來源：中國經營報

本報記者 方超 張家振 上海報道

“日月陽陰兩均天，玄鳥不辭桃花寒。”隨着春分節氣的到來，大地春暖花開，華東地區土地市場也正逐步升溫。

3月17日，江蘇省南京市2023年首輪土拍正式落幕。據瞭解，南京市此輪土拍共推出11宗地塊，最終全部順利成交。其中，4宗地塊封頂搖號、3宗地塊溢價成交、4宗地塊底價成交，共計攬金176.68億元，平均溢價率7.98%。

在南京市土拍迎來“開門紅”之前，同處華東地區的江蘇省蘇州市和浙江省杭州市也均已完成2023年內首輪土拍。2月23日，蘇州市2023年首輪土拍落錘，最終11宗地塊成交，成交總金額約140億元，而杭州市2023年首輪土拍總出讓金額達到182.2億元。

《中國經營報》記者注意到，在以蘇州、杭州和南京爲代表的華東地區2023年首輪土拍中，民營房企參與度開始回升，併成爲外界關注的焦點。例如，在南京市2023年首輪土拍中，偉星房產以31億元的價格奪取競爭激烈的建鄴區G03號地塊。而在杭州市2023年首輪土拍中，濱江集團耗資約34億元競得三宗地塊，成爲該輪土拍中的最大贏家。

多位房地產業內人士在接受記者採訪時表示，蘇州市、杭州市和南京市均已順利完成2023年首輪土拍，土地市場熱度回升明顯。這也與上述城市增加優質地塊供給，樓市暖意漸顯等因素密切相關，而後續舉行的合肥市土拍等亦有望延續這一升溫趨勢。

三地攬金近500億元

南京市2023年首輪土拍頗受房地產業界關注。

相關資料顯示，在南京市2023年首輪土拍中，11宗地塊全部成功出讓，合計攬金達176.68億元，土地出讓總面積約41萬平方米，總規劃建築面積爲91.25萬平方米，成交樓面均價爲19364元/平方米。

諸葛找房數據研究中心分析認爲，在供地政策優化調整的支撐下，南京市土地市場似乎也逐漸開啓了“少量多次”的供應模式。其中，南京市主城區多宗核心地塊備受開發商追捧，建鄴區G03地塊和雨花臺區G05、G06地塊的競爭頗爲激烈。

“從最終的土拍結果來看，溢價成交、觸頂成交地塊都是位於河西南部、雨核等熱門區域，而江北、溧水以及前期外界比較看好的南部新城和江心洲板塊，最終都是小幅溢價成交或底價成交。” 南京市某地產研究機構分析師鍾濤（化名）向記者分析，南京市2023年首輪土拍結果表明，南京房地產市場正呈現出局部回暖的趨勢。

除南京市外，蘇州市和杭州市已在今年2月先後完成2023年首輪土拍，土地市場亦保持着較高熱度。

2月16日~23日，蘇州市2023年首輪土拍順利收官。公開資料顯示，蘇州市此輪土拍共推出11宗地塊，起始總價130.29億元，最終11宗地塊全部成功出讓，其中3宗地塊觸頂搖號、2宗地塊溢價成交，6宗地塊底價成交，土地出讓金總收入約140億元。

值得注意的是，蘇州工業園區和高新區等熱門板塊持續受到開發商追捧。其中，位於中新大道南、星港街西的工業園區湖西地塊，經過了多達65輪競拍，正式競價不到2分鐘就觸及最高限價進入線下搖號環節，最終被華潤置地以35650元/平方米的樓面價摘得，刷新了蘇州工業園區地價紀錄。

此外，此前一直保持較高土拍熱度的杭州市，2023年首輪土拍同樣表現不凡。在推出的13宗地塊中，有8宗地塊觸頂搖號、2宗地塊溢價成交、3宗底價成交，總出讓金額爲182.2億元，平均溢價率9.3%。

記者梳理發現，目前已經完成2023年內首輪土拍的蘇州市、杭州市和南京市三城，在土地市場攬金已累計近500億元，無流拍土地、溢價率提升等成爲共同特徵。

“杭州市今年首輪土拍的地塊觸頂成交比例進一步上升，整個華東地區土地市場的熱度也回升明顯。”華東地產房地產業內人士向記者表示，南京市和杭州市等長三角地區頭部城市正持續受到開發商關注，土地市場回暖明顯。但像地處蘇北、皖北等地的長三角地區三四線城市土地市場熱度“並不會有太大的上升空間”。

民企參拍積極性提升

在房地產市場熱度回升的大背景下，越來越多的民營房企正迴歸土拍市場，不過央國企仍是拿地主力。

相關資料顯示，在南京市2023年首輪土拍中，招商、中海、建發股份、廈門國貿及頤居建設等央國企積極參與其中，從最終成交金額來看，央國企依然佔據較高比例。

據安信證券統計數據，在南京市2023年首輪土拍中，國企全口徑拿地金額爲125.5億元，拿地金額佔比達71.1%，這一比例較2022年第五批次的49.9%進一步提升。

儘管如此，在南京市2023年首輪土拍中，奪得河西“地王”的民營房企偉星房產更受關注。

在南京市2023年首輪土拍中，建鄴區G03地塊受到諸多開發商追捧，開拍1分鐘即觸頂搖號，最終被偉星房產以樓面價43173元/平方米、總價31億元的代價拿下。這一樓面價僅次於葛洲壩地產此前摘得的河西南G14地塊，該地塊樓面價高達45213元/平方米，此後被開發爲葛洲壩南京中國府項目。

憑藉31億元的拿地金額亦讓偉星房產高居南京市2023年首輪土拍房企拿地金額排行榜首位。

“在2022年南京市土拍中，偉星房產等民營房企積極參與其中。”南京市房地產業內人士告訴記者。近年來，偉星房產頻頻加碼南京房地產市場，並已在南京市摘得4宗地塊。

此外，在蘇州市和杭州市等地2023年首輪土拍中，民營房企亦成爲外界觀察當地房地產市場熱度的重要切口。

在杭州市2023年首輪土拍中，杭州本地知名民營房企——濱江集團耗資34億元摘得3宗地塊，分別位於未來科技城、良渚和大江東，總建築面積爲20.7萬平方米。

“自集中供地以來，濱江集團在杭州市一共競得了46宗含宅地塊（全口徑數據），成爲最大的‘地主’。”克而瑞研究中心認爲，在杭州市2023年首輪土拍中，民營房企共摘得7宗地塊，超過半數。

據克而瑞研究中心統計數據，除濱江集團外，浙江中豪、中騰置業、杭州富陽山水和偉星房產等浙系民企亦均有所斬獲，且浙江中豪、中騰置業均爲在觸頂搖號階段競得。“從拿地企業多元也能看出本次土拍的熱度。”

而在蘇州市2023年首輪土拍中，儘管招商蛇口和建發股份等央國企依然爲拿地主力，但亦出現朗詩地產和山西萬信等民營房企身影，併成功競得了土地。

多地樓市暖意漸顯

春江水暖鴨先知。記者梳理發現，在民營房企積極參與、土拍市場熱度回升的背後，則是地處華東地區的多座城市樓市開始逐步回暖。

國家統計局日前發佈的2023年2月全國70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，上海市、南京市、杭州市和合肥市等多座華東地區城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比均有所上漲。

以南京市爲例，我愛我家南京研究院分析認爲，今年2月，南京樓市“小陽春”提前到來，全市二手房成交7808套（含高淳、溧水），環比增長17%，同比大增93.4%；市場活躍度明顯提升，交易量持續走高。在價格方面，南京市二手房成交均價爲31679元/平方米，環比下降6.6%，同比則上漲2.5%。

“南京市房地產市場正在慢慢好轉。”鍾濤向記者表示，不過總體而言，南京樓市今年還會處於平穩修復階段。“預計南京樓市今年上半年處於橫盤震盪狀態，下半年纔會有明顯修復跡象。”

易居克而瑞浙江區域數據顯示，今年2月，杭州市十區商品住宅成交面積87.1萬平方米，環比下降10%，成交均價30594元/平方米，環比下降16%。但易居克而瑞浙江區域分析認爲：“杭州新房供應漲幅明顯，逐步迴歸常態，成交雖有回調，核心改善盤依舊高熱。”

在二手房市場方面，杭州貝殼研究院統計數據顯示，今年2月，杭州市二手房成交量達7396套，環比1月漲幅達到133%。這一數據亦創下了自2021年6月以來的網籤最高值。

另據克而瑞蘇州房產測評統計，今年2月，蘇州市區商品住宅的供應面積爲23.13萬平方米，同比增加155.66%；成交面積約44.67萬平方米，同比增加48.66%。

記者梳理發現，寧波市和合肥市等華東地區城市也將拉開2023年首輪土拍的大幕。根據合肥土地網日前發佈的《2023年第一批集中供地掛牌公告》，合肥市2023年首輪土拍擬推出6宗涉宅用地，在地塊總量減少的同時，6宗地塊全部要求精裝交付。

“土地供應量少，有利於加速存量項目去化。在樓市回暖、入市房企增加、市場庫存不多的情況下，如果土地市場熱度提升，對樓市整體回暖會有更大幫助。”合肥市房地產業內人士對記者表示，合肥市土拍規則調整或將推高房價，提升房企的利潤空間。