來源:中國經營報

本報記者 吳靜 盧志坤 北京報道

自去年以來,在地產行業去槓桿的背景下,爲追尋穩健、安全發展,企業對於輕資產、高盈利、抗週期的代建業務愈加青睞。

隨着衆多房企紛紛入局,代建正在由一個分支賽道開始走向獨立賽道。某頭部代建企業指出,代建未來將成爲房企獨立的業務和新的利潤點。

與此同時,除了商業代建之外,紓困項目、國央企及城投公司開發項目,以及政府主導的保障類租賃住房建設所帶來的增量業務,使得整個代建賽道客戶類型變得更加多元。

由分支賽道變成獨立賽道

今年2月底,龍湖龍智造與大家保險集團旗下另類資產投資管理平臺、非保險類公司的持股平臺——大家投控就溫州市濱江商務區16-01、02、04、05、06、07地塊項目達成開發管理合作。據瞭解,這是龍湖龍智造在浙江簽下的首個建管項目。該項目位於溫州市濱江商務區核心板塊,總建築面積約40萬平方米,預計總投資額40億元。

早在去年9月份時,龍湖集團就曾與大家投控合作,獲得超高層綜合體“蘇州雙子金融廣場”代建代開發權。該項目位於蘇州新區獅山核心CBD,是一個集住宅、公寓、寫字樓、商業、酒店等多功能業態爲一體的超級綜合體項目。龍湖龍智造在其中提供包括開發建設、可售業態銷售管理及品牌使用等全過程的代建管理相關服務。

作爲代建領域新入局者,龍湖龍智造拓展勢頭迅猛。去年8月份時,龍湖集團宣佈入局代建領域,併發布代建品牌——龍湖龍智造。龍湖集團內部將其歸類於服務業務中的智慧營造板塊,該項業務結合了定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC服務、智慧城市整體解決方案等產品服務模塊,協同爲客戶提供一站式全週期的建造服務和營造服務。

隨着近日龍湖集團發佈2022年業績公告,龍湖龍智造的業務進展也一併公佈,據龍湖集團首席財務官趙軼介紹,截至目前,龍湖龍智造已獲取建管項目近40個,總建築面積超過700萬平方米。

據瞭解,自去年發佈以來,龍湖龍智造已接連簽約蘇州、成都、重慶、北京、無錫多個項目,目前已與包括大家投控、中鐵城投集團、清華大學等在內的央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等行業機構建立了良好的合作關係。趙軼表示:“通過龍湖龍智造入局代建行業是龍湖持續洞察行業機會、佈局長期業務的重要戰略,已成爲集團服務業態的新增長極。”

隨着房地產行業進入下行階段,具備輕資產、逆週期、高利潤率特徵的代建業務愈加受房企青睞。從去年以來,越來越多的房企開始涉足代建“紅海”。根據市場機構中指研究院的統計,2022年房企代建項目預計新簽約建築面積達到了11073萬平方米,首次突破了1億平方米,相比2021年增長了11.3%。

據不完全統計,截至2022年末,涉足發展代建業務的品牌房企已經超過60家。其中既有綠城管理、中原建業、金地管理等早期入局者,也有旭輝建管、世茂管理、龍湖龍智造等新玩家。無論是全國化超大型房企如萬科、中海、保利發展等,還是地方性大中型房企如聯發集團、濱江集團以及建業集團等均有涉及代建業務。

客戶類型更加多元

所謂代建,是指擁有土地的委託方發起訴求,由擁有項目開發建設經驗的一方承接,雙方實現合作開發。依據委託方性質的不同,代建通常可分爲商業代建、政府代建、資本代建等。

以往,商業代建是多數代建企業的主要業務類型,代建領域客戶相對單一,但是從去年開始,政府代建、紓困類項目、城投平臺等需求增加,使得該賽道客戶變得更加多元。

比如中原建業,公司以往客戶是尋求商業代建的中小開發商爲主,集中在三線及以下級別城市,去年受疫情和行業整體波動影響,這些城市面臨較大的去化問題,2022年中原建業的新拓展面積、合同銷售、淨利潤等經營指標同比均有所下滑。爲了減少對單一模式的依賴,中原建業從去年下半年便開始加大政府代建、資本代建、問題項目紓困等業務的落地。

根據業績公告顯示,截至2022年底,中原建業共與14家政府平臺公司、8家國企簽訂戰略合作協議,共簽約14個政府代建項目,簽約面積201萬平方米。

在政府代建方面,中原建業主席及非執行董事胡葆森表示,公共住房、舊城改造,尤其是城投平臺土地資源盤活的需求,是公司未來代建增長的重要驅動力。

據瞭解,自去年以來,城投平臺的代建需求在整個代建領域中增長最爲突出。自從2021年第二批次集中供地以來,不少城市拿地主力由過去的民營房企轉變爲城投平臺和央國企。

以中原建業的大本營——河南市場爲例,2022年政府所供應地塊中有超過三分之二被城投公司競得。中原建業相關負責人告訴記者,其中不少城投公司自身並沒有相應的開發經驗和地產全流程管理經驗,之前也從未同時操盤過多個樓盤,因此後續需要尋找合作方,比如將地塊委託給代建企業進行代建代售即是一種合作方式。

克而瑞研究中心高級研究員易天宇表示,對於城投平臺來說,通過招拍掛拿地可以做大其資產,前期可以利用土地進行抵押融資來補充其流動性,後期可待當地銷售市場止跌反彈時,通過自建或引入第三方代建來盤活項目,儘可能減少銷售回款週期。

隨着銷售市場的回暖,今年前兩個月,中原建業在管項目實現合約銷售額33.68億元,同比增長54.7%;合約銷售建築面積56.8萬平方米,同比增58.5%。

“雖然還沒有回到2021年最好的水平,但今年的業績會較去年有明顯的增長。”胡葆森認爲,目前地產銷售市場已經觸底,來自城投平臺、紓困類項目相關的代建需求增多,此類代建業務發展空間較大。

爲了提升公司今年業務拓展力度,中原建業推出了城市合夥人模式。據瞭解,中原建業合夥人理事會於2022年12月成立,從190位合作伙伴中選取13位戰略合作伙伴。合作之後,這些城市合夥人在各地市發揮自身資源進行簽約,加速業務擴張。這13個城市合夥人自身的資產規模就已超過2000億元,自中原建業成立以來,已經和13位合作伙伴累計簽約超過了1000萬平米,在今年1月份的集中籤約中,城市合夥人貢獻了超150萬平方米簽約面積,佔集中籤約面積的43%。

據中原建業管理層表示,城市合夥人會是公司未來發展的重要增長極。目前公司已在籌備第二次集中籤約,項目數量在30個左右,預計合夥人的項目會達到60%以上。

除了城投平臺帶來的代建需求外,代建企業另一個業務增長點來自於保障性租賃住房的建設需求。根據公開信息,“十四五”期間全國新增保障性租賃住房的總建築面積約6.09億平方米,平攤到2021~2015年,意味着每年新增1.2億平方米保租房建設需求。

據瞭解,政府對於多數保租房、安置房等政府公益性工程的代建,會更傾向於央國企或擁有央國企股東背景的市場化主體,以及地方品牌影響力較大的當地企業。事實上,代建行業的頭部效應已愈加明顯,據中指研究院統計,從2022年新簽約項目建築面積維度來看,預計排名前五的企業所佔代建市場份額約爲58.6%,較2021年提升了5.4個百分點。

此外,在各地“保交樓”壓力下,紓困類項目亦成爲資本代建新機會點。易天宇表示,金融機構普遍不具備操盤開發能力,但具有資金和資源雙重優勢,擁有較全的金融牌照且可以爲開發項目提供增量資金支持;而代建商擁有較爲豐富的房地產項目開發經驗,但傳統“重資產、長週期”模式的開發業務存在較大的資金壓力。金融機構選擇與代建商合作,通過優勢互補,可以實現項目價值的最大化。

實際上,部分頭部代建企業的政府類代建和資本代建業務佔比正在迅速攀升,比如綠城管理2022年新拓代建項目合約總建築面積中,政府類業務、國有企業委託方及金融機構佔比達76.5%。

據克而瑞統計,當前房地產代建行業整體規模仍然相對較小,整體開發市場的滲透率很低,對標歐美代建參與度可達20%~30%,這意味着國內代建行業未來仍有較大增長空間。

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