来源：长江商报

中国不动产投资信托基金（REITs）迎来试点以来的第二次资产类型扩容。

3月24日，国家发改委发布通知，将研究支持增强消费能力、改善消费条件、创新消费场景的消费基础设施发行基础设施REITs。优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。

同日，证监会也印发通知，提出4方面12条措施，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。

在监管层的大力推动之下，这一万亿级市场迎来大利好。数据显示，截至2023年3月23日，我国已上市公募REITs共25只，发行总规模超800亿元，总市值约850亿元。随着公募REITs市场扩容及常态化发行，将在服务实体经济方面，更好服务新发展格局和经济高质量发展方面，继续发挥更加重要的作用。

REITs产品范围不断扩容

公募REITs作为一种新兴的投资品种，具有投资门槛低、流动性较强、分散化效果较好、高分红特征、股债双重特性等特点。推出REITs是资本市场服务实体经济、服务高质量发展的重要举措。

2021年6月，随着首批基础设施公募REITs在沪深交易所上市，标志着我国公募REITs试点正式启动。2022年，我国REITs制度规则逐步完善，已形成可持续发展的路径基础。尤其是自2022年下半年以来，公募REITs开始加速扩容，市场规模稳步扩大，底层资产逐渐丰富。

数据显示，截至2023年3月23日，我国已上市公募REITs共25只，发行总规模超800亿元，总市值约850亿元，底层资产范围涵盖园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、生态环保、保障性租赁住房、能源基础设施等六大类基础设施。

如今，随着政策支持力度的不断加码，公募REITs试点步伐也在加快，更多项目已经“箭在弦上”。

3月29日，首批两只新能源公募REITs中航京能光伏REIT和中信建投国家电投新能源REIT将正式上市，资本市场又将迎来新的优质长期投资标的。

值得一提的是，随着机构投资者持有公募REITs份额不断上升，认购倍数也屡创新高。即将上市的两只新能源公募REITs均因超额募满而提前1天结束公众投资者募集，网下超额认购倍数分别为123.21倍和85.7倍，体现了投资者对相关品种的需求旺盛。

此次两部门发布的通知中，均明确提出，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。同时规定，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。

国家发改委还在通知中指出，发起人应利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求。这标志着政策从供给端发力，将消费基础设施正式纳入REITs发行范围。

业内分析，公募REITs扩展到商业地产领域对房企和商业地产市场具有积极意义。此类领域的创新，也意味着在原来保障性租赁住房的REITs创新基础上，商业地产也开始进入实质性的改革过程。REITs引入商业地产领域可以盘活资金资源，增强房企资金流，未来还有望缓解公募REITs市场供不应求的失衡状态，为国内公募REITs市场发展注入新的动能和活力，进一步丰富投资机构的配置品种。

进一步推进常态化发行工作

当前，我国基础设施累计投资额已达到百万亿元级别，REITs作为资产证券化产品，即便按1%的证券化率计算，也可以达到万亿元级的REITs市场规模。

事实上，除机构外，不少上市公司也在摩拳擦掌。例如，九州通日前发布公告称，为有效盘活存量资产，拟以公司拥有的医药物流仓储资产及配套设施为底层资产，开展基础设施公募 REITs的申报发行工作，预计首次募集资金规模不超过30亿元。

随着一系列支持基础设施REITs的政策措施密集落地，目前我国已初步探索出一条既遵循成熟市场规律、又适应中国国情的REITs发展之路。

2022年8月，证监会会同国家发改委等制定了加快推进基础设施REITs常态化的十条措施。2023年2月召开的证监会2023年系统工作会议上，再次提出大力推进公募REITs常态化发行。如果说2022年是公募REITs市场进入常态化发行的新阶段，那么2023年将是其走向常态化发行的关键年。

根据此次证监会发布的《关于进一步推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行相关工作的通知》（简称《通知》），共提出4方面12条措施，将进一步推进REITs常态化发行工作，完善相关业务。

《通知》提出，要加快推进市场体系建设，提升服务实体经济能力，包括拓宽试点资产类型、分类调整项目收益率和资产规模要求、推动扩募发行常态化、扩大市场参与主体范围、加强二级市场建设等。

同时，完善审核注册机制，提高制度化规范化透明化水平，提出要优化审核注册流程，明确大类资产准入标准，完善发行、信息披露等基础制度。

在促进市场平稳运行方面，规范与发展并重，提出要构建全链条监管机制，促进市场主体归位尽责。

另外，还要进一步凝聚各方合力，推动市场持续健康发展，提出要建立重点地区综合推动机制和推动完善配套措施。

证监会表示，下一步将围绕建设中国特色现代资本市场，着力推进REITs常态化发行，实现质的有效提升和量的合理增长，充分发挥REITs助力盘活存量资产、扩大有效投资和降低实体企业杠杆率的重要作用。