來源：長江商報

中國不動產投資信託基金（REITs）迎來試點以來的第二次資產類型擴容。

3月24日，國家發改委發佈通知，將研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

同日，證監會也印發通知，提出4方面12條措施，着力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業槓桿率的重要作用。

在監管層的大力推動之下，這一萬億級市場迎來大利好。數據顯示，截至2023年3月23日，我國已上市公募REITs共25只，發行總規模超800億元，總市值約850億元。隨着公募REITs市場擴容及常態化發行，將在服務實體經濟方面，更好服務新發展格局和經濟高質量發展方面，繼續發揮更加重要的作用。

REITs產品範圍不斷擴容

公募REITs作爲一種新興的投資品種，具有投資門檻低、流動性較強、分散化效果較好、高分紅特徵、股債雙重特性等特點。推出REITs是資本市場服務實體經濟、服務高質量發展的重要舉措。

2021年6月，隨着首批基礎設施公募REITs在滬深交易所上市，標誌着我國公募REITs試點正式啓動。2022年，我國REITs制度規則逐步完善，已形成可持續發展的路徑基礎。尤其是自2022年下半年以來，公募REITs開始加速擴容，市場規模穩步擴大，底層資產逐漸豐富。

數據顯示，截至2023年3月23日，我國已上市公募REITs共25只，發行總規模超800億元，總市值約850億元，底層資產範圍涵蓋園區基礎設施、交通基礎設施、倉儲物流、生態環保、保障性租賃住房、能源基礎設施等六大類基礎設施。

如今，隨着政策支持力度的不斷加碼，公募REITs試點步伐也在加快，更多項目已經“箭在弦上”。

3月29日，首批兩隻新能源公募REITs中航京能光伏REIT和中信建投國家電投新能源REIT將正式上市，資本市場又將迎來新的優質長期投資標的。

值得一提的是，隨着機構投資者持有公募REITs份額不斷上升，認購倍數也屢創新高。即將上市的兩隻新能源公募REITs均因超額募滿而提前1天結束公衆投資者募集，網下超額認購倍數分別爲123.21倍和85.7倍，體現了投資者對相關品種的需求旺盛。

此次兩部門發佈的通知中，均明確提出，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。同時規定，項目發起人（原始權益人）應爲持有消費基礎設施、開展相關業務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發業務。嚴禁規避房地產調控要求，不得爲商品住宅開發項目變相融資。

國家發改委還在通知中指出，發起人應利用回收資金加大便民商業、智慧商圈、數字化轉型投資力度，更好滿足居民消費需求。這標誌着政策從供給端發力，將消費基礎設施正式納入REITs發行範圍。

業內分析，公募REITs擴展到商業地產領域對房企和商業地產市場具有積極意義。此類領域的創新，也意味着在原來保障性租賃住房的REITs創新基礎上，商業地產也開始進入實質性的改革過程。REITs引入商業地產領域可以盤活資金資源，增強房企資金流，未來還有望緩解公募REITs市場供不應求的失衡狀態，爲國內公募REITs市場發展注入新的動能和活力，進一步豐富投資機構的配置品種。

進一步推進常態化發行工作

當前，我國基礎設施累計投資額已達到百萬億元級別，REITs作爲資產證券化產品，即便按1%的證券化率計算，也可以達到萬億元級的REITs市場規模。

事實上，除機構外，不少上市公司也在摩拳擦掌。例如，九州通日前發佈公告稱，爲有效盤活存量資產，擬以公司擁有的醫藥物流倉儲資產及配套設施爲底層資產，開展基礎設施公募 REITs的申報發行工作，預計首次募集資金規模不超過30億元。

隨着一系列支持基礎設施REITs的政策措施密集落地，目前我國已初步探索出一條既遵循成熟市場規律、又適應中國國情的REITs發展之路。

2022年8月，證監會會同國家發改委等制定了加快推進基礎設施REITs常態化的十條措施。2023年2月召開的證監會2023年系統工作會議上，再次提出大力推進公募REITs常態化發行。如果說2022年是公募REITs市場進入常態化發行的新階段，那麼2023年將是其走向常態化發行的關鍵年。

根據此次證監會發布的《關於進一步推進基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》（簡稱《通知》），共提出4方面12條措施，將進一步推進REITs常態化發行工作，完善相關業務。

《通知》提出，要加快推進市場體系建設，提升服務實體經濟能力，包括拓寬試點資產類型、分類調整項目收益率和資產規模要求、推動擴募發行常態化、擴大市場參與主體範圍、加強二級市場建設等。

同時，完善審覈註冊機制，提高制度化規範化透明化水平，提出要優化審覈註冊流程，明確大類資產准入標準，完善發行、信息披露等基礎制度。

在促進市場平穩運行方面，規範與發展並重，提出要構建全鏈條監管機制，促進市場主體歸位盡責。

另外，還要進一步凝聚各方合力，推動市場持續健康發展，提出要建立重點地區綜合推動機制和推動完善配套措施。

證監會表示，下一步將圍繞建設中國特色現代資本市場，着力推進REITs常態化發行，實現質的有效提升和量的合理增長，充分發揮REITs助力盤活存量資產、擴大有效投資和降低實體企業槓桿率的重要作用。