似乎更引人注目。

就在3月12日，潘石屹再次被推上熱搜，消息稱其與妻子張欣在美國硅谷銀行有大額存款，受該銀行破產倒閉影響，其幾十億存款無法取出以致“血本無歸”。潘石屹最終出面回應稱自己並未開過戶。

3月24日，受年報業績影響，SOHO中國股價一度跌超11%。截至收盤，SOHO中國股價下跌8.97%，報1.32港元/股，總市值爲68.63億港元。

責任編輯：劉萬里 SF014