REITs的市場功能、基礎制度和監管安排正在被進一步健全完善,以推進其常態化發行工作。

3月24日,中國證監會發布消息稱,近日已發佈《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)常態化發行相關工作的通知》(下稱《通知》),並將進一步完善相關業務規則。

整體來看,《通知》共提出了4方面12條措施,來進一步推進REITs常態化發行工作。

首先是加快推進市場體系建設,研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。

其中最值得注意的是,在擴大內需的背景下,此次試點資產類型也拓寬到消費領域。

優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目,保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs《通知》明確,項目發起人(原始權益人)應爲持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體,不得從事商品住宅開發業務,同時嚴禁規避房地產調控要求,不得爲商品住宅開發項目變相融資。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出:“支持商業地產REITS是在當前支持消費,擴大內需的大戰略的背景下出臺的,比如提到的商場、百貨商場、農貿市場等都是與消費息息相關的,這些商業地產具有穩定的現金流,可以通過REITs的方式來提供增量的資金支持。”

戴德梁行指出,消費基礎設施REITs的推出進一步豐富了公募REITs底層資產類型,爲中國REITs市場擴容注入了新動能,也爲衆多優質的持有型消費基礎設施對接資本市場提供了新方向。是繼物流、商務園區、工業園及保障性租賃住房後,正式宣佈支持消費基礎設施。

據統計,自公募REITs出臺後,全國工業物流的成交從2021年約260億升至2022年約470億。2022年保障性租賃住房納入公募REITs 後,也成了新的風口。相反,此前未納入可發行範圍的商業項目經歷三年疫情從2021年全國約530億成交額,跌至2022年僅112億成交。

戴德梁行認爲,消費基礎設施REITs的放開,爲獨立商業運營商優質零售物業的退出提供了新路徑,市場流動性得到增加,加之不動產私募投資基金試點的展開,未來零售賽道相信會吸引更多投資人的關注。

易居智庫總監嚴躍進對界面新聞表示,這意味着在原來保障性租賃住房的REITs創新基礎上,商業地產也開始進入到實質性的改革過程。從這個角度看,房地產領域的金融創新進入到積極的重要的一步。

值得注意的是,此類REITs創新,相關資金是不能流入到商品住宅開發等領域,這就要求我們明確創新的邊界,防範出現各類炒作或金融風險出現。

《通知》還分類調整了項目收益率和資產規模要求。其中,申報發行基礎設施REITs的特許經營權、經營收益權類項目,基金存續期內部收益率(IRR)原則上不低於5%;非特許經營權、經營收益權類項目,預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%

在保租房領域,證監會表示,落實中央房住不炒要求,充分考慮保障性租賃住房的保障屬性,鼓勵更多保障性租賃住房REITs發行,首次申報發行REITs的保障性租賃住房項目,當期目標不動產評估淨值原則上不低於8億元,可擴募資產規模不低於首發規模的2倍。

根據最新規定,擴募發行也將進一步常態化。證監會明確,按照市場化法治化原則,鼓勵運營業績良好、投資運作穩健、會計基礎工作規範的上市REITs通過增發份額收購資產,開展併購重組活動。加快推動首批擴募REITs項目落地,完善擴募定價機制,鼓勵更多符合條件的擴募項目發行上市。

此次還將擴大市場參與主體範圍。證監會表示支持經營規範、治理健全、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司等金融機構開展資產證券化業務試點,允許符合條件的機構參與基礎設施REITs,依託其在基礎設施項目儲備和運營管理優勢,促進形成存量資產和新增投資的良性循環。

中指研究院企業研究總監劉水指出,企業可通過剝離低效資產、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式,努力提高項目收益水平,達到項目發行要求。

而在REITs進一步常態化之下,“將能充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業槓桿率的重要作用。”劉水對界面新聞表示。

除此之外,二級市場也有望得到進一步建設。《通知》明確,將健全二級市場流動性支持制度安排,完善做市機制,加強對做市商的考覈評價,督促其積極履行做市義務。此外,還將適時推出REITs實時指數。

根據《通知》,在完善審覈註冊機制方面,將優化審覈註冊流程,明確大類資產准入標準,完善發行、信息披露等基礎制度。在規範與發展方面,將突出以管資產爲核心,構建全鏈條監管機制,促進市場主體歸位盡責。

在凝聚合力推動市場發展方面,將完善重點地區綜合推動機制,統籌協調解決REITs涉及各類問題,推動完善配套政策,抓緊推動REITs專項立法。

證監會指出,2020年4月基礎設施REITs試點啓動以來,各項工作平穩有序推進,市場認可度較高,運行總體平穩,達到預期目標。

截至2023年2月末,已上市REITs25只,募集資金超過800億元,項目涵蓋收費公路、產業園區、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產類型,形成了一定規模效應、示範效應。

“下一步,證監會將圍繞建設中國特色現代資本市場,着力推進REITs常態化發行,實現質的有效提升和量的合理增長,充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業槓桿率的重要作用。”證監會表示。

相關文章